Propietarios de Hialeah buscan respuestas ante la crisis en condominios

Ese fue precisamente el trasfondo del reciente encuentro en Milander impulsado por el alcalde de Hialeah, Bryan Calvo, junto al Departamento de Regulación Profesional y Empresarial de Florida (DBPR), donde residentes de condominios recibieron orientación directa y conocieron los recursos que tienen a su alcance para presentar reclamos y encauzar disputas con sus asociaciones.

En una ciudad como Hialeah, donde existen más de 26.055 unidades residenciales organizadas bajo Asociaciones de condominios, la dimensión del problema no es menor. Muchos de esos inmuebles tienen décadas de antigüedad y enfrentan simultáneamente retos estructurales, financieros y administrativos. En ese contexto, la abogada Casey Amaya, especializada en condominios y Asociaciones, considera que la educación legal de los propietarios sigue siendo una de las carencias más graves del sistema.

“La declaración es el rey”

Amaya, quien ejerce en el área de condominios, HOA, cooperativas y otros esquemas de propiedad compartida, explicó a DIARIO LAS AMÉRICAS que una de las mayores confusiones entre los residentes es no entender cómo funciona jurídicamente una Asociación de Propietarios de Condominio.

“La representación de la Asociación es una representación de una corporación”, afirmó. Es decir, cuando un abogado representa a una Asociación, no está defendiendo a una persona en particular ni actuando como asesor personal de la Junta, sino a una entidad legal que debe regirse por sus documentos constitutivos y por la ley estatal.

Para la abogada, el punto de partida de cualquier conflicto suele estar en no conocer esos documentos o interpretarlos mal. En el caso de los condominios, subrayó, el texto central es la declaración de condominio. “La declaración de condominio, es siempre la guía de los otros documentos”, dijo. Y lo resumió con una frase que repitió durante la entrevista: “That’s king”.

Debajo de esa declaración aparecen los bylaws, que regulan cómo opera la Junta, cómo se vota y cómo se celebran las elecciones, además de los artículos de incorporación, que ayudan a definir la estructura de la Asociación como corporación. El problema, según Amaya, es que muchos propietarios creen entender esos textos y toman decisiones sin asesoría, cuando en realidad están leyendo mal una cláusula o ignorando cómo interactúa un documento con otro.

“Nueve veces de las diez” que alguien llega a su oficina convencido de que el documento dice una cosa, sostuvo, tras revisarlo, se descubre que no era así.

La ley que sigue siendo difícil de navegar

La especialista recordó que en los últimos años Florida ha endurecido exigencias y creando reformas en nombre de la transparencia, especialmente tras los cambios legales posteriores al colapso de Surfside. Entre esos ajustes, destacó la importancia de que las Juntas mantengan reuniones periódicas y notifiquen lo que ocurre dentro de la comunidad.

Para Amaya, ese empuje ha sido positivo, pero insuficiente. “Yo creo que todavía falta un poco más para llegar al balance perfecto”, señaló. A su juicio, la ley de condominios de Florida sigue siendo “muy compleja” y no siempre está redactada con la precisión necesaria para evitar interpretaciones contradictorias.

Esa falta de claridad advirtió, termina alimentando disputas largas y costosas. A veces un caso parece ir por la vía judicial y luego se determina que primero debía pasar por arbitraje. En otras ocasiones, los propios jueces no están familiarizados con la especialidad de esta rama legal. El resultado es un terreno donde el propietario desinformado queda en desventaja.

Desorden y desconocimiento

Cuando se le preguntó por el problema más recurrente en las asociaciones del sur de Florida, Amaya no apuntó primero al fraude ni a la corrupción, sino a algo más básico: el desconocimiento de la ley y la tendencia de muchas comunidades a actuar movidas por emociones, no por reglas.

“Hay muchas personas que ponen mucho sentimiento”, afirmó.

Aunque entiende que se trata de la vivienda y del lugar donde viven, considera que en demasiados casos la voluntad de “ser buena gente” termina imponiéndose sobre la obligatoriedad de cumplir con la letra de los documentos que rigen la comunidad.

Ese patrón se ve, por ejemplo, cuando una Junta concede prórrogas, una y otra vez, a un propietario moroso, sin aplicar a tiempo el reglamento. La consecuencia puede ser grave. Si la asociación no recauda lo que necesita, el resto de los dueños acaba afectado. Si no hay fondos suficientes para mantenimiento, reservas, reparaciones o litigios, entonces aparecen las cuotas extraordinarias o special assessments.

“Si una persona no paga el mantenimiento mensual, eso le afecta al resto de propietarios”, explicó la abogada. En otras palabras, no se trata solo de una deuda individual; es un golpe directo a la estabilidad financiera de la comunidad.

Aceptar límites

Uno de los mensajes más didácticos de la entrevista fue la advertencia de que comprar una unidad en un condominio no equivale a adquirir una propiedad sin restricciones. Según Amaya, muchos compradores llegan ilusionados al cierre, pero no asimilan que entran a una comunidad regida por normas obligatorias.

