Sur de Florida: Ni 'boom' ni 'crash' en mercado inmobiliario

Con la llegada el nuevo año, una interrogante generalizada entre potenciales vendedores y compradores es saber cómo se comportará el mercado inmobiliario en 2023.

Para aportar claridad en tan importante tema DIARIO LAS AMÉRICAS conversó con dos especialistas en bienes raíces, quienes compartieron sus respectivos puntos de vista.

Según Giovanni Orrego, agente hipotecario de ESSEX Loans Corp, lo principal son las tasas de interés y saber por qué suben.

“Influyen dos elementos, el primero es la inflación y el segundo los valores o títulos respaldados por hipotecas, si se compran o se venden. La inflación se está regulando. Alcanzamos el pico de 9.1% a mediado de 2022, en la actualidad bajó a 7.1%. La bajada de la inflación fue causada por dos factores: la subida de los tipos de interés oficiales de la Reserva Federal (FED), a lo largo del año, desde 0 hasta alcanzar los 4.25%, a final de año. El segundo es que se estabilizó la cadena de suministros. Antes, no había qué comprar y eso también ha ido regulándose. La nueva situación ha ayudado a que, paso a paso, la inflación vaya bajando”, argumentó.

Orrego aclaró que las tasas de interés hipotecario van en paralelo con la inflación: “A medida que la inflación subía, los intereses hipotecarios ascendían. El máximo que alcanzamos fue un 7.5%. Sin embargo, hoy día oscilan alrededor del 6.75%”.

Este especialista en préstamos hipotecarios afirmó que es básico preguntarnos qué va a pasar con la inflación de aquí en adelante: “Lo más seguro es que siga bajando. En la medida que el tiempo pase, las medidas tomadas por la FED seguirán impactando en la inflación y por consecuencia en las tasas hipotecarias”.

Orrego consideró oportuno explicar que, cuando la FED sube los tipos de interés oficiales, no quiere decir que las tasas de interés hipotecario subirán. “La FED sube los tipos de interés para combatir la inflación. Si esta es alta, las tasas hipotecarias también lo serán”, insistió.

Tasas al 5%

“Lo más seguro es que el próximo mes de febrero la FED vuelva a subir los tipos de interés, eso no quiere decir que las tasas hipotecarias también subirán. Todo lo contrario, creo que el próximo mes, las tasas hipotecarias bajarán más. Estimo que a finales del primer trimestre o en el segundo trimestre de este año, las tasas de interés hipotecarias bajarán hasta el 5% como resultado de la bajada que experimentará la inflación”, vaticinó Orrego.

“En un mercado sano y estable las tasas de interés hipotecario a 5 o 6% es normal”, indicó, por su parte, Lourdes Seda, agente inmobiliaria, con más de 34 años de experiencia en su profesión y propietaria de la escuela Lourdes Seda Real Estate School.

“Lo que pasa es que, en los últimos 20 años, las tasas de interés de los préstamos estuvieron entre un 3 y un 2,75%”, explicó.

Seda considera que el mercado inmobiliario está en transición: “Cuando, de la noche a la mañana, los intereses hipotecarios se dispararon al 7%, caen muchísimas transacciones que estaban a punto de cerrar. El comprador que estaba calificado para comprar una vivienda en 500.000 dólares, a un 4.5% de interés, de repente, quedó descalificado al dispararse el interés al 7%. El aumento del pago mensual, lo sacó de mercado. Sucedió algo muy curioso, muchos no pudieron cerrar sus compras, sin embargo, algunos vendedores decidieron bajar los precios para continuar con la venta. Es ahí cuando comenzó la transición”.

Mercado de compradores

“El mercado está sufriendo una transformación que durará hasta mediados del primer trimestre de 2023. El reacomodo del mercado inmobiliario será para beneficio de los compradores”, afirmó Seda.

Ambos especialistas coinciden en que nos encontramos en un mercado de compradores. “Se ven más ayudas de parte de los vendedores. Muchos asumen los gastos de cierre, y otorgan créditos a los compradores”, apuntó.

No obstante, Orrego hizo una observación muy aguda: “Sucede algo sumamente fascinante y es la entrada de los millennials (mileniales, nacidos alrededor del 2000) al mercado inmobiliario”.

¿Compradores millennials?

Según la agente de bienes raíces, los mileniales constituyen uno de los grupos de adultos más grandes de EEUU, de alrededor de 66 millones de personas: “Tienen dos características que los hacen muy atractivos para el mercado. La primera es que son el grupo de adultos que cuenta con mayor preparación en la historia, han estado mucho tiempo estudiando. Lo que ha hecho que permanezcan más tiempo en casa de sus padres y comiencen a formar su propio hogar 10 años más tarde que las generaciones anteriores. En promedio, comienzan a formar su hogar a la edad de 30 años. Pero un millennial ingresa de 100.000 a 120.000 dólares al año. Lo interesante es que, desde el pasado año, esos jóvenes están arribando a trentena y comienzan a salir de sus casas a formar su propio hogar”.

