Comisionado de Miami Beach cuestiona altura de rascacielos bajo Live Local

La iniciativa, identificada como R7 AY, busca cuestionar la interpretación que, según Suárez, permitiría a los promotores usar Five Park para justificar construir edificios de hasta esa 519 pies de alto en otros sectores de la ciudad. El comisionado sostiene que la torre recibió derechos excepcionales para ese terreno y que no debería convertirse en el patrón para futuros desarrollos.

“¿Por qué Miami Beach debería aceptar una interpretación favorable a los desarrolladores sin agotar todas las vías legales para cuestionarla?”, planteó Suárez en una comunicación dirigida a los residentes. También criticó a la administración municipal por, a su juicio, asumir la interpretación de los promotores sin someterla a una revisión independiente.

Propuesta de Suárez

La resolución pediría a la Ciudad contratar expertos legales externos para determinar si Five Park, ubicado en 500 Alton Road, puede establecer legalmente un límite de 519 pies para proyectos que se acojan a Live Local. Suárez recomienda contratar a Weiss Serota, el bufete que representó a Hollywood en una disputa sobre el cálculo de altura bajo esa ley.

El comisionado recuerda que Five Park recibió derechos de desarrollo específicos y extraordinarios. Por eso, afirma, debe considerarse una excepción y no un precedente que permita elevar la altura de otros edificios. Si la opinión independiente concluye que la interpretación municipal es incorrecta, la Ciudad debería corregirla y estudiar si puede impugnar aprobaciones recientes basadas en ese criterio, según la propuesta de Suárez.

El comisionado advirtió que los promotores ya proponen una torre de 38 pisos cerca del histórico Savoy, en Ocean Drive, y otro edificio en Alton Road que, según su descripción, se acercaría a los 500 pies. También mencionó una propuesta que alcanzaría unos 525 pies. Suárez presentó esos proyectos como ejemplos de lo que podría ocurrir si los 519 pies de Five Park se convierten en referencia.

Qué permite la Ley Live Local

La Ley Live Local, aprobada por Florida en 2023 y modificada desde entonces, busca ampliar la oferta de viviendas asequibles. La norma estatal obliga a las Ciudades a permitir ciertos desarrollos multifamiliares en terrenos con zonificación comercial, industrial o de uso mixto cuando cumplen condiciones específicas.

La ley vigente establece que, para acogerse a esa vía, al menos el 40% de las unidades residenciales deben ser de alquiler asequible durante un mínimo de 30 años. También limita la capacidad municipal para restringir la densidad, el área construible y la altura, y dispone que ciertos proyectos sean aprobados administrativamente sin una votación adicional de la comisión municipal.

Para calcular la altura, la ley toma como referencia el edificio comercial o residencial más alto permitido o existente dentro de una milla, o tres pisos, según cuál sea mayor. Pero excluye del cálculo la altura de edificios que hayan recibido ciertas bonificaciones, variaciones o excepciones de altura previstas en las normas locales. La disputa en Miami Beach gira en torno a si Five Park entra en esa exclusión.

Además, Suárez acusa a los promotores de utilizar la ley para eludir partes de la zonificación local y llevar adelante proyectos que, en su opinión, podrían cambiar de forma permanente el perfil de la isla. La ley sí elimina la necesidad de algunas aprobaciones de zonificación y uso de suelo para proyectos que cumplan sus requisitos; aun así, conserva otras exigencias estatales y locales aplicables.

Disputas en ciudades vecinas

Suárez cita el caso de Hollywood como ejemplo de que una Ciudad puede cuestionar la altura propuesta. En marzo de 2026, un juez del condado de Broward respaldó la decisión municipal de rechazar una torre de 17 pisos bajo Live Local. El promotor había utilizado como referencia la altura del hotel Margaritaville, pero el juez determinó que no podía servir para ese cálculo porque había recibido una bonificación específica de la Comisión de Hollywood. El desarrollador anunció que apelaría el fallo.

El comisionado también aludió a litigios en Surfside y Bal Harbour. En Surfside, un promotor propuso un hotel y viviendas que utilizarían Live Local para superar la altura prevista por la zonificación local. En Bal Harbour, los dueños de Bal Harbour Shops han recurrido a la ley para impulsar un proyecto residencial y hotelero frente a la oposición de autoridades y residentes.

Esos casos muestran que distintas Ciudades están cuestionando cómo se aplica la ley, pero el resultado de Hollywood no determina automáticamente la interpretación que corresponde en Miami Beach. La resolución de Suárez propone encargar un análisis propio y examinar las opciones legales de la Ciudad.

Crítica al poder de los promotores

En su mensaje a los residentes, Suárez también cuestionó las decisiones de zonificación que, según él, durante años aumentaron la altura y densidad de proyectos parcela por parcela. Afirmó que ese proceso produjo un perfil urbano irregular y precedentes que favorecen a determinados desarrolladores.

Mencionó entre esos casos a Five Park, Deauville y Twelve Fifty West, y dijo que votó en contra de grandes aumentos de altura y densidad en algunos proyectos. También cuestionó la influencia de cabilderos y donaciones políticas en las decisiones municipales.

“Cuando la zonificación se convierte en moneda política, los residentes pagan el precio”, sostuvo Suárez. Dijo que su responsabilidad es defender a quienes viven en Miami Beach y evitar que una autorización excepcional se convierta en la justificación para una sucesión de rascacielos. “Quejarse no es una estrategia. Tomar medidas sí”, concluyó.

cmenendez@diariolasamericas.com

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