“Esa propiedad viene con su reglamento, viene con límites”, recalcó. Esa falta de comprensión, sumada al poco interés en leer los documentos, es la que luego desemboca en violaciones, disputas por el uso de áreas comunes, conflictos con balcones, pagos atrasados o reclamaciones por supuesta falta de transparencia.

La abogada contó que ha tenido llamadas “muy difíciles” de dueños que le dicen: “me están quitando mi casa”. En muchos casos, explicó, no se trata de un abuso improvisado, sino del avance de un proceso de cobro porque el propietario dejó de pagar la Asociación y esta, amparada por la ley, puede iniciar una acción de foreclosure.

Uno de los puntos más delicados del sistema es cuando no se le da la atención debida a un documento que llega por correo, una carta que el dueño no entiende, una violación que no se corrige a tiempo o una deuda que se deja correr. La dura realidad es que cualquiera de esas omisiones puede terminar en multas, litigios y pérdida de la vivienda.

El idioma

En Hialeah, donde buena parte de la población es hispana, Amaya identifica la barrera idiomática como un factor adicional que agrava la crisis.

Aunque ella procura, con autorización de sus clientes, facilitar comunicaciones en español, recordó que la ley no obliga a las Asociaciones ni a sus abogados a traducir documentos oficiales.

Eso deja a muchos propietarios en una posición vulnerable. Si el aviso llega en inglés y la persona no reacciona porque no lo entiende, el reloj sigue corriendo. “No hay obligación de que nadie se lo traduzca”, insistió. Por eso recomienda buscar asesoría apenas se reciba cualquier documento de la Asociación, aunque el problema todavía parezca menor.

En su opinión, ese vacío contribuye al desorden que observa en varias comunidades del sur de Florida, donde algunos propietarios que no comprenden a tiempo lo que ocurre, desconfían de la Junta o de las instituciones y terminan reaccionando cuando el conflicto ya está avanzado.

Antes del pleito

Pese a la dureza de algunos procesos, Amaya defendió la negociación como herramienta central. Aseguró que no siempre la mejor estrategia es litigar de inmediato. Estimó que muchas disputas pueden resolverse mediante comunicación y acuerdos razonables, tanto si ella representa a una asociación como si representa a un propietario individual.

“Hay personas que buscan a un abogado con la única intención de hacer un pleito. Pero no siempre es la estrategia correcta”, dijo. Su planteamiento es práctico, “si el apartamento “A” demanda a la Asociación, ambas partes seguirán conviviendo mientras ese propietario permanezca en el edificio”.

“Un abogado relacionado con la ley de Asociaciones, guiará mejor al cliente sobre los caminos que debe tomar: negociación o litigio”.

En ocasiones, los propios documentos de la Asociación establecen que, en caso de arbitraje o litigio, la parte ganadora puede recuperar los gastos de abogado y de Corte. “Por ello es importante entender dichos documentos antes de actuar”, recalcó.

Llegados a este punto, Amaya insistió en aconsejar a los dueños que enfrentan un gravamen, una multa o un conflicto serio que busquen un abogado con experiencia real en esta rama. La ley de condominios no es un terreno donde cualquier abogado generalista pueda improvisar con seguridad.

Compras masivas

Otro de los temas críticos abordados en la entrevista fue el avance de inversionistas o propietarios mayoritarios que compran múltiples unidades, ganan control político dentro de la comunidad y empujan procesos que pueden desembocar en la disolución del condominio o en ventas forzadas por debajo del valor real.

Amaya sostuvo que se trata de una zona legal todavía gris. A su juicio, la ley no ha desarrollado con suficiente claridad cómo enfrentar a esos actores que, sin ser el desarrollador original, adquieren poder equivalente dentro de la asociación. “Hay muchos vacíos legales”, alertó.

Su recomendación para propietarios en situaciones similares es no negociar a ciegas, conocer el valor real de la unidad, mantenerse unidos con otros vecinos y buscar asesoría especializada antes de aceptar cualquier oferta. En comunidades cohesionadas, dijo, ha visto resistencia efectiva cuando los dueños se organizan y deciden no vender.

Esfuerzo de Bryan Calvo

Sobre el encuentro organizado en Milander en Hialeah, Amaya lo consideró una experiencia “muy positiva” y elogió la iniciativa del alcalde Calvo por abrir una plataforma donde los dueños pudieron presentar reclamos y sentirse escuchados.

“Me encantó mucho lo que hizo el alcalde de Hialeah. Creo que todos los alcaldes deberían hacerlo”, afirmó.

Para la abogada, acercar el DBPR a los residentes y permitir que expongan sus casos en un espacio abierto no solo facilita trámites, también construye comunidad y rompe la sensación de aislamiento que padecen muchos propietarios en conflicto con sus Asociaciones.

Su mensaje final para los dueños fue claro: leer, informarse, asistir a eventos, usar los recursos del Estado, como el DBPR (que regula muchas de las asociaciones de condominios), consultar a un abogado especializado y no esperar a que la crisis se vuelva inmanejable. “Uno no sabe lo que no sabe”, resumió.

En un sistema donde un error puede costar miles de dólares o la pérdida de la vivienda, esa frase, más que una consigna, es una advertencia.

cmenendez@diariolasamericas.com

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