MIAMI.- El último año y medio, el mercado inmobiliario se convirtió en un verdadero laberinto para compradores en el sur de Florida y el país, quienes, en su análisis, además de sopesar la subida de los precios de los alquileres y el altísimo coste de las propiedades en venta, tuvieron que someterse a la presión de la inminente subida de las tasas de interés anunciada por la Reserva Federal (FED) para ponerle coto a la galopante inflación que sufre el país.

En estas circunstancias, la interrogante de comprar o no comprar nunca tuvo tantas variantes y respuestas. Con la intención de arrojar algo de luz en toda esta polémica, DIARIO LAS AMÉRICAS conversó con el experimentado bróker hipotecario Giovanni Orrego, quien dio a conocer sus puntos de vista sobre la actual situación del mercado inmobiliario y el futuro cercano.

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El mercado

Según Orrego, agente de Essex Home Loans Corp, el gran problema actual del mercado reside en la escasez de propiedades a la venta.

“El poco inventario es un problema nacional, no solo de Florida, ni de los principales estados. En 2007, había más de tres millones de propiedades en lista para la venta en EEUU. Para considerar este mercado saludable deben existir entre 1.2 a 1.4 millones de propiedades en venta. Sin embargo, hoy día hay solo alrededor de 600.000 casas en listas activas en todo el país. ¿Cómo van a bajar los precios con tan poco inventario? El problema de fondo es de oferta y demanda”, explicó Orrego, quien además es economista.

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Propiedades activas listadas para la venta.

Propiedades activas listadas para la venta.

La subida de las tasas hipotecarias

Muchas personas consideran que el aumento del 0,5% de las tasas de interés, anunciado por la FED el miércoles 4 de mayo, podría traducirse en una bajada de los precios de las viviendas. Sin embargo, Orrego es más cauto al considerar que la medida no va a provocar un incremento inmediato del inventario.

“Si alguien se me acerca y me dice que va a esperar a que las propiedades bajen de precio, le diré que aguarde de seis a 10 años. En realidad, si una persona tiene un buen crédito y un buen ingreso, aún podrá comprar una propiedad pagando una cuota inicial (downpayment) del 5%, aunque las tasas de interés hipotecario sean del 5.5 o del 6%. Lo mejor es que dicha persona, dentro de un año y medio podrá refinanciar esa propiedad, cuando los intereses se estabilicen al 4 o 4.5% para conseguir bajar el pago mensual. El resultado sería que habrá aprovechado los precios de hoy, que continuarán subiendo mientras no se resuelva el tema del inventario”.

Previsiones

Para Orrego, los intereses [hipotecarios] deben llegar a un 6% en un préstamo convencional. “Lo más seguro es que tras la inflación, venga una recesión”, vaticinó el experto.

“Es ahí cuando la FED bajará nuevamente los intereses. En año y medio llegaremos al 4.5%, un nivel un poco más alto del que tuvimos en época de pandemia, cuando el mercado no era el ideal o saludable. Debo señalar que unas tasas al 4.5% se pueden considerar históricamente bajas. Cuando comencé en el negocio de Real Estate, hace casi 20 años, llegamos a hacer préstamos del 18%. No era lo normal, pero las tasas estaban al 6 o 7%”.

Comprar o no comprar

Orrego, quien se dedica a calificar a las personas para ver si pueden obtener un préstamo, afirmó que “la premisa fundamental a la hora de comprar una casa es saber para qué lo hace. Si es para vivir durante varios años o la casa con la que alguien sueña, cualquier momento es bueno. Pero si quien compra lo hace como inversión, el panorama es totalmente distinto. Ahí intervienen otros números para determinar si la propiedad va a producir cash flow (flujo de caja) y en dos o tres años puede generar plusvalía. Es otro análisis, bien diferente, al de alguien que necesita una casa para vivir. Para el primer comprador, cualquier momento es bueno”, insistió.

Por otra parte, “los alquileres están súper caros. Uno tiene que decidir si va a seguir alquilando o a tomar la decisión de comprar. Al final, la mayoría de las veces comprar es mejor que seguir de alquiler”, acentuó.

Controlar lo que depende de nosotros

A la hora de comprar una casa existen muchos factores que no podemos controlar, entre ellos las tasas de interés. Pero sí podemos cuidar el historial de crédito y los ingresos. “Aunque los mejores préstamos se otorgan a quienes tengan mejor crédito y puedan documentar de forma clara sus ingresos, existen múltiples programas para obtener un préstamo hipotecario. Hay programas en los que, si el cliente tiene un crédito aceptable, sólo se verifican los depósitos del banco. Hay otros en los que no se verifican los ingresos, lo importante es dar una cuota inicial del 20%. Existen distintas opciones, aunque muchas veces estas no son las deseadas por el comprador”, explicó.

Entre los errores más comunes que cometen los compradores a la hora de solicitar un préstamo, Orrego señaló que el principal es descuidar el ingreso, “sobre todo, entre los trabajadores independientes (self employed). Para evitar pagar impuestos, muchos no declaran todo lo que ganan. Creen que así sacan ventaja, pero no, les perjudica a la hora de pedir una hipoteca. Muchos desconocen que la declaración de ingresos les ayuda a calificar para un préstamo hipotecario. El otro problema es el crédito”.

Sobre cómo cuidar el crédito Orrego recomendó tener pocas tarjetas de crédito. “Tener tres, y cada una, como máximo, con el 30% del fondo disponible y , por supuesto, pagarlas a tiempo”.

Establecer prioridades

“He observado a personas con ingresos modestos que piden un préstamo para comprar un auto súper caro y después quieren adquirir una casa. Se olvidan de que cualquier gasto que tengan en el reporte de crédito va a afectar su calificación para la hipoteca. Si alguien decide comprarse un auto por el que paga 800 dólares mensuales, significa que tendrá 800 dólares de ingresos menos en su calificación para un préstamo hipotecario. Se deben establecer prioridades”, argumentó.

Cada vez más, las personas se preocupan por la inflación y las tasas de interés hipotecarias, temas que están fuera de nuestro dominio. Le preguntamos a Orrego sobre qué es lo más importante al decidirse a comprar una vivienda en las actuales circunstancias.

“A la hora de comprar una propiedad es clave preguntarse, ¿tengo buen crédito? ¿cuánto estoy ingresando?, y luego acudir a un agente de Real Estate o a un mortgage broker para que le ayude en el proceso”, concluyó.

cmenendez@diariolasamericas.com

@menendezpryce

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¿La emigración interna en EEUU ha impulsado el aumento de precios? 30.97%
¿Los gobiernos locales deben ofrecer alternativas asequibles ante el alza de precios de alquileres? 35.75%
¿Las personas jubiladas deben recibir algún tipo de asistencia para poder enfrentar esos precios? 33.28%
17026 votos

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