Altas tasas hipotecarias cercenan expectativas de compradores
26 de septiembre de 2022 - 15:09  - Por Leonardo Morales
La tasa a 30 años para la compra de una vivienda subió a mediados de septiembre a 6,02%, la más alta desde 2008

MIAMI- La quinta subida de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal en 2022 -y de la tercera consecutiva de 0.75%- ya hacen mella en el sector hipotecario inmerso en una recesión, aunque el gobierno de Joe Biden y medios de prensa liberales lo oculten.

Con la reciente subida de 0,75% en busca de disminuir la inflación, el eje referencial del Banco Central de Estados Unidos se sitúa ahora entre 3% y 3,25%, un valor que incrementa las tasas para una hipoteca a largo plazo (30 años).

Esta cifra es la tasa de fondos federales más alta desde la crisis financiera mundial en 2008, y parecía inconcebible hace un año atrás.

La Fed espera ahora un crecimiento económico cercano a cero en 2022 (+0,2%), frente al 1,7% previsto en junio.

El anuncio es bastante revelador de lo que serán los últimos tres meses del año y el 2023.

La camisa de fuerza de la Reserva Federal

La decisión de la Reserva Federal representa la política más dura del Banco Central contra la inflación desde la década de 1980, otro período de precios altísimos.

La inflación en agosto fue de 8,3%, pero llegó a 9,1% en junio de este año, el peor registro en casi cinco décadas.

Es muy probable que esta decisión agudice los problemas económicos a decenas de millones de empresas y hogares estadounidenses, al aumentar el costo de los préstamos para viviendas, automóviles y otros créditos.

La firma administradora de hipotecas Freddie Mac informó que la tasa a 30 años para la compra de una vivienda subió a mediados de septiembre a 6,02%, desde el 5,89% que se encontraba a principios del mismo mes. Ahora, ese valor ascenderá mucho más con el reajuste de los bancos y las compañías de préstamos, tras la nueva medida de la Fed.

Por primera vez desde el colapso de los mercados inmobiliarios de 2008, las tasas promedio de las hipotecas alcanzan ese valor. Y la cifra puede ser mayor en dependencia de los ingresos y el estándar crediticio de la persona o familia que desee adquirir una propiedad.

Si el puntaje de crédito no es excelente como se recomienda para la compra de una vivienda, pueden suceder dos cosas: que el prestatario no califique o si califica, pagará un valor muy superior al interés promedio.

En estos momentos, las tasas a nivel de consumidor en la compraventa de bienes raíces se encuentran cercanas al 7%. La nueva alza hará que ese índice sea mucho mayor en las próximas semanas, luego de que los bancos asuman los datos federales.

Por su parte, la tasa fija promedio de las hipotecas a 15 años, popular entre quienes buscan refinanciar sus créditos para casa, aumentó al 5.21%. Por esta fecha del año pasado, la tasa era de 2,19%.

Las tasas hipotecarias no reflejan necesariamente los aumentos de las por la Reserva Federal, pero tienden a seguir el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. Eso está influenciado por una variedad de factores, como las expectativas de los inversionistas sobre la inflación futura y la demanda global de bonos del Tesoro de Estados Unidos (EEUU).

Una inflación más rápida y sostenida junto a un fuerte crecimiento económico en Norteamérica hicieron que la tasa del Tesoro a 10 años subiera considerablemente, al 3,45%.

Termina la fiesta de altos precios

Desde finales de marzo del 2020 hasta igual mes del 2021, los compradores disfrutaron de intereses muy bajos entre el 3% y el 3,5%, debido a que la Reserva Federal (Fed) o Banco Central mantenía las tasas de referencia entre 0% y 0,25% para estimular las inversiones y el desarrollo económico, después del impacto de la pandemia. Un plan efectivo e impulsado por el expresidente Donald Trump para agilizar la recuperación económica, pero que debió detenerse en el 2021 en medio de la peor escalada de precios en casi cinco décadas, generada por las políticas fallidas del gobierno de Biden contra los combustibles fósiles y el exceso de ayudas federales.

Sin embargo, el presidente del Banco Central, Jerome Powell, decidió apoyar las abultadas inyecciones financieras a la economía y a la deuda pública propuestas por la administración de Joe Biden.

Powell y la secretaria del Tesoro, Yanet Yellen, optaron por esperar un reajuste automático de los niveles inflacionarios con un bajo desempleo y más de 10 millones de puestos de trabajo disponibles, cifra que ahora es de 11,2 millones y que llegó a 11,9 en mayo de este año.

Muchos compradores potenciales de viviendas han quedado fuera del mercado o han decido esperar a una caída pronunciada de los precios.

Se estima que, con las tasas actuales en la compraventa de una propiedad, el comprador pagará ahora más de 500 dólares adicionales cada mes en su hipoteca respecto al 2020, 2021 y principios de 2022. Anualmente sumarían 6.000 dólares.

En caso de que exista un desplome de los precios de venta de propiedades, entonces la cifra sería menor en un inmueble con precios que oscilen entre los $200.000 y los $350.000, como ocurría hace tres o cuatro años atrás.

Siete meses en caída

La reventa de viviendas en Estados Unidos cayó en agosto por séptimo mes consecutivo. Potenciales compradores se desanimaron con altos tipos de interés hipotecarios y todavía altos precios inmobiliarios, una combinación fatal.

Las ventas de viviendas usadas bajaron 0,4% respecto a julio y 19,9% en comparación con agosto de 2021, cuando los tipos de interés estaban en mínimos históricos.

Los precios, que se habían disparado desde el inicio de la pandemia, descendieron por segundo mes consecutivo.

Decenas de miles de posibles compradores en EEUU se dieron cuenta de la imposibilidad de comprar en estos momentos; en primer lugar, porque no califican y en segundo porque tendrían que desembolsar una gran suma de dinero por una propiedad sobrevalorada entre los 400.000 dólares y los 600.000 dólares, cuyo valor real está muy por debajo de la actual estimación.

El “atrincheramiento” de los futuros propietarios ha incrementado la oferta en el mercado y ha reducido la demanda, algo impensable en el 2021. De ahí, una reducción limitada por ahora de los precios entre un 6% y un 9% en algunas ciudades o regiones del país, en otras las cifras son mucho mayores.

En el sur de Florida, por ejemplo, muchas [propiedades de lujo] o en zonas codiciadas han mermado sus precios en más de 100.000 dólares. En el mercado regular, también ha ocurrido y gran parte de las ofertas se ha restado entre 30.000 dólares y 60.000 dólares. Sin embargo, los dueños aún siguen aferrados a poder lograr las grandes e históricas ganancias que se vieron en el 2021 y principios del 2022.

Este panorama contrasta con lo que pronosticaban algunos analistas y grandes compañías de préstamos como Fannie Mae, apenas en abril de este año.

La Asociación de Banqueros Hipotecarios indicó que los precios de las viviendas aumentarían un 4,8% en los próximos 12 meses, mientras que Fannie Mae predijo que subirían un 11,2% este año y un 4,2% 2023.

Al parecer, esas previsiones quedaron sin validez con un mercado en plena tendencia a la baja y en recesión hipotecaria con ventas en picada por siete meses consecutivos.

La fortaleza del mercado inmobiliario estadounidense, que en los picos de la pandemia salvó la economía de una recesión más aguda, se desmorona a medida que avanza el impacto de las medidas de la Reserva Federal para intentar contener la histórica inflación. Y todo se traduce finalmente en más dolor por un prolongado período para los consumidores estadounidenses, en especial las clases pobre y media.

lmorales@diariolasamericas.com