jueves 28  de  marzo 2024
BIENES RAÍCES

Hipotecas y "foreclosures"

Una de las manifestaciones del caos en que vivimos es el área de los inmuebles, en particular la de las hipotecas y los embargos hipotecarios

Diario las Américas | RICARDO J. RODRÍGUEZ VACAS, ESQ.
Por RICARDO J. RODRÍGUEZ VACAS, ESQ.

La crisis económica nos ha afectado directa o indirectamente a todos. Infinitas explicaciones y argumentos se han presentado sobre la causa y cómo corregir este tiempo difícil. Sin embargo, más allá del ámbito teórico y macroeconómico,  son nuestras vidas y las de nuestros vecinos las que sufren la realidad financiera. 

Una de las manifestaciones del caos en que vivimos es el área de los inmuebles, en particular la de las hipotecas y los embargos hipotecarios. Los errores nuestros, como aceptar la tentación del crédito barato y fácil para vivir más allá de lo que podemos encarcelándonos en una fantasía financiera que se convierte en una pesadilla difícil de eliminar, o los errores de los políticos y banqueros que han creado una deuda matemáticamente  imposible de pagar, sólo se pueden modificar cambiando nuestra actitud y aplicando las herramientas que nos ayudan a reestablecernos en tierra firme financiera.

La tragedia de Tiburcio y Gertrudis

Tiburcio y Gertrudis llegaron hace unos años a Estados Unidos y comenzaron su vida en el dúplex de un pariente en la ciudad de Hialeah. Él era guardia de seguridad de un canal de televisión y ella era instructora de baile para fiestas de quinceañeras. Los dos ganaban suficiente para pagar sus cuentas, renta, y mantener su auto del año 1992.

Un día, se enteraron de una oferta de un banco que les daba un préstamo enorme y también una tarjeta de crédito. Llenos de sueños, aplicaron para el préstamo y la tarjeta, y el banco les aprobó todo. Con el dinero, la pareja se compró un auto de lujo del año y un apartamento de lujo en Brickell.

Vivieron el delirio por solo unos meses, ya que a Tiburcio lo hirieron en un tiroteo en su trabajo cuando  dos conductores entraron en disputa sobre quién era el mejor vestido. Tiburcio quedó deshabilitado. Al mes del incidente, comenzaron a recibir las notificaciones del banco y los acreedores. 

El embargo hipotecario o foreclosure

El embargo hipotecario o foreclosure, en inglés, es cuando hay una acción legal del banco o prestamista demandando posesión de la propiedad que respalda la nota del préstamo que uno ha tomado.  Usualmente, esto es lo que se conoce por la hipoteca o en inglés, el mortgage. Si uno no paga su hipoteca, se comienza una acción de embargo hipotecario.

Proceso legal  del embargo hipotecario

La pesadilla para Tiburcio y Gertrudis comenzó más o menos a las semanas de que fallaron su pago establecido por el contrato de la hipoteca. En este periodo inicial, los bancos o prestamistas hacen reportes de la falta de pago a las agencias que evalúan su crédito. En ese momento es cuando uno comienza a despertar del sueño. También es común comenzar a recibir notificaciones o llamados de quienes demandan el pago. Durante estos meses de tensión, los bancos o prestamistas suelen también averiguar las razones de su falta de pago y tratan de buscar una posible solución para evitar iniciar una demanda. 

Casi siempre, si existen dificultades económicas muy grandes no se puede evitar el inicio de una demanda.  Antes de la demanda (durante el contacto inicial o después del contacto inicial), se envía una carta oficial que notifica que uno está en violación de los términos. Esta carta es un requisito de parte de los que tienen derechos a la hipoteca. Después de iniciar la demanda en la corte, el deudor recibirá la copia de la demanda a través de una persona certificada para entregar demandas.

Al recibir oficialmente la demanda ya se considera que la persona está notificada oficialmente de una causa en la corte y tiene que tomar el paso apropiado al respecto. Generalmente, uno tiene 20 días para responder a la demanda. Es muy importante esta fase, ya que si uno no responde, el caso se puede considerar ignorado por el demandado y se puede finalizar rápidamente con un fallo automático de la corte, lo cual significa que perderá su hogar definitivamente. 

Al contestar la demanda, el caso tiene que proceder de acuerdo a las reglas de la corte. Esto es importante, ya que generalmente estos casos llevan un transcurso largo que requiere mucha formalidad de proceso y judicial.  Existen mociones, audiencias ante la corte, producción de evidencia, y negociaciones de ambos lados y partes interesadas. 

