MIAMI- La Florida, un estado tradicionalmente atractivo por su clima, parques temáticos y su belleza natural, es ahora un paraíso terrenal para decenas de miles de compradores de viviendas e inversionistas que escapan de las contraproducentes medidas económicas en otros estados del país, gobernados por demócratas.

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La preocupación para analistas y economistas era que la pandemia frenara ese importante éxodo e hiciera desplomarse el mercado con una nueva ola de “foreclosures” (juicios o ejecuciones hipotecarias) contra dueños de viviendas y edificios que rentaron a inquilinos que luego se acogieron a la moratoria de desalojos por la pandemia, y extendida en varias ocasiones durante más de año y medio.

En este momento se encuentran a la venta unas 40 propiedades en Miami-Dade bajo “foreclosure” y con un precio por debajo de los 500.000 dólares. La cifra en el mercado es muy baja, pero tuvo un aumento significativo respecto a diciembre, cuando apenas había 3 en todo el condado.

¿Qué ha ocurrido con el mercado hipotecario en el sur de Florida? Sobre el tema, DIARIO LAS AMÉRICAS buscó una opinión especializada y confiable.

El tasador de la propiedad de Miami-Dade, Pedro García, responde a las interrogantes acerca de esta industria en el sur del estado y especialmente en Miami-Dade, que ha demostrado solidez y un vertiginoso desarrollo en los últimos años.

“En ese sentido, no estamos viendo nada similar a una ola de ‘foreclosures’ o ejecuciones hipotecarias. Los intereses están bajos; los bancos están trabajando con los propietarios directamente. Hasta ahora no hemos visto ningún grupo considerable de personas que vayan a perder sus viviendas o inmuebles comerciales.

“Lo que sí confirmamos son los altos precios de las propiedades y las cifras de ventas actuales, que son impresionantes”.

“A los dueños de edificios de apartamentos la eliminación de la moratoria tiene que haberles afectado, pero las rentas han subido y la demanda es gigantesca para ese tipo de viviendas”.

“El average (promedio) que tenemos en Miami-Dade es de un [98% de espacios rentados], es decir, apenas [un 2% vacante] y muchos edificios que ni eso tienen”.

Sobre las llamadas casas unifamiliares y el nivel de ventas en Miami-Dade, García enfatiza en el estado actual de este segmento del sector inmobiliario.

Ejecuciones hipotecarias en casas unifamiliares

“Al parecer los dueños de casas han llegado a acuerdos con los bancos, porque no hemos visto ningún problema relacionado con alguna cifra significativa de “foreclosures”, y menos con el movimiento de compras que existe en estos momentos. La mayoría de las personas que pudiera hallarse en peligro de perder su propiedad tiene la opción de vender casi inmediatamente. Ahora lo pueden hacer sin dificultad alguna”.

“Te reitero, hasta ahora no hemos visto nada que refleje una crisis o una cantidad de dueños en problemas de “foreclosures”.

“Las compañías que venden propiedades no consiguen inventario suficiente para los compradores. El mercado se encuentra muy fuerte y repleto de compradores, incluso pagan por encima de lo que les piden los dueños; y no solo en Miami-Dade, en Broward y en Palm Beach existen las mismas condiciones”.

“Observamos una situación casi normal, tranquila, el precio promedio de ventas de viviendas en Miami-Dade es de más de 500.000 dólares. Ahora, sí te comento algo, si los precios continúan en esa tendencia durante los próximos 5 o 7 años no creo que las personas [con ingresos limitados] puedan mantenerse viviendo en Miami-Dade, Broward y Palm Beach”.

Incentivos de Florida

Entre los incentivos que muestra la Florida para sus residentes en la esfera inmobiliaria es la excepción del cobro de impuestos a un matrimonio que desee vender la propiedad en que viven. La cifra asciende a 500.000 dólares libres de impuestos sobre la ganancia neta de la venta, algo que muchos dueños que califican desconocen.

Sin embargo, para Pedro García un elemento importante que ha impulsado las ventas de propiedades en el sur de Florida y en el estado en general son las bajas tasas de interés en casi cero durante los últimos dos años, una medida de emergencia que aplicó la Reserva Federal frente a la pandemia para estimular la economía y proteger sectores financieros y de inversiones en el país.

“La tendencia en la venta de propiedades sigue al alza, los intereses están bajos. Lo único que pudiera afectar en un futuro es que los intereses suban y lleguen a un nivel que no sea factible comprar, pero en la forma en que están funcionando ahora para los compradores [entre el 3.30% y 3.32%] se consideran bajos y beneficiosos. Muchas personas están aprovechando para comprar en este momento por esa razón. Un cambio de tendencia dependería de si los intereses suben de manera fuerte”.

Precios récord en venta de propiedades en Miami-Dade

“Estamos viendo ventas que nunca hubiéramos soñado en Miami-Dade. Se acaba de vender una casa en Star island en 75 millones de dólares. Estamos hablando de una casa, no un centro comercial. Un condominio en Miami Beach por 19.5 millones de dólares. O sea, se está moviendo mucho dinero que viene del noreste de EEUU (Nueva York, New Jersey y de California (en el oeste), y han traído muchas inversiones para Miami-Dade, Broward y Palm Beach”.

“Lo que tiene previsto la Reserva Federal hasta ahora es una subida total en el 2022 de 1.00% o quizás 1.25%; realmente no creo que eso detenga las intenciones de compra de nadie. Si subiera a un 6% o un 7% como lo tuvimos en años atrás, esos niveles sí le pondrían un freno a la compra de propiedades”.

Sobre el caso de que una persona decida vender su casa a un precio muy alto, muy diferente a su valor taxable, pero en correspondencia con los precios del mercado actual y no la pueda vender, Pedro García, tasador de la propiedad en Miami-Dade, explica si los impuestos le subirían automáticamente a esa propiedad.

“No, no. Mientras esa persona siga teniendo su propiedad y continúe siendo el dueño, esa propiedad se mantiene a los valores taxables que tenía”.

“En el momento que venda la propiedad, para los nuevos dueños la vivienda o el inmueble irá a un cambio de valor, de acuerdo con la compra que tuvo o con el valor del mercado, y sobre eso se establece el valor taxable de la propiedad. Recuerda que se utilizan comparables entre propiedades y no nos basamos en el valor más alto ni en el menor, sino en el valor justo para establecer los impuestos a esa propiedad”.

lmorales@diariolasamericas.com

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