¿Piensa comprar una vivienda? Analice si es el momento adecuado

Los precios de todo tipo de viviendas han disminuido respecto al pico de los años 2022 y 2023; sin embargo, siguen altos y acompañados de intereses hipotecarios elevados por encima del 6%, dos factores que al unísono se han convertido en el principal freno para los compradores en Estados Unidos.

Una nueva orden ejecutiva para que los grandes urbanizadores no acaparen propiedades y mantengan los precios en alza junto a la flexibilización de las regulaciones bancarias impuestas por el gobierno de Joe Biden, tras la quiebra de cuatro grandes bancos en el país, se suman a las medidas de la administración del presidente Donald J Trump en busca de una recuperación del mercado de bienes raíces.

El efecto de esas decisiones se nota en varias regiones del país, pero en los mercados más atractivos como Florida, Texas, Carolina del Norte y Virginia, el proceso avanza mucho más lento debido a que continúan como receptores de la migración de personas y empresas desde California, Nueva York, Massachusetts, Washington, Oregon y Colorado.

Florida sigue siendo el caso atípico, en particular en el sur del estado, donde también ocurren las inmigraciones desde América Latina y el Caribe, Europa e incluso Asia, a pesar del efecto de impedimento de las oleadas ilegales bajo las estrictas regulaciones del actual gobierno en Washington.

La Florida

En el centro y norte de la Florida, la situación es diferente con precios en casas unifamiliares que oscilan entre los 270.000 dólares y los 360.000 dólares, incluso en propiedades recién construidas. Entre ese rango diferencial se ubica la zona de Leigh Acres, Ocala, Key Coral, Fort Myers, Port St. Lucie, Tampa, Tallahassee, Jacksonville, entre otras. La excepción en el condado Broward son Boca Ratón, Weston y Davie, donde se pueden encontrar propiedades unifamiliares entre los 340.000 y 450.000.

El sur de Florida continúa siendo un mercado difícil para los compradores. No obstante, aunque las ventas han disminuido respecto a años anteriores, se mantienen en un nivel equilibrado y beneficioso para el sector inmobiliario.

El promedio en que una propiedad unifamiliar tarda en venderse en el sur de Florida oscila entre los 50 y 85 días, mientras que en condominios y apartamentos demora entre los 90 y 115 días, registros que demuestran que el mercado se ha ralentizado en los últimos tres años, pero los expertos lo siguen calificando de saludable.

El freno para muchos compradores, a pesar de los consejos financieros de expertos, sigue siendo la combinación de altos precios e interés hipotecario elevado. Para un préstamo de tasa fija a 30 años, el interés referencial en estos momentos es de 6.36%. En 2024 y 2025 este indicador superó el 7% y luego bajó hasta bien cerca del 6%, pero en el primer trimestre de este año, ese valor ha ascendido hasta el registro actual, aunque de forma controlada.

Muchos analistas aconsejan no guiarse únicamente por ese indicador, debido a que después de un año el comprador puede refinanciar el valor de su propiedad y si no consigue bajarlo de forma abrupta, en la gran mayoría de los casos los propietarios logran intereses muy inferiores a los que compraron.

Esta alternativa también sigue vigente en los próximos años a la compra, por lo cual el dueño puede volver a utilizarla si el interés que le ofrecen nuevamente es inferior al que obtuvo con la refinanciación del préstamo.

¿Más inventario?

En cuanto al inventario, en muchas regiones del país se ha incrementado de forma notable a diferencia de otras zonas. En general, y tomando en cuenta años anteriores, la cantidad de propiedades en el mercado se ha incrementado y ahora están en venta 1,5 millones de viviendas en el país. Pero a pesar de este aumento interanual, el dato es 12% inferior a los niveles del 2019, un año antes de la pandemia de COVID-19.

