A pesar de que los precios de las propiedades han aumentado considerablemente desde hace varios meses, Miami sigue siendo un paraíso para los inversionistas. El negocio evoluciona y han entrado en juego nuevos elementos. Si antes, era muy lucrativo, comprar y revender para sacar una ganancia, los altos costos de los inmuebles han disminuido el margen de utilidad. Actualmente, está en auge el concepto de comprar y rentar ya sea a corto o largo plazo.
Quien anhela invertir en Miami, tiene dos opciones: comprar y alquilar, es decir conseguir un inquilino, cobrar una cantidad específica al mes y firmar un contrato de arrendamiento. La segunda alternativa es la renta por temporadas a los turistas. La decisión que se tome depende, del riesgo que se quiera asumir y las ganancias que se busquen.
ESCENARIO A
Analicemos en detalle cada escenario. La renta simple ofrece al dueño la tranquilidad de que tiene un ingreso fijo todos los meses. Además, generalmente es un contrato a un año con posibilidad de renovarse. Tiene un depósito que sirve como garantía para cubrir con ese dinero cualquier daño a la propiedad ocasionado por el inquilino.
Por ejemplo, una casa de 3 cuartos y 2 baños que fue comprada de contado por $400 mil dólares, puede alquilarse en promedio por $2.500 al mes. Tenga en cuenta que, a esos precios, es un poco más demorado el proceso porque el mercado de potenciales inquilinos es menor. Al restar el costo de impuestos sobre la propiedad, seguro y mantenimiento, el retorno de la inversión es del 5.4%, es decir que al dueño le quedarían aproximadamente $1,800.00 mensuales. Los valores cambiarían si la casa fuera comprada con un préstamo, dando una cuota inicial de $200 mil dólares y teniendo que asumir una mensualidad por la hipoteca de $1200. Tras deducir todos los gastos, al propietario le quedarían $600 al mes y el retorno de su inversión apenas seria del 3.6%. En otras palabras, tardaría 27.7 años en recuperar lo que invirtió.
ESCENARIO B
El segundo escenario es más productivo, pero también más riesgoso. Se trata de las rentas por temporada, un sistema que está en apogeo porque por un lado se convierte en una solución habitacional para los turistas que pueden estar más cómodos y a precios más accesibles. Por el otro lado, los dueños de inmuebles pueden sacar una ganancia mayor que si rentan de la forma convencional.
El gran riesgo es la batalla legal que existen en ciudades como Miami Beach y City of Miami, quienes no ven con buenos ojos esta práctica. Por eso, hay que fijarse en qué localidad está la propiedad que se comprará y en caso de que sea un condominio, hay que asegurarse de que la asociación lo permita.
Retomemos el ejemplio de la casa de 3 cuartos y 2 baños, en una de las tantas plataformas que ofrecen el servicio se podría rentar a 280 dólares por día. Considerando que la vivienda solo esté rentada una parte del mes, al menos 22 días. Tras descontar el pago de hipoteca, seguro, impuestos, mantenimiento, limpieza y servicios como agua, luz, cable e internet al dueño le quedarían libres cerca de 2.500 dólares por mes, que representan $30 mil dólares al año. Con este escenario, el retorno es del 15% y el dueño recuperaría su capital en 6.6 años.
Otro aspecto que hay que tener en consideración es la inversión inicial que hay que hacer para amueblar y decorar la propiedad que son aproximadamente 8 mil dólares. Cantidad que puede ser mayor, dependiendo del lujo que se quiera.
Cabe resaltar que, al conservar la propiedad, independientemente de la opción que se escoja, el dueño tiene un inmueble que cada día vale más. Los precios siguen en ascenso y la tendencia es que este fenómeno continúe así.
Para tomar la mejor decisión tenga en consideración:
Estas dos opciones son para dos tipos de inversionistas: uno tradicional y otro más arriesgado. Incluso no hay que descartar una combinación de ambas. Tener una propiedad con renta convencional y la otra por temporadas. ¿Y usted apreciado lector, por cuál de estas se decidiría?
gloriagongora@hotmail
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