El viacrucis para comprar en Miami

En la Ciudad del Sol no sólo es complicado encontrar renta sino también adquirir una propiedad, especialmente si hay que pedir un préstamo. Cuando un inmueble sale al mercado siempre tienen la ventaja aquellos que pueden pagar de contado y hacer un cierre rápido, en un mes o antes. Entretanto, quedan en desventaja los que están precalificados para un credito que puede tomar 45 días o más en ser procesado y como si esto fuera poco, la vivienda también debe ser aprobada.

Según las estadísticas de la Asociación de Realtors, en el condado de Miami-Dade el precio promedio de venta de casas ha evolucionado este año de la siguiente forma: enero $269.000; febrero $270.000; marzo $280.000; abril $280.000; mayo $290.000; junio $312,700; julio $299,950 y agosto $300,000.

Para atrapar novio(un inmueble) hay que tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

1.Precalificación: La lógica establece que antes de buscar, debemos obtener una precalificación bancaria, así tendremos claro el monto del préstamo al que podemos acceder. Nuestra casa ideal podría costar mucho más de lo que podemos pagar y con la aprobación vamos a aterrizar. Nuestros ingresos y gastos determinan nuestra capacidad de compra. Existe una regla que nos puede dar una rápida idea de lo que podemos financiar: nuestro ingreso anual lo multiplicamos por 3 o 4 y el resultado es un estimado de lo que podemos comprar. Por ejemplo $50.000 x 4= 200. 000.

2.Disponibilidad: Hay que tener el tiempo y la disposición para ver las propiedades rápidamente. Si esperamos mucho, lo más seguro es que otro llegue primero y la gane. También es importante considerar si compramos una casa o un apartamento. La lista de condominios aprobados por el FHA es bastante reducida y eso limita nuestras opciones.

3.Asesoria de expertos: lo más aconsejable es tener el apoyo de un asesor (mortgage broker) en el área del financiamiento y un agente de finca raíz para buscar propiedades. Ellos nos actualizaran con los precios que se manejan en el mercado. Igualmente, los gastos de cierre que incluyen impuestos por la compra, survey, title insurance, honorarios de la compañía de título, comisión del realtor y el mortgage. Además, la cuota inicial que debemos asumir, para un préstamo convencional va entre el 5 al 20% y para uno FHA (Federal Housing Administration) es del 3,5% del precio de la compra. Para esta decisión, una de las más importantes de nuestra vida, debemos estar informados y educados.

4.Compañía de título: el abogado y su equipo deben ser de nuestra confianza porque ellos tienen la responsabilidad de revisar, preparar los documentos de la transacción y verificar que no tenga violaciones, multas o permisos abiertos. Debemos estar seguros de que nos van a representar bien y que en el futuro no tendremos sorpresas desagradables que nuestro bolsillo tendrá que asumir.

5.Retos: Es importante estar dispuestos a comprar una propiedad que necesite reparaciones o renovaciones, en esos casos los dueños suelen ser más flexibles. El precio generalmente es menor, porque los vendedores saben que es un inmueble que requiere inversión. Es recomendable tener un contratista con licencia que nos dé un informe sobre los costos y la viabilidad de rehabilitarlo.

6.Análisis del área: Debemos conocer en detalle la zona donde queremos comprar y en especial los puntos de interés que necesitamos como escuelas, supermercados y hospitales, entre otros.

7.Metodos no tradicionales: otras opciones para encontrar vivienda son las subastas en la corte donde se pueden conseguir propiedades a precios por debajo del mercado. El proceso de subasta se hace a través de la internet. En el sitio web aparece el listado de las propiedades disponibles, el monto para comenzar a ofertar y la fecha de venta. Eso sí, la corte no financia y la compra debe hacerse de contado. El inmueble se adquiere, tal y como esté. Por eso hay que verlos y revisar si hay problemas con el título.

La otra forma, pueden ser los REO, es decir propiedades que los bancos han quitado por medio de un juicio hipotecario y deciden venderlas. A través de un agente de finca raíz se ofrecen al mercado, la entidad financiera establece las pautas y elige la mejor oferta.

En mi práctica diaria, conozco a más de un agente y comprador que sufren de frustración, impaciencia y desesperación porque no encuentran nada. Mandan ofertas y ofertas sin obtener resultados favorables. Así que el mejor consejo es armarse de paciencia, estar alertas y no rendirse. Tal vez, en el próximo intento consiga atrapar a ese novio esquivo.

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