sábado 28  de  enero 2023
RECESIÓN INMOBILIARIA

Desplome en ventas de viviendas en Florida hace temblar a inversionistas

La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces denomina este descenso continuado como una recesión inmobiliaria

Por Leonardo Morales

MIAMI- En los últimos cinco años, Florida se ha consolidado como un estado predilecto para millones de estadounidenses y extranjeros.

El gobierno de Ron DeSantis, en su diametral oposición a las políticas fallidas de la administración de Joe Biden, ha tenido un papel preponderante en lo que representa Florida y sus grandes ventajas.

Desde hace casi cuatro años, más de un millón de estadounidenses se mudaron a este estado para residir no sólo por sus condiciones climáticas favorables, sino como un lugar de respeto a las leyes, prosperidad y defensa de los valores conservadores, entre ellos el rol fundamental de los padres en la educación de sus hijos y la guerra a las tendencias socialistas, una moda que intenta arraigar la extrema izquierda dentro del Congreso en Washington.

Florida conservadora

Las decisiones firmadas por DeSantis durante la pandemia -contrarias a las restricciones del gobierno federal- contribuyeron a incrementar el flujo migratorio desde otros estados gobernados por demócratas, donde el aumento de la delincuencia, los altos impuestos y el irrespeto a las leyes se convirtieron en graves y crónicos problemas.

En las recientes elecciones de medio término, Florida ratificó su condición de estado republicano por excelencia y el condado Miami-Dade, antes bastión azul durante 20 años, se coloreó también de rojo.

Luego de que la Reserva Federal tomara partido en intentar frenar la alta inflación con subidas de tasas de interés, la industria inmobiliaria en Estados Unidos ha visto caer sus ventas de forma estrepitosa durante 9 meses consecutivos. Expertos auguran que la tendencia seguirá en 2023.

La Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces denomina este descenso continuado como una recesión inmobiliaria. Sin embargo, los grandes medios de izquierda omiten el tema al igual que han hecho con la recesión económica. Ninguna de las dos es oficialmente reconocida por la Casa Blanca, a pesar de las estadísticas.

Fuerte caída en las ventas

En octubre, el desplome de las ventas de viviendas de uso en EEUU fue de 28,4% respecto al mismo mes de 2021 y un 5,9% en comparación con septiembre.

Algunos avezados advirtieron desde mediados de este año que la recesión inmobiliaria en EEUU era inminente.

“Una mayor cantidad de compradores han quedado y quedarán fuera del mercado en los próximos meses, lo que conlleva a un reajuste pronunciado de precios”, afirma el economista Isaac Cohen.

La Florida y en especial el sur de Florida no han escapado a este fenómeno. Lo que en el 2021 y principios del 2022 fue una panacea para los vendedores y el mercado inmobiliario floridano parece haber cambiado drásticamente.

El mercado inmobiliario de Florida experimenta una desaceleración que ha puesto a temblar a los inversionistas y agentes de bienes raíces que ven cómo se cancelan las ventas de viviendas en al menos seis ciudades y cómo cientos de propiedades llevan meses en los listados sin poderse vender.

La situación es totalmente lo opuesto al 2021. En ese momento, una propiedad en buenas condiciones apenas duraba una o dos semanas en venta sin que fuera atrapada por varios interesados y una lluvia de ofertas sobrevaluadas de compraventa.

El estado del sol

Aunque a nivel nacional se registra una caída significativa en las transacciones de viviendas, lo que sucede en tres áreas metropolitanas de Florida no tiene precedentes, al menos según un informe de la compañía Redfin, que analizó datos de los usuarios que buscaban propiedades a través de su plataforma para conocer tendencias de mercado.

El mercado inmobiliario viene de una ganancia anual histórica en 2021, con récords de alquileres de viviendas unifamiliares, muy bajos niveles de ejecuciones hipotecarias y el mayor número de compraventa desde 2007.

Un reciente análisis de la empresa Redfin indica que el paso del huracán Ian, a finales de septiembre de 2022, agravó la crisis del sector y causó un desplome de 58% en las ventas de casas en Cape Coral, en el condado de Lee, Florida; esto representa casi el doble del promedio nacional (32%).

Otras ubicaciones en Florida que experimentaron caídas fuertes en las ventas fueron Miami, con 47%; Jacksonville, 46%; y West Palm Beach, 43%. En tanto, áreas de Deltona, Tampa y Orlando también bajaron sus ventas en más del 40%.

