Estrategia BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat): Cómo escalar tu inversión inmobiliaria

A diferencia del modelo tradicional de inversión en alquiler, que requiere capital inicial alto y largos períodos de espera para recuperar la inversión, el método BRRRR permite usar el mismo dinero para adquirir múltiples propiedades en un período más corto.

Este enfoque es ideal para inversionistas activos, ya que requiere planificación, gestión de remodelaciones y conocimiento del mercado financiero. A continuación, explicaremos cada etapa del proceso y cómo aplicarlo con éxito.

1. Paso a paso de la estrategia BRRRR

• Comprar una propiedad a buen precio:

El primer paso es adquirir una propiedad por debajo de su valor de mercado. Esto se logra comprando inmuebles en situaciones de venta urgente, subastas, ejecuciones hipotecarias o propiedades en mal estado.

Factores clave al comprar:

• Buscar inmuebles con potencial de revalorización tras una remodelación.
• Analizar la demanda de alquiler en la zona.
• Asegurar que el costo de compra más la remodelación no exceda el 70% del valor de reventa (ARV - After Repair Value).

Ejemplo: Si una propiedad renovada valdrá $200,000, el costo total de compra y renovación no debería superar los $140,000.

2. Remodelar para aumentar su valor

La fase de rehabilitación es fundamental para incrementar el valor del inmueble y justificar una refinanciación más alta.

Estrategias de remodelación efectivas:

• Enfocarse en mejoras que aumenten el valor, como cocina, baños y pintura.
• Evitar reformas costosas que no generen suficiente retorno.
• Contratar proveedores confiables y eficientes para minimizar retrasos y costos adicionales.

Ejemplo: Si la propiedad se compró en $100,000 y se invierten $30,000 en remodelaciones, su valor después de las mejoras puede alcanzar los $200,000, permitiendo un refinanciamiento más alto.

3. Rentar para generar flujo de caja

Una vez remodelada, la propiedad se pone en alquiler para generar ingresos pasivos y cubrir los costos operativos.

Consideraciones clave:

• Analizar la rentabilidad neta, asegurando que el alquiler cubra la hipoteca y deje un margen de ganancia.
• Elegir entre alquiler a largo plazo o renta a corto plazo (Airbnb, Vrbo).
• Filtrar bien a los inquilinos para evitar problemas de impago y mantenimiento.

Ejemplo: Si la hipoteca y costos operativos suman $1,000/mes y el alquiler es de $1,500/mes, el inversionista obtiene un flujo de caja positivo de $500 mensuales.

4. Refinanciar para recuperar el capital

Aquí es donde la estrategia BRRRR se diferencia de otras. Una vez que la propiedad se ha revalorizado y genera ingresos estables, el inversionista puede refinanciar para recuperar el capital inicial y reutilizarlo en una nueva inversión.

Cómo funciona la refinanciación:

• Se solicita un préstamo hipotecario basado en el nuevo valor de la propiedad.
• El banco puede otorgar hasta el 75-80% del valor de tasación.
• Se usa el dinero de la refinanciación para recuperar la inversión inicial.

Ejemplo:

• Se compró la propiedad en $100,000 y se invirtieron $30,000 en remodelaciones.
• La nueva tasación es $200,000.
• El banco otorga un préstamo del 75% del valor tasado ($150,000).
• Se paga la hipoteca inicial de $100,000, recuperando $50,000 para reinvertir en otra propiedad.

5. Repetir el proceso

Con el dinero recuperado de la refinanciación, el inversionista puede repetir el proceso con una nueva propiedad.

Al hacer esto de manera constante, se construye un portafolio de alquileres sin necesidad de usar capital propio una y otra vez.

Ejemplo:

• Comprar una segunda propiedad con los $50,000 recuperados.
• Remodelar, alquilar y refinanciar nuevamente.
• Repetir el ciclo hasta tener múltiples propiedades generando ingresos pasivos.

2. Ejemplo real con números

Un inversionista encuentra una propiedad con potencial de revalorización y sigue estos pasos:

• Compra la propiedad en $100,000 con financiamiento del 80% (enganche de $20,000).
• Invierte $30,000 en remodelación y la propiedad ahora vale $200,000.
• Alquila la propiedad por $1,500 al mes.
• Refinancia con un préstamo del 75% sobre el nuevo valor ($150,000).
• Recupera su inversión inicial ($50,000) y lo reinvierte en otra propiedad.

Después de repetir este ciclo varias veces, el inversionista acumula varias propiedades generando ingresos pasivos, sin necesidad de aportar grandes sumas en cada compra.

3. Factores clave para el éxito en BRRRR

Ubicación estratégica

• Zonas con alta demanda de alquiler.
• Mercados donde el valor de la propiedad pueda apreciarse.

Financiamiento adecuado

• Buscar bancos que ofrezcan tasas de interés competitivas en refinanciaciones.
• Mantener un buen puntaje crediticio para acceder a mejores condiciones.

Estrategia de remodelación

• Invertir en mejoras con alto retorno sobre la inversión.
• Evitar remodelaciones innecesarias que aumenten el costo sin elevar el valor del inmueble.

Gestión de inquilinos

• Seleccionar inquilinos confiables para garantizar el flujo de caja.
• Contar con contratos bien estructurados que protejan al inversionista.

Conclusión: Pros y contras de la estrategia BRRRR Ventajas:

• Permite escalar rápidamente un portafolio inmobiliario.
• Maximiza el capital disponible, ya que el dinero invertido se recupera y reutiliza.
• Genera ingresos pasivos estables a través del alquiler.
• Reduce el capital propio necesario para cada nueva compra.

Desafíos:

• Requiere experiencia en remodelaciones y gestión de proyectos.
• Depende del acceso a financiamiento para refinanciaciones.
• No todas las propiedades son aptas; se necesita análisis de mercado antes de invertir.

Recomendaciones para aplicar BRRRR con éxito:

• Investigar mercados con alto potencial de apreciación y demanda de alquiler.
• Asegurar financiamiento accesible para refinanciar rápidamente.
• Evaluar costos de remodelación con precisión para no exceder el presupuesto.
• Mantener una red de contratistas confiables para optimizar los tiempos de renovación.
• Analizar bien los números antes de comprar, asegurando que la estrategia sea viable.

La estrategia BRRRR es una excelente opción para inversionistas activos y estratégicos que buscan construir un portafolio de bienes raíces sin necesidad de capitalizar nuevas compras constantemente.

Si quieres conocer más sobre cómo aplicar esta estrategia en el mercado actual, en EVU Luxury Homes te ayudamos a identificar las mejores oportunidades para que puedas escalar tu inversión inmobiliaria de manera inteligente.

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Enrique Vicente Urdaneta

Consultor Inmobiliario | eXp Realty | EVU Luxury Homes

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Descargo de responsabilidad: La información proporcionada busca ofrecer una visión general y no debe ser considerada como asesoramiento legal, fiscal, contable o financiero. La complejidad y los cambios en las leyes hacen indispensable la consulta con profesionales calificados. Como agente inmobiliario, ofrezco orientación en aspectos inmobiliarios de su estrategia de inversión, pero es crucial consultar a profesionales especializados para asuntos legales, fiscales y de planificación financiera.

FUENTE: REDACCIÓN