viernes 29  de  marzo 2024
asesoría legal

Los daños ocultos en una propiedad nueva

Aspectos a tener en cuenta cuando compramos una propiedad nueva y tiene daños ocultos.
Diario las Américas | MERY LÓPEZ
Por MERY LÓPEZ

Cuando compramos una propiedad de nueva construcción a menudo estamos en riesgo que surjan defectos una vez terminada la obra. Pueden agrietarse las paredes, los materiales no son los contratados, los aires acondicionados mojan los techos o incluso se puede dar el caso que las bases de la casa de nuestros sueños comiencen a ceder. ¿Qué hacer en estas circunstancias?

Lo sensato es, cuando contratemos la construcción de nuestra futura propiedad o compremos una casa en construcción, escribir un contrato que sea revisado por un abogado especializado donde se defina la responsabilidad del contratista. Este documento deberá disponer las inspecciones que se realizarán durante y al concluir la obra, los plazos de responsabilidad y cómo se operará para remediar los posibles defectos de construcción.

A la hora de una reclamación legal es importante entender la diferencia entre defectos patentes y latentes y los plazos que otorga la ley para sus posibles soluciones. Un defecto patente legalmente es aquel detectable en la terminación práctica de la obra (PC, por sus siglas en inglés) o durante el período de responsabilidad del constructor.

En el pasado, los tribunales sostenían que los defectos patentes debían ser evidentes en la inspección del cierre de obra. Actualmente la ley contempla que los daños patentes pueden ser incluso aquellos existentes aunque que se hayan pasado por alto por el personal que realizó dicha revisión.

Por contrario, un defecto latente es aquel vicio oculto de la construcción que suele aparecer con el paso del tiempo.

Con tal motivo, los contratos estándar de construcción contienen cláusulas para tratar el trabajo defectuoso durante la fase de construcción, y al término de la misma, que estipulan los períodos de responsabilidad y de rectificación de los defectos.

A modo de ejemplo, ciertos contratos señalan que el propietario puede solicitar la apertura para la inspección de cualquier trabajo cubierto. Bajo la letra de este documento el dueño también puede pedir que se realicen pruebas de los materiales o de las instalaciones contratadas.

Es obvio, el coste de las aperturas o de las pruebas solicitadas por el propietario se le sumarán al total del contrato de obra, a menos que la inspección demuestre que los materiales, las instalaciones o el trabajo no están en regla con lo convenido. Entonces, el contratista soporta esos costes.

Las discusiones sobre los defectos en las construcciones suele surgir en el contexto de la fecha de cierre de obra. Por eso cobra primordial importancia la certificación del cierre. Aunque el hecho de que una obra termine no signifique que está exenta de defectos, la certificación de cierre influye porque, a partir de allí, comienzan a correr los plazos de responsabilidad.

Ante la ausencia de una definición exacta de la fecha de cierre de obra, se han desarrollado directrices en jurisprudencia que afirman:

• En la fecha de cierre de obra, el trabajo debe estar completo y libre de defectos patentes;

• La fecha de cierre de obra se logrará a pesar de la presencia de defectos latentes, ya que tales defectos no son evidentes;

• Cualquier defecto que no sea aparente en la fecha de cierre y se haga evidente durante el período de responsabilidad recae sobre el contratista;

• Se otorga cierta discreción para certificar la fecha de cierre cuando un trabajo de menor importancia aún se lleva a cabo, aunque es posible insistir en la terminación de todos los defectos patentes antes de certificar la fecha de cierre.

Una cuestión interesante que a menudo surge en el contexto de los proyectos de construcción es si el contratista tiene el "derecho a regresar" al sitio para remediar los defectos.

Tal derecho no existe, a menos que se confiera específicamente al contratista por las disposiciones de responsabilidad en el contrato.

Cuando no exista el derecho expreso del contratista de regresar al lugar para atender los trabajos de reparación, o el período pertinente haya pasado, el propietario tiene toda la potestad legal para emplear a terceros que rectifiquen defectos.

Los formularios estándar de los contratos utilizan una terminología específica para diferenciar los períodos de rectificación de defectos, que incluye: "período de rectificación", "período de mantenimiento" y "período de corrección de defectos".

La naturaleza y el alcance de tales períodos dependen del mecanismo adoptado en el contrato particular, y normalmente se consideran aplicables a la totalidad de las obras. La duración de cada período será negociada por las partes y se tendrá en cuenta la naturaleza de las tareas a realizar.

En los casos de que haya un trabajo defectuoso, pueden existir varios recursos legales. Comenzando con los remedios especificados en el contrato, en los cuales el trabajo defectuoso es la consecuencia de un incumplimiento de contrato. Entonces el reclamante tiene derecho a ser puesto en la posición que habría resultado si el trabajo se hubiera realizado correctamente.

De no estar de forma específica en el documento, la parte que solicita una acción por incumplimiento del acuerdo en relación con obras defectuosas tiene seis años para hacerlo, si el contrato está bajo firma de un único representante autorizado, o 12 años si el contrato se ejecuta por escritura.

Dichos plazos comienzan en la fecha del incumplimiento del contrato. En el caso de defectos patentes es obvio, será cuando se descubra el trabajo defectuoso. Pero para los defectos latentes la fecha a tener en cuenta es cuando ha sido certificada la PC.

Mi recomendación, basada en la experiencia, es que cuando vayan a contratar la construcción de una propiedad o compren una vivienda en construcción contraten un abogado especializado para que revise el contrato y así poder evitar males mayores.

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