La HB 913 flexibiliza la estricta normativa post-Surfside, autoriza líneas de crédito para las asociaciones, refuerza al DBPR y otorga más recursos para cumplir con reservas estructurales
Propietarios de edificio de Miami protestan por desalojo (ARCHIVO)
CESAR MENENDEZ DLA MIAMI. - Con la mirada puesta en los altos costos de las reparaciones de edificios, los legisladores de Florida aprobaron el proyecto de ley HB 913, que refuerza la seguridad estructural de los condominios y mitiga el impacto financiero sobre los propietarios, al flexibilizar la estricta normativa surgida tras el colapso de Champlain Towers South, en Surfside, donde murieron 98 personas en 2021.
La anterior ley de condominio creó inspecciones y reparaciones obligatorias por lo que muchos propietarios comenzaron a padecer costos exhorbitantes en sus asociaciones cuyo objetivo era hacer frente a problemas inmediatos o lograr acumular las reservas para futuras reparaciones, en cumplimiento de la legalidad.
El proyecto, patrocinado en la Cámara de Representantes por la republicana Vicki López, introduce modificaciones clave a la ley de condominios para aliviar la carga económica sin comprometer la seguridad.
Uno de los aspectos centrales de la norma es permitir que las asociaciones obtengan líneas de crédito en lugar de ceñirse a crear de manera inmediatas reservas para reparaciones estructurales. La línea de crédito asegura que el dinero para cualquier reparación o reemplazo de elementos estructurales que deba hacerse en un condominio está disponible. Gracias a la línea de crédito, las asociaciones no tendrán que desembolsarlo antes de necesitarlo”, afirmó López.
La nueva ley permite cumplir con los requerimientos de “reserva” por diferentes canales, mediante efectivo, préstamos, líneas de crédito o special assessments, creando un escenario más viable para los condominios que necesiten hacer grandes pagos de manera inmediata.
“No se requiere que todo el dinero esté en la caja el primer día; lo esencial es tener un plan financiero sólido”, explicó la senadora republicana Jennifer Bradley, coautora del proyecto en el Senado.
Bradley comparó este instrumento financiero con un HELOC, la línea de crédito garantizada que muchos propietarios utilizan. “Puede estar disponible sin usarse, lo que otorga seguridad a la comunidad”.
La nueva ley autoriza a la junta de la asociación a tomar préstamos para cubrir cobros extraordinarios, algo antes prohibido en muchos edificios del sur de Florida. Estos préstamos deberán contar con la aprobación mayoritaria de los propietarios. “La asociación ahora tiene el poder de ir y obtener un préstamo con el voto mayoritario de los propietarios”, explicó López.
En otro punto establece que, con el fin de garantizar la seguridad, cualquier junta —excepto aquellas controladas por urbanizadores o compradores masivos— podrá imponer assessments extraordinarios o solicitar préstamos sin votación, siempre y cuando esta decisión esté respaldada por un informe de inspección estructural (milestone inspection) o un estudio de reservas (SIRS).
“En este caso, condicionar el financiamiento a una votación general contraviene el interés público. El Estado tiene un interés apremiante en permitir que las juntas actúen con rapidez y autonomía para preservar la seguridad y la habitabilidad del condominio”, sostiene la letra de la norma.
Pero la ley no pasa por alto que muchas personas pueden aprovecharse de este acápite legal y con el fin de evitar conflictos de interés, prohíbe que quien haya realizado una inspección de hitos o estudio SIRS pueda ofrecer servicios de reparación o de reemplazo en el mismo edificio, o tener algún interés financiero en las empresas contratadas para ello.
La nueva norma también aclara que las inspecciones estructurales obligatorias (milestone inspections) de los 30 años y los estudios de reservas solo se aplicarán a edificios con tres o más pisos habitables, excluyendo estructuras con garajes en planta baja, con solo uno o dos niveles residenciales. “En edificios más pequeños no tiene sentido”, justificó López. “Si realmente estamos buscando evitar otro Surfside, estos edificios -pequeños- no necesitan estudios estructurales”.
La ley de condominio establece que las inspecciones estructurales se realicen dentro de los 30 años posteriores a la fecha de emisión del certificado de ocupación y dentro de los 25 años para aquellas edificaciones que se encuentren a menos de tres millas de la costa.
También requería que los edificios que contaban con un certificado de ocupación antes del 1992 completaran una inspección de hitos y estudios SIRS, antes del 31 de diciembre de 2024. La ley HB-913 extendió el plazo hasta el 31 de diciembre de 2025, para que las asociaciones puedan cumplir con dicho requisito. En la actualidad, solo el 44% de los condominios de Miami-Dade y el 41% en el condado de Broward ha completado dichos estudios.
Llegados a este punto, es importante aclarar que el estadio SIRS aborda cómo la asociación de propietarios financiará las reparaciones futuras, según la antigüedad y el estado del edificio.
El proyecto también refuerza el papel del Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR), ampliando su jurisdicción, acceso a registros y capacidad de investigación. “Hay ahora sanciones penales por mala gestión, más personal y mejor fiscalización”, indicó Bradley.
"Como presidenta del comité presupuestario, garanticé fondos suficientes para nuevas contrataciones".
Por su parte, López detalló que se asignaron siete millones de dólares de forma recurrente para este Departamento y ya se han cubierto 64 nuevos puestos. “Creo que ahora están en condiciones de responder realmente de forma adecuada y oportuna” a las inquietudes de los propietarios, afirmó.
La ley establece que los gobiernos locales deberán adoptar ordenanzas que obliguen a las asociaciones a iniciar reparaciones dentro de los 365 días posteriores a un hallazgo crítico en una inspección de “fase dos”.
Después de Champlain Towers South, las autoridades priorizaron el objetivo de detectar a tiempo las fallas estructurales graves y establecieron dos fases de inspecciones. En la “fase uno” un arquitecto o ingeniero con licencia debe inspeccionar el edificio en cuestión y evaluar su estructura, columnas, cimientos, paredes de carga, etc. Si detecta alguna señal de daño significativo, se requiere una inspección más detallada. Esta segunda inspección es la que se conoce como “fase dos”.
Si la inspección “fase dos” determina que hay deterioro estructural grave, la asociación debe iniciar o programar las reparaciones dentro de los 365 días y la agencia de gobierno local determinar si el edificio es habitable y seguro.
En este contexto, cada año, las agencias locales deberán reportar al DBPR un informe detallado sobre el estado de los condominios: número de edificios inspeccionados, inspecciones por fase, extensiones otorgadas, permisos de reparación solicitados, edificaciones declaradas inseguras y responsables del cumplimiento del código.
La nueva norma también revisa el proceso para revocar a miembros de juntas de condominios, garantizando los derechos de voto de los propietarios. Además, exige a las asociaciones mantener seguros adecuados y actualizados, respaldados por tasaciones independientes.
En Florida más de un millón de unidades en condominios superan los 30 años de antigüedad. En este contexto Bradley mencionó las presiones que enfrentan propietarios de edificios antiguos por parte de urbanizadores que buscan ventas forzadas. Por ello, la senadora rechazó incluir disposiciones que faciliten la terminación de condominios o la imposición de assessments sin votación. “Queríamos asegurarnos de que los residentes pudieran permanecer viviendo en sus hogares a un nivel que puedan pagar”, concluyó.
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