Ahora, los inversionistas podrían comenzar a comprar y remodelar casas dañadas en las zonas afectadas para luego esperar una recuperación del mercado, pero la política de la Reserva Federal y su decisión confirmada de seguir con los aumentos de tasas de interés complica esa hipótesis. También los altos precios en los materiales de construcción y la quiebra de algunas aseguradoras.

Durante el foro The Real Deal’s South Florida Showcase, cientos de desarrolladores, propietarios y “brokers” más influyentes del sector de bienes raíces analizaron la situación actual.

Todos reconocieron el difícil momento de la industria y la necesidad de sortear el aumento de los altos costos de construcción por la elevada y persistente inflación que ahora se encuentra en 7,7%.

No obstante, “cuando ocurren recesiones, surgen oportunidades. Si estás bien preparado, eso te separa como buen inversionista”, dijo Robert Rivani, presidente de Black Lion Investment Group.

El alto costo

El altísimo costo de vida para los consumidores y la inmigración ilegal descontrolada, promovida por la Casa Blanca y que se calcula en más de 5 millones de personas en casi dos años, contribuyeron a la subida estrepitosa en los precios de rentas de viviendas que dispararon a su vez, entre otros factores, la compra de propiedades.

Gran parte de esos inmigrantes ha terminado en Florida y especialmente en el sur de Florida donde tienen familiares cercanos radicados desde hace años.

Millones de personas se lanzaron al mercado en busca de un techo propio, con muy bajos intereses hipotecarios (3%) y una inflación histórica sostenida (hasta 9,1%) que presagiaba en cualquier momento la acción de la Reserva Federal, después de más de 12 meses a la espera de un reajuste automático de los índices inflacionarios que nunca ocurrió.

Las compras impulsivas provocaron que los vendedores aprovecharan la notable desesperación de los compradores para elevar los precios a una categoría nunca vista en la historia del país y en medio de una limitada oferta que se redujo cada mes durante un año. A partir de ese momento, las cotizaciones del valor de las propiedades también iniciaron su ascenso hasta sobrepasar los 500.000 dólares como promedio.

Se estima que la industria inmobiliaria tiene un impacto de un 17% o más sobre el Producto Interno Bruto (PIB) de EEUU. La falta de dinamismo en este renglón representa una incidencia sustancial en la economía norteamericana.

Desde principios del 2022, las principales promotoras inmobiliarias se desvanecen en el mercado bursátil: Aimco, American Tower, Prologis, Equity Residential y AvalonBay Communities han caído con fuerza en Wall Street, entre un 12% y un 23%.

La agencia de informes crediticios (Fitch) considera que con una reducción constante de la actividad inmobiliaria del 30% o más, los precios se desplomarían de forma abrupta junto a la entrega de propiedades nuevas, incluso con mayor velocidad que las históricas subidas.

El sector de la construcción, marcado por los altos precios de los materiales desde el 2020, sufre también el impacto negativo de la industria inmobiliaria.

“Los constructores que no acumulan suficientes reservas de efectivo en una recesión, probablemente necesiten emitir deuda para reconstruir las posiciones de inventario en una recuperación de la vivienda, lo que estiraría las métricas crediticias”, explican los expertos.

Mayor incertidumbre

La baja confianza actual de los consumidores y la incertidumbre económica en el país, por las políticas erradas del gobierno de Biden, funcionan como otros elementos orgánicos en el freno del mercado de bienes raíces.

Mientras la prensa disfraza la realidad para los estadounidenses y se suma al optimismo sin sentido de la Casa Blanca, los próximos meses encaran una realidad más escarpada en la vida diaria de los estadounidenses y su poder adquisitivo.

Se espera incluso que las ventas navideñas estén muy lejos de los datos de la época prepandémica (2017, 2018, 2019) y las grandes empresas comenzaron una ola de despidos masivos como presagio de lo que vendrá en 2023.

La recesión inmobiliaria no debe tener un fin cercano, vaticinan los analistas y el próximo año está cargado de una mayor incertidumbre con un gobierno que hace bastante poco fuera de su agenda de cambio climático, prioridad de temas internacionales, inmigración desordenada y medidas económicas inefectivas.

No obstante, a este adverso panorama nacional, Florida sigue hacia adelante como un estado floreciente económicamente gracias a su gobierno estatal. Sectores como el turismo, tecnología y servicios muestran una increíble recuperación que pueden funcionar como un importante soporte y así evitar un desmoronamiento más pronunciado de la industria inmobiliaria.

lmorales@diariolasamericas.com

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