Los estados con mayor oferta en el mercado en estos momentos son Florida, Colorado, Texas y Tennessee; y han experimentado una recuperación tan marcada que su disponibilidad supera los niveles previos a la pandemia. Incluso, el sur de Florida posee uno de los niveles más altos de los últimos años en zonas clave como Miami, Fort Lauderdale y West Palm Beach.

La otra buena señal es que la tendencia en las ventas, a pesar de los obstáculos citados anteriormente, ha dado un vuelco positivo en un mercado más estable con tendencia a la mejoría, de acuerdo con la prospección de analistas.

Expertos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y del portal de ventas Zillow, el mercado se encuentra en plena corrección y reajuste, un proceso imprescindible luego de que en 2021 y 2022 los precios de todo tipo de viviendas rompieran la escala de récords en EEUU, impulsados por la peor inflación de los últimos 50 años bajo el gobierno de Joe Biden y su fallida agenda económica y política de extrema izquierda.

La entrada de más de 13 millones de personas al país contribuyó de forma directa al caos inmobiliario y a la escalada de precios no sólo en las ventas, sino en las rentas. Hoy, el presidente Donald J. Trump mantiene cerrada y controlada la frontera sur del país y los puertos de ingreso.

El freno de las olas migratorias ha sido clave para estabilizar el mercado de bienes raíces en EEUU y para que se haya reactivado la demanda frente a los mínimos de años anteriores bajo la administración de los demócratas.

Las ventas de viviendas nuevas en Estados Unidos aumentaron en febrero y marzo más de lo previsto por especialistas, según el Departamento de Comercio.

En febrero se vendieron 635.000 viviendas nuevas en tasa anualizada —estimación del número total de ventas en un año según el ritmo observado en ese mes—, lo que supone un aumento del 8,9% respecto al primer mes del año.

Ventas y precios

En marzo, las ventas alcanzaron las 682.000 en tasa anualizada, lo que supone un aumento del 7,4% respecto a febrero y del 3,3% en un año.

En ambos casos, el resultado es ligeramente mejor de lo previsto por los analistas, que anticipaban 631.000 y 660.000 casas nuevas vendidas en tasa anualizada, según el promedio hecho por analistas y publicado por MarketWatch.

El precio medio de venta en marzo fue de 503.100 dólares, un 3,4% menos que en febrero y un 1,2% menos que hace un año.

Por su parte, las ventas de viviendas usadas en EEUU registraron en abril un ligero incremento del 0,2% en comparación con el mes anterior, después de una recuperación en 2025 respecto a los tres años de desplome bajo la administración Biden.

Más de 4 millones de casas y apartamentos cambiaron de dueño en abril en términos anualizados, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (realtors), una cifra sin cambios en términos interanuales.

Los inversores esperaban cifras similares (en torno a 4,10 millones de unidades vendidas), según el consenso publicado por MarketWatch.

El precio medio de una vivienda fue de 417.700 dólares en abril, un 0,9% más en un año debido a una oferta limitada en algunas regiones del país tras la activación de la demanda.

Para los préstamos a 30 años, los más populares en Estados Unidos, el interés hipotecario de referencia se situaba en 6,37% el 7 de mayo, según el prestamista Freddie Mac.

El efecto temporal de la ofensiva conjunta de EEUU e Israel contra el régimen de Irán se ha sentido y habría que ver si perdura para el resto del año.

La mayoría de los analistas preveían al menos dos recortes de tasas de interés por parte de la Reserva Federal antes de fin de año. Pero la opinión ha cambiado entre economistas consultados, quienes consideran que será difícil ver los dos recortes previstos en 2026, según la herramienta FedWatch de CME.

No obstante, los cambios geopolíticos, económicos y geoestratégicos que realiza el gobierno del presidente Trump pueden provocar giros sorpresivos. Además, un nuevo presidente, Kevin Warsh, se encarga ahora del Banco Central del país con una visión opuesta al cuestionado predecesor Jerome Powell.

lmorales@diariolasamericas.com

 NULL

    

FUENTE: Con información de AFP, EFE, Bloomberg y The Wall Street Journal.