Miami Beach consulta si ley Live Local permite torres de 500 pies de alto

La iniciativa del comisionado David Suárez busca determinar si esa altura puede servir de referencia para otros proyectos que pretendan acogerse a la ley estatal.

La resolución aprobada pide al abogado de la Ciudad obtener el análisis de un bufete externo. La comisión no escogió una firma ni ordenó detener las solicitudes de desarrollo pendientes. El abogado municipal dijo que la selección le corresponde a su oficina y advirtió que una opinión distinta a la actual interpretación de la Ciudad podría derivar en un litigio.

Qué es la Ley Live Local de Florida

Live Local es una ley aprobada la legislatura estatal en 2023 y busca promover viviendas asequibles. La norma permite que determinados proyectos multifamiliares se propongan en terrenos con zonificación comercial, industrial o de uso mixto, bajo las condiciones establecidas por el estado.

En general, los proyectos que usan esta vía deben reservar al menos el 40% de sus unidades residenciales para alquiler asequible durante un mínimo de 30 años. La ley también limita la capacidad de los gobiernos locales - como el de Miami Beach- para regular la densidad, el área construible, la altura y ciertos requisitos de estacionamiento. Algunos proyectos pueden recibir aprobación administrativa, sin audiencia pública ni votación de la Comisión.

La disputa en Miami Beach se centra en cómo calcular la altura permitida. La ley toma como referencia, entre otros criterios, la altura máxima permitida o existente de edificios dentro de una milla del terreno propuesto, pero excluye del cálculo algunas alturas concedidas mediante bonificaciones, variaciones o excepciones.

La Ciudad ha considerado que los 519 pies aprobados para el área de Alton Road Gateway pueden servir de referencia. Suárez sostiene que la altura de Five Park fue producto de decisiones y acuerdos específicos para ese terreno y que no debería establecer un precedente para otros proyectos.

Suárez impulsa una revisión externa

Suárez explicó que su propuesta surgió de la preocupación por el impacto de posibles torres altas en los vecindarios de Miami Beach. Dijo que quería ofrecer a la administración una oportunidad de revisar la interpretación vigente y, si el análisis legal lo respalda, considerar cómo impugnarla.

El comisionado también afirmó que la incertidumbre sobre la altura de los proyectos ya habría generado inquietud entre algunos prestamistas. Según relató, un desarrollador le dijo que los bancos podrían dejar de financiar proyectos si no tienen certeza de que obtendrán la altura necesaria. Esa afirmación fue presentada por Suárez como parte de su argumento a favor de revisar el criterio municipal.

El alcalde Steven Meiner respaldó la iniciativa y dijo que la Ciudad ha estado activa durante el proceso legislativo en Tallahassee. Afirmó en la reunión que algunos legisladores que votaron a favor de la ley ahora expresan arrepentimiento por sus efectos y que varias ciudades están comenzando a cuestionar cómo se aplica.

Antes de la sesión, Meiner había explicado en redes sociales que la resolución pediría una opinión externa sobre la aplicación de la ley a las normas de altura, incluido el sector de Alton Road Gateway y Five Park, en 500 Alton Road. También había anunciado otras propuestas sobre capacidad de infraestructura y coordinación con autoridades locales para pedir cambios legislativos. La discusión transcrita y la votación reportada en esta nota corresponden a la resolución sobre la opinión legal.

Debate sobre el bufete y la autoridad del abogado municipal

Por su parte, la comisionada Laura Domínguez apoyó que se pidiera una segunda opinión, pero propuso que la firma elegida para hacer el análisis no fuera la misma que eventualmente represente a la Ciudad en un litigio. Su preocupación, explicó, era evitar que la contratación de asesoría legal pudiera generar gastos elevados para los contribuyentes.

Suárez se opuso a esa condición y defendió la experiencia del bufete Weiss Serota, que había recomendado para el análisis. Dijo que la firma tenía experiencia en disputas relacionadas con la altura y sostuvo que era importante contar con asesoría especializada. Domínguez cuestionó la afirmación de Suárez sobre el historial de la firma en Surfside; ambos intercambiaron sus versiones sobre ese caso.

La comisionada Tanya Bhatt señaló que los miembros de la comisión no podían ordenar al abogado de la Ciudad qué firma contratar y pidió que la decisión se dejara en manos de esa oficina, conforme a la carta municipal. El abogado municipal confirmó que agradecía las opiniones de los comisionados, pero que la selección sería su responsabilidad.

El comisionado Alex Fernández respaldó la solicitud de una segunda opinión y pidió al abogado explicar la interpretación actual. Este respondió que la ley excluye ciertas alturas aprobadas como bonificación, variación o excepción especial. En su opinión, los 519 pies de Alton Gateway se aprobaron en 2018 como altura máxima permitida por zonificación, sin vincularla jurídicamente a los beneficios públicos negociados para Five Park.

Fernández indicó que quería comprender la base de esa interpretación, dado que el desarrollo de Five Park también estuvo asociado a acuerdos y beneficios públicos. El abogado reiteró que, según la lectura municipal, esos acuerdos se aprobaron por separado y no convierten la altura de 519 pies en una bonificación bajo la ley.

Qué aprobó la comisión y qué puede ocurrir ahora

El comisionado Joseph Magazine preguntó si la Ciudad podía pausar las solicitudes que superaran los 300 pies mientras se realiza el análisis. El abogado respondió que no recomendaría detenerlas y que, según su criterio, la Ciudad no podía hacerlo.

También pidió cautela en las declaraciones públicas: una opinión legal contraria a la interpretación municipal podría conducir a un proceso judicial. Magazine describió la revisión como una forma de ganar tiempo y cuestionar la referencia de 519 pies mientras Miami Beach presenta sus argumentos ante la Legislatura estatal.

Al final, la comisión aprobó la resolución sin votos en contra. La decisión autoriza la búsqueda de una opinión legal independiente, pero no determina cuál será su conclusión ni cambia por sí sola la aplicación de Live Local en la ciudad. Tampoco detiene automáticamente las solicitudes de proyectos. El siguiente paso será que el abogado municipal seleccione al asesor externo y reciba su análisis.

cmenendez@diariolasamericas.com

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