¿Invertir en propiedades de renta en Miami? No cometa errores
  • Precalificación de inquilinos ante la renta

Pre-calificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar de que tener la propiedad rentada es crucial para el rendimiento de la inversión, aceptar un inquilino “no pre-calificado” suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establece un sistema de pre-calificación y apégate a ese criterio. Cada dueño utiliza diferentes parámetros, a pesar de que debes ajustarse a tus regulaciones locales “Fair Housing Laws”, las más comunes son:

  • Antecedentes criminales
  • Reporte de crédito
  • Referencias de arrendadores anteriores
  • Referencia laboral
  • Referencias personales
  • Tiempo promedio que viven en cada propiedad
  • Desconocimiento de las regulaciones locales

La gran mayoría de las demandas contra dueños resulta de violaciones al sistema jurídico que protege a los potenciales inquilinos contra discriminación “Vivienda justa – Fair Housing”. Sin embargo, muchos propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan “sentido común” para no discriminar, lamentablemente “sentido común” muchas veces viola las regulaciones establecidas en el “fair Housing”. Siempre tengan en cuenta que el sistema americano se presta para demandas y es muy común ver publicidad impulsándote a que los contactes si sientes que fuiste discriminado de alguna manera.

Estas regulaciones aplican no solo para la pre-calificación del posible inquilino, si no durante la relación arrendador/arrendatario, por lo tanto, no hay que tener miedo del sistema, solo entenderlo, respetarlo y cumplirlo.

Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar en base a:

  • Raza
  • Color
  • Religión
  • Origen
  • Sexo
  • Estatus familiar
  • Discapacidad física
  • Desconocimiento del mercado Local

Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten conocer con detalle qué tipo de propiedad es ideal en una zona especifica, precio real de renta, tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse, cuál es tu competencia directa, que tipo de persona o familia renta en una zona especifica, etc. No solo es importe conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento colocarla para la renta, si no más importante aun es poder monitorear estos elementos en tiempo real para tomar decisiones a momento.

Por ejemplo, tu estrategia de precio sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10? Por otra parte, si la zona estadísticamente es familiar crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones? Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?

Adicionalmente si las propiedades tardan 25 días en el mercado antes de rentarse, que estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso? Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.

  • Carencia de buen contrato

El contrato de renta es tu primera y mayor protección. Es muy común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando un “plantilla” en internet que les sirva como contrato “estándar”. Es muy importante tener en cuenta que el contrato es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia que ayude a proteger tus intereses.

  • Carencia de mantenimiento preventivo

La mayoría de los dueños prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema, sin embargo, mantenimiento preventivo suele resultar más económico que un reemplazo el cual hubiese se hubiese podido evitar. Dependiendo del ano de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentre, es recomendable cada 2 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones.

Adicionalmente te permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y te permite ver si existen personas o mascotas que no autorizadas en el contrato de arrendamiento.

  • Carencia de aplicación del sistema jurídico local

Uno de los errores más comunes que observamos es en la aplicación de las leyes. Muchos inversionistas y corredores de bienes raíces pueden conocer las leyes en general, sin embargo, la aplicación de las mismas es donde cometen errores que terminan traduciéndose en perdida de dinero y tiempo. Por ejemplo, en qué casos aplica, cuantos días otorga y cuando y como entregar notificación de:

  • Pago o entrega de la unidad
  • Violación de contrato con opción a corregir
  • Violación de contrato con terminación de contrato
  • Perturbación a los vecinos

De la misma forma, antes de proceder con algún procedimiento legal de desalojo se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual puede significar meses de retraso en el proceso por lo cual recomendamos tener en el equipo un abogado especialista en desalojos.

  • Carencia de equipo

Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:

  • Corredor inmobiliario
  • Administrador de propiedades
  • Contador con experiencia en bienes raíces
  • Abogado de desalojos