Alex Zylberglait es vicepresidente de la inmobiliaria Marcus & Millichap, firma especializada en inversiones en bienes raíces comerciales, que, con más de 40 años de experiencia en el mercado, “se dedica a presentar vendedores y compradores de propiedades comerciales de todo tipo: edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles y edificios multifamiliares”.

En entrevista exclusiva con DIARIO LAS AMERICAS explica por qué levanta tanto interés en los inversores latinos el mercado comercial del sur de la Florida.

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¿En qué momento del mercado nos encontramos para el negocio comercial?

El mercado de propiedades comerciales ha ido creciendo, no sólo por el auge de las ciudades o su demografía, sino por el interés de los inversionistas en este tipo de producto. Históricamente, los dueños de propiedades comerciales han sido instituciones a nivel nacional y familiar, grupos o conglomerados privados que han tenido, en cierto modo, el monopolio. Pero, a través de los años, ha habido muchísimo más interés y capital volcado en este sector. Por consiguiente, se ha expandido más la base de los dueños, por tipo y origen. Y se ha expandido también por el origen de los capitales invertidos, que han dejado de ser solo domésticos para incluir las inversiones internacionales. Este fenómeno sucede principalmente en los mercados de costas como Nueva York, San Francisco, Los Ángeles y el sur de la Florida, que es un importador neto de capitales.

¿Se refiere al capital latinoamericano y europeo que se invierte en el sur de la Florida?

Los inversionistas latinoamericanos y europeos han invertido plata en las propiedades residenciales y en condominios. Pero en los últimos cinco años, ha ocurrido un fenómeno muy interesante. Resulta que, como resultado de la debacle del mercado en el 2009, se despertó en ellos el interés en invertir capital donde exista más seguridad y de forma más diversificada, para garantizar un cierto nivel de flujo de caja. Así comenzaron a fijarse en las inversiones inmobiliarias comerciales.

-No es lo mismo invertir en una propiedad residencial que en una propiedad comercial, no es un mercado al alcance de todos. ¿Es fácil acceder a este mercado?

Es una buena pregunta. Los inversionistas tienen en general esa percepción y no es del todo correcta. La adquisición de una propiedad comercial no necesariamente tiene que ser más difícil ni más complicada que una residencial. Por ejemplo, uno puede invertir en propiedades comerciales con unos cientos de miles de dólares. La percepción general es que, para poder entrar en este segmento del mercado, uno necesita varios millones de dólares y esto no es del todo correcto. Más aún cuando se tiene en cuenta que en los últimos años se ha abierto más el mercado de capitales. Los bancos otorgan más oportunidades de financiar las inversiones en inmuebles comerciales. Y, como se dice en el argot financiero, es más fácil apalancarse para, de esta manera, acceder a este tipo de propiedades. Eso es desde el punto de vista de acceso al capital.

Desde el punto de vista de manejo y administración, no es más difícil que las propiedades residenciales. Hemos visto que muchos de estos inversionistas inicialmente se vuelcan a propiedades con un solo inquilino, con un contrato de largo plazo, 5, 10, 15 o más años y un nivel crediticio importante. Me refiero a compañías nacionales como las farmacias o talleres de repuestos de auto, lo cual le permite a ese inversionista tener la inversión, sin preocuparse del manejo diario de la propiedad. A su vez, logra tener la garantía crediticia de ese inquilino y un flujo de entrada continuo durante el tiempo que dure el contrato.

¿El propietario sería el dueño del inmueble, pero no llevaría la gestión de la actividad que suceda allí dentro?

Así es, por ejemplo, hay muchas propiedades de este tipo donde funcionan restaurantes de comida rápida. Y, efectivamente, el dueño de la propiedad no tendrá nada que ver con el manejo del negocio, que es cosa del inquilino. El dueño simplemente colecta esa renta mensualmente y el inquilino se encarga de todo, del negocio mismo y del mantenimiento de la propiedad.

-¿Qué oportunidad brinda el mercado de la Florida para un extranjero o nacional interesado?

El motivo principal que lleva a estos inversionistas a acercarse a este mercado, el de Florida o de los Estados Unidos, es todos los beneficios impositivos, judiciales y legales que brinda esta sociedad. Además, el atractivo del propio instrumento de inversión, que es un activo tangible. No estamos hablando de una acción que hoy está y mañana quizá no esté. Es “ladrillo,” como decimos en Latinoamérica, pueden tocarlo, es una propiedad tangible, es un terreno que no se puede reemplazar. Es una inversión que le brinda flujo de caja mes, tras mes, año tras año, y posee además un gran potencial de apreciación. Más allá de los otros potenciales beneficios impositivos, como los descuentos de depreciación, etc.

Como producto de inversión le provee al inversionista la seguridad dentro de un marco legal y económico conservador, que no tiene en sus países de origen. Ese es el gran motivo por el cual esos inversionistas vienen a EEUU a invertir sus capitales.

Si uno se fija en los diferentes instrumentos de inversión, cuál de ellos puede ofrecer hoy por hoy, o históricamente hablando, los niveles de rentabilidad de una inversión comercial o qué producto puede dar cierto grado de ingreso con un perfil crediticio tan atractivo, respaldado por los contratos de alquiler de estas propiedades, y que además cuentan con un gran potencial de apreciación. Simplemente, es difícil conseguir otro producto hoy por hoy mejor en el mercado.

¿Por qué precisamente ahora este mercado puede ser atractivo para los latinoamericanos?

Latinoamérica es un buen ejemplo que refleja el comportamiento de los capitales globales. En varios países del área constantemente estamos viendo la incertidumbre, el nerviosismo por el riesgo y la inestabilidad política, social, económica.

Esta ha sido la característica constante de nuestros países y por eso quienes quieren proteger su patrimonio buscan invertir en lugares seguros y prósperos, buscan un lugar que provea un marco legal de protección, que cuando invierten capital no sufran el riesgo de que el gobierno lo expropie o cambie las leyes de un día para el otro. Eso ha causado que muchos latinos se planteen invertir en los EEUU y mejor aún en la Florida, que es un mercado conocido, está creciendo, en términos de población, en términos de producción económica y en términos de empleo.

Puntualmente en Colombia, lo que está ocurriendo con el Proceso de Paz ha creado un alto grado de incertidumbre. Nadie sabe qué va ocurrir en las elecciones del año que viene. Allí puede suceder tendencias parecidas a las de Venezuela y todo ese ámbito causa un alto grado de nerviosismo, por lo que los capitales buscan refugio en lugares seguros.

Cada inversionista tiene su situación particular y debe aconsejarse con un abogado, con un asesor financiero. Porque los países tienen sus reglas. Pero, es evidente que, a pesar de estas reglas, los capitales siguen viniendo.

En lo que va de año, se ha invertido por parte de extranjeros, principalmente latinoamericanos, un billón de dólares en propiedades comerciales. Eso da la medida de la dirección de la actual tendencia.

Los datos recopilados de Real Capital Analytics muestran que Miami-Dade registró al menos $ 984.7 millones en transacciones comerciales transfronterizas de bienes raíces en los primeros seis meses de 2017. El año pasado RCA estimó transacciones transfronterizas por un monto de al menos $ 1.88 mil millones. El mayor salto en las transacciones transfronterizas en este sector inmobiliario se produjo en 2015, cuando ocurrieron transacciones de al menos $ 2,32 mil millones, comparado con los $ 468,1 millones en transacciones cerradas en 2014.

 

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