Este largo proceso puede beneficiar a quien posee la propiedad y tiene la hipoteca, ya que le da tiempo para organizar su vida y/o tratar de entrar en una modificación o venta de su propiedad. Eventualmente llegará el juicio donde se determinará el resultado. Generalmente, el banco suele ganar la posesión y se dicta una fecha de venta de la propiedad para saldar la deuda hipotecaria.

Mediación y modificación

Dos oportunidades claves en este proceso son la mediación y la modificación. La mediación es una instancia donde todas las partes se reúnen ante una persona neutra (mediador) que intenta que ambos lados negocien un acuerdo amistoso para solucionar el caso de antemano. En el proceso del embargo hipotecario, la mediación viene durante el litigio y por el pedido de una de las partes. Casi siempre la corte aprueba la participación en mediación.   

La mediación suele ser una buena oportunidad de tener frente a uno al representante del banco o persona autorizada por la entidad prestamista. Esto sirve para averiguar qué se necesita para poder solucionar el caso. Las opciones que se pueden barajar en esa reunión van desde algo simple como presentar ciertos papeles financieros y formas, hasta intentar una modificación, abandonar la propiedad por dinero, planear una venta de la propiedad o buscar otra forma de arreglo. 

La modificación es un proceso del banco o entidad que otorgó la hipoteca-préstamo que le da la oportunidad a quien obtuvo el préstamo de tratar de entrar en un nuevo calendario de pagos bajo términos nuevos. Existen varios programas que pueden ayudar a los que lo necesitan, algunos son privados o internos del mismo banco y otros son programas federales. Ambos van a requerir información y análisis para primero ver si uno puede realmente calificar. Si uno califica, siempre es la mejor opción ya que, si uno cumple el tiempo de prueba de pago que normalmente ocurre en estas circunstancias y firma una nueva hipoteca modificada, el proceso del embargo hipotecario se termina. 

La modificación no es parte del proceso legal de la demanda pero muchas veces afecta la decisión de la corte y los tiempos de la corte en respecto al litigio.  La modificación puede venir antes de la demanda o durante la demanda.  Si existe durante demanda, la corte usualmente le da una chance a la modificación antes de dictar sentencia. Si es exitosa la modificación, todas las partes ganan. 

Papel del abogado

Tiburcio y Gertrudis fueron a un abogado inmediatamente después de recibir la demanda oficial esperando que todo se arreglaría sin problema ya que tenían abogado. Esto es un gran error. El abogado no hace milagros. En temas como este, del embargo hipotecario, normalmente todo es en blanco y negro. No hay sorpresas. Casi siempre – con la excepción de algún caso raro de fraude bancario – los hechos son simples. Se pidió dinero prestado y no se pagó.  Así de sencillo. 

Lo que el abogado puede hacer es utilizar el sistema y las garantías judiciales del proceso para asegurar que si la corte dicta en contra de sus clientes -para la posesión de la propiedad embargada-, que la parte contraria pruebe todo y siga todos los pasos de la ley. Esto tiene un efecto práctico para alguien que utiliza un abogado: básicamente, obtiene más tiempo para poder arreglar su vida y obtener una solución a la pesadilla del embargo hipotecario.

En el mejor de los casos, la persona podrá obtener una modificación con términos buenos y quedarse en su casa. En el peor de los casos, utilizando el abogado, la persona perderá la casa después de poder vivir en ella por un tiempo. Lo que sí es cierto es que sin abogado tendrá menos tiempo para poder habitar en su propiedad. 

Lecciones

Uno debe vivir dentro de la realidad, evitar las fantasías económicas, y construir poco a poco su patrimonio. Si falla, utilizar el sistema que existe para tratar de reorganizarse e intentar de nuevo crear su estabilidad financiera. No tenga pena de utilizar el sistema para intentar de arreglar su vida financiera, es totalmente legal y legítimo. Todavía nuestra sociedad no se ha levantado de la crisis inmobiliaria, y cada día las entidades financieras y bancos se ponen más estrictos con los préstamos. Los bancos se han adaptado a la crisis y nos toca también ajustarnos.

Los invito a escribirme cualquier pregunta que tengan sobre estos temas legales y otros, y les responderé en esta columna todos los lunes. [email protected]

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