Los programas del Federal Housing Administration FHA, son administrados por el Department of Housing and Urban Affairs “HUD” y han sido diseñados para promover la posibilidad de que toda persona pueda comprar su vivienda; así como también para facilitarle, a aquellos que ya son propietarios, fondos para mejoramientos y ampliaciones.
El FHA no hace préstamos, su función es garantizar que los préstamos otorgados, bajo el amparo de estos programas, sean pagados al prestamista en el caso que el prestatario no cumpla con sus obligaciones.
Lo que ha hecho popular a estos programas es la baja suma de dinero requerida como entrada (en la mayoría de los casos tres por ciento (3%) del precio de compra), y la flexibilidad en los parámetros de calificación de los mismos.
Los programas garantizados por el FHA tienen una mayor flexibilidad, al momento de analizar anomalías, en aquellos compradores que tienen problemas de crédito. En muchas ocasiones una simple carta explicativa puede resolver satisfactoriamente una situación. El FHA permite considerar aplicaciones provenientes de personas que han tenido anteriormente casos de bancarrota e incluso, incautación de propiedades por incumplimiento en el pago de hipotecas.
La estabilidad de empleo es decisiva. La importancia de mantener una línea de trabajo por dos años o más es vital. Las verificaciones de entradas, así como las verificaciones de depósitos, cuentas bancarias y procedencia de fondos, que han de ser utilizados en la compra, son necesarias, para obtener estos préstamos.
Otra característica, de los préstamos garantizados por el FHA, es que los mismos exigen poco capital de reserva, en manos del prestatario, después del cierre. En ocasiones sólo cien dólares ($100.00). Ser ciudadano de los Estados Unidos de Norteamérica no es un requisito para obtener un préstamo garantizado por el FHA; aunque, en su defecto deben presentarse pruebas de residencia temporal y tarjeta del Seguro Social.
Los regalos en efectivo, destinados a ayudar en la compra de la propiedad, son admitidos si se documentan debidamente. Así como también son admitidos aquellos familiares, que sin pretender vivir en la propiedad, quieran colaborar en la calificación del préstamo.
Los costos de cierre estimados para un préstamo FHA, son aproximadamente entre seis y ocho por ciento (6% - 8%), del total de la hipoteca; pero también es permitido que el vendedor del inmueble colabore con el comprador, en el pago de estos costos, hasta un máximo de 6% del precio de venta de la propiedad..
Pero sin lugar a dudas, lo que ha dado popularidad a los programas del FHA es la flexibilidad en los parámetros de calificación que emplea, para garantizar préstamos. Un treinta y uno por ciento (31%) máximo, del total combinado de entradas mensuales, debe ser destinado a los pagos relacionados directamente con la vivienda. Y un cuarenta y tres por ciento (43%) máximo, de total combinado de entradas mensuales, puede cubrir la totalidad de todos los gastos, incluyendo el pago de la vivienda.
