Para el 2016, los precios de la vivienda de lujo en el downtown Miami podrían subir el costo de un apartamento o del alquiler a niveles nunca antes visto en el mercado: el valor del pie cuadrado podría llegar a los 1.000 dólares.
Esa es una proyección que hace un reporte de la Autoridad de Desarrollo del Downtown Miami (DDA, por sus siglas en inglés), en el que muestra un panorama alentador para el sector de la construcción. Pero esa perspectiva positiva podría afectar el bolsillo de quienes residen en el condado y querrían vivir en esa área de la ciudad. De acuerdo con el reporte, las tasas de alquiler en el gran downtown Miami siguen en aumento, en promedio, un 5% al año. Sin embargo, en lo que va de 2015 esa tasa se ha reducido a un 4% y se espera un leve aumento al final del año.
El informe de DDA muestra que para mediados del año entrante se estarían entregando 3.000 nuevos apartamentos, lo que representaría el mayor incremento en la oferta de vivienda en una década. Para esta nueva ola de construcción, el DDA habla de más de 27.000 unidades para la venta. En este momento, hay 6,716 en construcción.
Según el constructor Carlos Melo, de Melo Group, “de todos esos edificios que dice el informe de DDA que se harán, el 80% no se va a construir. Porque no van a vender el 60 o 70% que piden que vendan, no van a poder recoger el dinero y nunca van a empezar”. Para Melo, del dicho al hecho hay mucho trecho. “Hay un montón de proyectos nuevos, gente que ha comprado un terreno, le hace un diseño y lo tiene guardado, pero de ahí a que lo salga a comercializar, que lo venda y el banco le de plata y ese proyecto se vuelva realidad, está muy lejos.”
¿Sobre oferta?
A primera vista, esta nueva ola de construcción induce a pensar dos cosas: que podría haber una sobre oferta y que se estaría formando una nueva burbuja inmobiliaria.
Uno de los motores de la demanda viene de afuera, de inversionistas extranjeros provenientes, sobre todo, de Sur América. Para Melo hay un nuevo comprador, a diferencia de lo que sucedió entre 2006 y 2008.
En esos años previos a la crisis financiera, “el comprador era especulativo, adquiría cuatro apartamentos y sabía que no podía cerrar ni uno, porque ya tenía hipotecada hasta la casa. Pero hoy el extranjero que adquiere una propiedad está resguardando su dinero en Estados Unidos, no está pensando en revenderlo antes del cierre, porque los contratos de ahora no se lo permiten”.
Las reglas del juego en el mercado inmobiliario han cambiado precisamente para evitar que una nueva burbuja se lleve por delante el sistema financiero. “Ahora no hay un solo banco que, si no te dan las matemáticas, te presten el dinero”, puntualizó Melo.
Ugo Colombo, fundador de CMC Group-empresa constructora de proyectos de lujo- cree que lo que plantea el DDA podría generar una sobre oferta, pero piensa que esos planes no van a ser realidad, por varias razones. Primero, “porque es difícil conseguir financiación de los bancos, todo el mundo debe cumplir el requisito de un deposito del 20%. Segundo, el gobierno tiene la ley de venta de tierras que limita los depósitos al 15%. Los nuevos proyectos van tener que generar 60% de preventa cuando empiecen. Tal vez 40% pero esa es la cantidad sustancial de preventa”, explicó Colombo.
En estos momentos Colombo ve que, antes de estar en una situación peligrosa, lo que hay es un mercado y oferta lentos. “En este mundo, si no se alcanza un nivel de preventa no se podrá desarrollar el proyecto. Sumado a eso, en el pasado los bancos perseguían a los constructores para prestarles dinero.”
“La sobre oferta no se da porque no hay las ventas necesarias. La gente está comprando ahora en los edificios que están sólidos, que ya se encuentran en construcción”, advirtió Melo.
Precios inalcanzables
Esta nueva ola de la construcción estaría cambiando para siempre el rostro del downtown de Miami. De una ciudad más o menos parroquial, siempre atravesada por el turismo, ahora podría estar adquiriendo un perfil mucho más cosmopolita pero, por eso mismo, fuera del alcance de la clase media.
Al respecto, Melo es determinante: “el que quiera vivir en esta parte de la ciudad le va a resultar caro. Muy complicado para los locales. Pero eso sucede en todas partes. Los que quieran vivir en el corazón de la ciudad, tendrá que ser una clase media acomodada”. Y para sustentar su afirmación, cita los casos de ciudades como Milán, París o Nueva York.
Colombo, por el contrario, ve que esa zona es de gran acceso para la clase media. Y lo explica su punto de vista: “En el downtown hay nuevos edificios vendidos a 500-700 dólares el pie cuadrado. Creo que ese precio es costeable para los ingresos de la clase media. De hecho el corazón del downtown está lleno. Todas las unidades están ocupadas. Lo que no puede adquirir la clase media son los apartamentos en Miami Beach pero ese mercado mira más hacia los turistas que quieren tener un segundo hogar. El centro de Miami se está convirtiendo en la residencia de las personas de aquí.
Este constructor tampoco percibe que la actual situación esté desvaneciendo el sueño americano, ese de tener una casa propia como símbolo de estabilidad y buena condición económica. “No veo que se esté acabando el sueño americano. Para la familia trabajadora, con buen crédito y que paga sus cuentas a tiempo, es muy fácil costear la hipoteca de una casa. Eso lo que vemos muy a menudo. Después de la crisis financiera, ahora puede pedir un préstamo por una cantidad razonable para su hipoteca. Los intereses están muy bajos”.
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