Ahora resulta un 52% más caro comprar una casa que alquilarla, debido al aumento de las tasas hipotecarias junto a los altos precios.
Dos años atrás a pesar de que los precios de las viviendas vencieron todos los récords, la tasa referencial federal estaba entre 0%-0,25% y el tipo hipotecario fluctuaba apenas entre un 3% y 3,5%. En la actualidad, ese rango llega al 8% y más, en dependencia del prestamista.
¿Desea adquirir una vivienda?
A pesar de las ayudas federales y estatales para los compradores primerizos, la combinación de tasas y precios hace casi inaccesible el mercado. En septiembre las ventas cayeros 15,4% respecto a igual mes del año anterior donde había bajado respecto al 2021, un descomunal 23,8, mientras el precio promedio de una propiedad se ubicó en 394.000 dólares.
Y a pesar del alto costo a la hora de alquilar una vivienda, resulta más aconsejable que pagar por una propiedad sobrevalorada en gran medida y con un préstamo bancario del 8% de interés.
El costo de comprar una casa versus alquilarla está en su punto más extremo desde al menos 1996.
El pago mensual promedio de una nueva hipoteca es un 52% más alto que el alquiler promedio de un apartamento, según un análisis de CBRE.
La última vez que la medida pareció fuera de control fue antes de la crisis inmobiliaria de 2008. Incluso entonces, la prima alcanzó un máximo del 33% en el segundo trimestre de 2006, según indica una publicación en The Wall Street Journal.
En teoría, los costos de compra y alquiler deberían coincidir aproximadamente, según Matt Vance, jefe de investigación multifamiliar de CBRE. Aunque los propietarios se benefician cuando los precios de la vivienda suben, también invierten más dinero en sus casas en reparaciones y remodelaciones.
Alquilar en un mercado disfuncial
Desde 1996 hasta mediados de 2003, el costo medio de compra o alquiler resultó más o menos igual. Sin embargo, después de la crisis financiera mundial, las tasas de interés bajísimas y la abundante oferta de viviendas hicieron que fuera un 12% más barato en promedio comprar una casa que alquilarla durante la década de 2010.
La actual elevada prima de propiedad refleja el creciente costo de la deuda, ya que las tasas de una hipoteca a 30 años alcanzan el 8%, así como los altos precios de la vivienda desde que los cierres pandémicos aumentaron el valor del espacio.
Una persona que hoy obtiene una hipoteca a 30 años sobre una casa de 430.000 dólares con un pago inicial del 10% desembolsaría alrededor de 3.200 dólares en pagos mensuales, un 60% más que si hubiera comprado la misma casa hace tres años, sin agregar el seguro de la vivienda y los impuestos anuales.
Los alquileres, por su parte, aumentaron un 22% menos vertiginoso durante el mismo período, aunque todavía estuvieron moderadamente por encima de la inflación general de Estados Unidos.
El aumento de los precios de la vivienda hace difícil reunir un pago inicial del 10%, y mucho menos afrontar los crecientes costos hipotecarios mes por mes.
"Hay mucha demanda oculta de viviendas, con un grupo de compradores primerizos que esperan un margen permisible de cálculo en los pagos hipotecarios respecto a sus ingresos mensuales", dice Odeta Kushi, economista jefe adjunta de First American Financial Corporation.
Millones de estadounidenses esperan desde 2022 un colapso de los precios, luego de la caída consecutiva de las ventas durante más de año y medio.
De ocurrir lo anterior restablecería el equilibrio del mercado, pero -según algunos analistas- parece poco probable salvo que se produzca una recesión importante.
Compradores se arrepienten
Aquellos que compraron sus propiedades cuando las tasas eran bajas se han asegurado un financiamiento aceptable y pesar de eso, un 93% se arrepiente de haber comprado con precios desorbitantes en 2021 y 2022.
Cuando en 2021 y 2022 los precios de venta de viviendas superaron impredecibles números en la historia del mercado inmobiliario en Estados Unidos, millones de compradores contribuyeron a que eso ocurriera. Una buena parte lo hizo de manera compulsiva.
Impulsados por un cambio brusco en el nivel de vida, la posibilidad de trabajar a distancia y nuevas leyes controversiales en diversos estados, fundamentalmente gobernados por demócratas o por los llamados “progresistas”, varios cientos de miles de estadounidenses abandonaron ciudades como Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Portland, Chicago y otras para huir de la violencia, la inseguridad, los altos impuestos y la inmigración descontrolada a consecuencia de la política de “Puertas Abiertas” de la administración de Joe Biden.
Muchos se asentaron en Florida, Texas, Washington, Minnesota, Idaho y Wisconsin, entre otros estados.
Alrededor del 80% de las hipotecas pendientes en Estados Unidos tienen una tasa de interés inferior al 5%. Esto da a los propietarios un cierto incentivo para quedarse.
Sin embargo, como dice un viejo y conocido refrán “no todo lo que brilla es oro”. Lo demuestra un estudio de Clever Real Estate, con sede en St. Louis, Missouri.
La información publicada por la firma no representa una sorpresa, pero sí la noticia que expertos habían pronosticado. Los datos son muy reveladores.
El 93% de los encuestados que compraron casa entre 2022 y 2023 está arrepentido de haber adquirido una propiedad sobrevalorada, mientras que el 58% confirma que pagó un precio extremadamente alto.
El informe de Clever Real Estate indica que “los compradores de viviendas se han despedido de las guerras de ofertas y la feroz competencia a medida que el mercado inmobiliario se enfría después de dos años volátiles. Pero para muchos, la corrección del mercado no ha sido la bendición que esperaban”, explica Sam Khater, economista jefe de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac), citado por El Diario, de Nueva York.
Sobre el papel, estos propietarios podrían beneficiarse de la situación actual, pero también enfrentan costos. No pueden mudarse fácilmente, y reducir su tamaño frente a los precios récord de las viviendas podría no resultar rentable, dadas las tasas hipotecarias elevadas.
¿Pagará más cuando decida alquilar?
Dado que adquirir una vivienda está fuera del alcance de muchos inquilinos, los propietarios podrían aumentar más los alquileres. Pero la oferta de viviendas en alquiler no es tan escasa, y un exceso de apartamentos de nueva construcción deprime los precios de los alquileres.
La demanda de los inquilinos también es más débil que durante la pandemia, ya que la mayoría de las personas que planeaban mudarse ya lo han hecho en los últimos dos años. Fannie Mae cree que las tasas de desocupación en los edificios multifamiliares de EEUU alcanzarán el 6,25 % en 2024, por encima del promedio de 15 años del 5,8 %.
Esto perjudicará a los inversores institucionales, que han invertido miles de millones de dólares en propiedades de alquiler en Estados Unidos en los últimos años.
Las acciones de apartamentos también tienen ahora un rendimiento inferior. Desde que volvió la compra con opción a alquiler a principios de 2021, las acciones de AvalonBay Communities y Equity Residential han caído un 6% y un 18% respectivamente.
En un mercado inmobiliario estadounidense disfuncional, que debería beneficiar a propietarios y compradores, tal vez ahora sólo se incline a favorecer a quienes permanecen rentados, a pesar también de los altos precios. Aunque, estos están marcados por grandes diferencias de acuerdo con las regiones y estados del país.
En el centro y sur de Forida -por ejemplo- los precios de alquiler han roto todas las barreras y los inquilinos se encuentran acorralados entre soportar las subidas o mudarse, que implica grandes costos y sin garantías de que en un año no les vuelvan a exigir pagos más altos.
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FUENTE: Con información de diversas fuentes