“Una pareja de ellos ingresa sobre los 200.000 dólares. Son solventes, pueden calificar para comprar, la mayoría ahorra, mientras que viven con los padres. Pueden pagar una buena entrada. Si las tasas hipotecarias bajan, como se espera, no podrán resistir la tentación de tomar la decisión de comprar. Será su momento”, afirmó

“Pienso que la generación millennial no es tan grande como en su día fueron los baby boomers [en los años 1960]. Es una generación muy bien preparada, lo que pasa es que tienen una mentalidad un poco diferente a todas las generaciones anteriores. Se enfocan más en los condominios, no en las casas. No es una generación que le guste anclarse a un lugar, quieren moverse y vivir libres. No creo que afecten de manera importante al mercado de bienes raíces”, afirmó Seda.

Inventario

La tendencia de un mercado es marcada por la oferta y la demanda. La escasez de un bien repercute en su precio. Orrego afirmó que el inventario de casas activas no ha llegado a los niveles existentes antes de la pandemia, cuando el promedio de casas activas era de 1.3 millones. “Hoy día, estamos en las 750.000 propiedades activas. Aunque hemos mejorado, todavía nos encontramos muy por detrás de lo que debe el inventario de un mercado saludable”, subrayó.

Este experto consideró que el hecho de que haya poco inventario tiene también una lectura positiva, evita que haya un desplome como en 2008: “Los constructores aprendieron la lección del pasado y no quieren poner tantas unidades en el mercado. En aquella época, el inventario alcanzó los tres millones de propiedades y todos sabemos cómo terminó. Otra diferencia es que en 2008 no había tanta gente formando un hogar como ahora”.

Los precios

“No es difícil notar que las propiedades en venta se demoran varios meses en el mercado. A finales de 2021 y principios del 2022, las propiedades enseguida encontraban un comprador. Ahora hay casas que llevan 120 o 180 días en lista para vender. Cuando un agente inmobiliario entra al MLS -el sistema de venta-, observa cada vez más propiedades marcadas con flechas rojas, que señalan hacia abajo. Eso indica que los precios se redujeron para facilitar su venta. En la medida que más compradores comiencen a negociar los precios, estos bajarán”, dijo Seda.

La cara fea

“Durante la pandemia [de coronavirus], hubo propietarios con dificultades para pagar su hipoteca que solicitaron a los bancos aplazar los pagos de las hipotecas por seis o diez meses. Este período de gracias se acabó y muchos de estos propietarios, ahora, no tienen empleos, se gastaron el dinero o, aunque permanecen trabajando, no pueden hacer frente al pago de su hipoteca, más el atraso. Las consecuencias es que muchas personas se están poniendo de acuerdo con su banco para hacer una venta en corto -short sale- y dejar sus hipotecas”, recordó Seda.

No obstante, la experimentada agente inmobiliaria considera que los embargos no serán como los 11 millones registrados en la crisis de 2008, “cuando había muchas hipotecas infladas”, con el 100% de financiamiento. “En los últimos seis años, los financiamientos se hicieron correctamente, con los compradores bien calificados, con capacidad de asumir el pago al que se comprometían, siempre y cuando las circunstancias de la persona no experimenten un gran deterioro”, observó Seda.

Hostil para bajos ingresos

Una consecuencia del alza de las tasas de interés hipotecario es que menos personas califican. Además, los precios no van a bajar, señaló Orrego. “Las personas de bajos ingresos, las parejas que ganen entre 60.000 y 70.000 dólares al año no van a calificar para un préstamo. Tendrán que esperar a tener mejor poder adquisitivo para poder comprar”.

El especialista considera que las personas de bajos ingresos tendrán que seguir apostando por el mercado de alquiler: “Les va a tocar rentar. La cosa no es que alguien califique para una hipoteca, sino que pueda sacar el dinero para la entrada y los gastos de cierre. No va a ser fácil para ese sector. Me llegan clientes que ganan 80.000 dólares entre los dos y no les alcanza, con los intereses como están y los precios actuales”.

Sin embargo, Seda consideró que el mercado está sufriendo un reacomodo. Una propiedad que ahora se pueda comprar a 500.000 dólares, con una tasa hipotecaria del 7%, hace un año se vendía a 580.000 dólares, con un interés hipotecario del 3 o el 4%. Cuando uno saca la cuenta, por cada mil dólares financiados a un 3%, el pago mensual, entre interés, principal, impuestos y seguro, es de 6 dólares por cada dólar financiado. En cambio, al 7%, el pago se refleja a 9 dólares por cada dólar financiado. Si una persona compra la misma casa por 80.000 dólares menos, se queda en las mismas. En las actuales condiciones, el comprador tiene las mismas oportunidades de comprar, aunque sea más alto el interés, porque las propiedades son más baratas”, indicó la especialista.

La unión

Seda coincidió al señalar que las personas recién llegadas a EEUU están obligadas a rentar. “Muchos inmigrantes tendrán que alquilar e incluso compartir con otras familias, dado los precios de los alquileres. Pero quienes llevan cinco o seis años en el país y ganan 30.000 o 40.000 dólares pueden calificar, si compran en familia. He visto casos de matrimonios que unen sus ingresos al de sus hijos para poder calificar. Si la familia se une, no estará fuera del mercado inmobiliario”.

Según Realtor.com forecast, durante el año 2023, en el sur de Florida los precios de las propiedades subirán 3.4%, impulsados por la alta demanda y el crecimiento registrado en el estado. No obstante, el número de ventas disminuirá un 2%.

cmenendez@diariolasamericas.com

@menendezpryce

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