Por Alex Zylberglait

Desde el comienzo de este ciclo económico luego de la Gran Recesión, ha ocurrido un fenómeno muy interesante en el mercado inmobiliario comercial en Miami. En los últimos siete años, el capital extranjero, especialmente de América Latina se ha volcado ferozmente a la compra de propiedades comerciales. A partir del 2015, inversores extranjeros comenzaron a perder el apetito por los condominios que se estaban construyendo en las zonas más caras de Miami, y comenzaron a invertir en edificios de oficinas, centros comerciales, edificios multifamiliares, hoteles y propiedades industriales. A partir de ahí, muchos de mis clientes, lo cuales generalmente buscan propiedades fáciles de administrar a la distancia, empezaron a favorecer propiedades de un solo inquilino ocupadas por compañías nacionales de alto nivel crediticio como: McDonald’s, Walgreens, Starbucks u otras cadenas de negocios reconocidos. Estas propiedades, generalmente, son administradas por el inquilino y el trabajo del inversor es solamente recoger la renta mensualmente.

El perfil de estos compradores varía, pero en su mayoría incluyen administradores de bienes, empresas familiares, fondos de capital privado e individuos de alto patrimonio neto que buscan diversificar su cartera de inversiones para proteger y hacer crecer su capital. Para ellos, invertir en este tipo de propiedades es como invertir en un bono, con una rentabilidad que en los mercados actuales fluctúa entre el 5% y el 8%.

Este cambio en el comportamiento del inversor extranjero y su nuevo interés por propiedades que generan un flujo de caja se hizo evidente en el 2015. En el 2017 se llevaron a cabo casi $2 billones en transacciones comerciales que involucraron capital extranjero en Miami. El año anterior, ese número apenas había llegado casi a los $500 millones, según información de Real Capital Analytics, la cual provee datos del mercado comercial de EEUU. En 2017, el volumen de estas transacciones ha llegado a por lo menos a $1 billón. Debido a que la economía se ha fortalecido mucho en los últimos años las propiedades se han valorizado rápidamente, lo cual, ha causado una leve desaceleración de estas inversiones extranjeras. El segmento de inversores más activo en este momento son aquellos que buscan propiedades de entre $1 millón y $20 millones, en parte, porque estas propiedades son más fáciles de financiar.

Actualmente, hay bancos disponibles a hacer préstamos a inversores extranjeros que compran propiedades comerciales bien ubicadas y ocupadas por inquilinos con buen respaldo financiero. El poder financiar una propiedad hace que el inversor necesite menos de su propio capital especialmente cuando su moneda ha perdido valor frente al dólar y así poder apalancar mayormente su capital disponible. Si bien las tasas de intereses han comenzado a subir, aun estas se mantienen bajas comparado a otras décadas.

El apetito por propiedades comerciales se mantiene fuerte en Miami y en el Sur de la Florida. Actualmente, yo estoy promoviendo una propiedad en la ciudad del Doral, cerca del aeropuerto de Miami, ocupada por Starbucks y la reacción es como me lo esperaba: los inversores extranjeros son los que han demostrado más interés en este edificio.

Ahora que los extranjeros han descubierto el mercado comercial de bienes raíces de Miami, ellos están aquí para quedarse. La rápida recuperación del mercado inmobiliario después de la peor recesión jamás vista les ha demostrado que la inversión en Miami es más segura, independientemente de dónde estemos en el ciclo inmobiliario, frente a los altibajos económicos y políticos de sus países.

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