El homestead

El "homestead" es mencionado varias veces en la constitución de la Florida pero aclara la relación contra los acreedores en el articulo 10, sección 4. Esta sección dice que ningún acreedor puede forzar la venta del "homestead" para satisfacer una deuda y no podrá poner un embargo sobre el "homestead". También el "homestead" sigue después la muerte, lo que significa que aunque uno tenga muchas deudas después de su muerte, los herederos no tendrán que temer acción contra la propiedad por esas deudas.

Un residente permanente de la Florida puede calificar para obtener un "homestead". Si uno vive en Nueva York y tiene una propiedad de vacación en la Florida no califica. La casa y propiedad tiene que ser la residencia primaria. Solo una persona natural puede tener un "homestead". Las compañías que compran propiedades y las tienen bajo su nombre corporativo en el titulo no califican pero algunos fideicomisos pueden calificar.

Existen algunas excepciones y limitaciones a este derecho constitucional de la Florida. Por ejemplo, el tamaño de la casa/propiedad. Si uno vive adentro de los limites de un área urbano lo máximo seria 1/2 acre pero si uno vive afuera de zona urbana y en un área rural, uno puede tener hasta 160 acres protegidos.

Lo bueno del "homestead" de la Florida es que no hay un limite de dinero o valor para la casa y propiedad. Lo que quiere decir que uno puede comprar una casa y propiedad de millones de dolares y tener ese bien protegido de acreedores. Por esa razón muchas personas vienen a la Florida a comprar terrenos y propiedades. Otro aspecto positivo de este derecho es que no hay tiempo de espera para la designación. El momento que uno ocupa la propiedad con el intento de hacerla su residencia permanente y primaria obtiene el "homestead". Existen papeles que formalizan esto pero lo mas importante son las evidencias de las acciones del propietario.

Vamos a asumir que Victoria vino de Venezuela con mucho dinero. Ella se compro una mansión en el campo miamense de 150 acres. Le costó 70 millones de dólares. Lamentablemente, después del asunto todos sus negocios fracasaron y se quedó debiendo dinero a varios acreedores. Si Victoria realmente mantiene esa lujosa estancia como su "homestead" puede estar tranquila que ningún acreedor podr quitarle su mansión y terreno. Obviamente, Victoria va tener que pagar los impuestos de propiedad y otras obligaciones relacionadas a la propiedad.

Excepciones de acreedores quienes pueden desestimar el "homestead" existen. El "IRS" la agencia federal de colección de impuestos puede poner un embargo sobre su casa y propiedad aunque tenga una designación de "homestead". Esto ocurre cuando uno tiene deudas de impuestos. El estado de la Florida y sus municipalidades de las misma manera del "IRS" pueden iniciar acción por la falta de pago o deudas de los impuestos de propiedad. No es comun que el "IRS" comience una acción de "foreclosure" aunque lo puede hacer. Normalmente el "IRS" se involucra cuando hay una venta o hipoteca nueva obtenida.

Otros ejemplos de entidades o personas quienes pueden embargar la casa y propiedad son aquellos quienes han trabajado en la propiedad. Si un contratista, constructor, u otro persona ha trabajado sobre la propiedad, reparándola, mejorándola, o construyéndola, tiene derecho de embargo. Esto en inglés se llama "mechanic's lien". El "homestead" no proteje contra los "mechanic's liens". También si la propiedad no tenía el estatus de "homestead" y antes que lo obtuviera existía un embargo sobre la propiedad, el acreedor previo tiene derecho aunque se cambiara el estatus de la casa y propiedad a homestead.

Volvamos a Victoria. Si ella no pagó sus impuestos al "IRS" y si no le pagó a los constructores o contratistas que trabajaron en su mansión, no está protegida. También personas como ella hasta el más humilde, deben tener mucho cuidado si hay varios dueños de una propiedad declarada "homestead". Si una parte o dueno de una propiedad "homestead" no reside en la propiedad es posible que un acreedor contra esa parte tenga derecho a embargar la propiedad.

Otro tema relacionado que requiere un análisis mas profundo es la bancarrota. Los derechos del "homestead" cambian en instancias de la declaración de bancarrota. Aunque no nulifica el "homestead" puede afectar valores y cantidades de protección.

Es importante entender que este derecho está hecho para proteger a las personas y su lugar de residencia, no está hecha para proteger a los inversionistas y comerciantes. Muchas personas compran propiedades y declaran que es su "homestead" pero en realidad no están viviendo en la propiedad. Esto es un fraude y puede eliminar el estatus del "homestead".

Por ejemplo, si Fulanito Talcual vino a Miami de Ecuador y compró un apartamento donde vivió varios años como su residencia primaria y "homestead". Eventualmente se canso del traficó, la gente agresiva, y el estrés diario de vivir en una metrópolis y se regresó a Ecuador. Desde su país natal cobraba la renta de su propiedad miamense. En este ejemplo Fulanito no está viviendo en la Florida ni está usando el apartamento como su residencia primaria sino la está usando como una propiedad de inversión y alquilándola. Si las autoridades gubernamentales o acreedores se dieran cuenta de esto pudieran embargar la propiedad.

La protección contra acreedores es la herramienta mas fuerte del "homestead" pero también existen otros beneficios. En relación a los impuestos de propiedad, su casa y propiedad declarada como "homestead" tiene un crédito de valor que se aplica contra el cálculo de los impuestos de propiedad. Si uno miente sobre el estatus de su propiedad como Fulanito, también puede ser responsable por esos impuestos que hubieran sido mas alto ya que una propiedad de "homestead" no es tratada de la misma manera que una propiedad secundaria. Por eso es importante cuidar, respetar, y entender bien este derecho constitucional de la Florida.

El "homestead" tiene muchos beneficios y puede ser una manera extraordinaria para proteger sus bienes y patrimonio pero también requiere que se cumplan obligaciones. Si tiene alguna duda sobre este tema por favor escríbame a[email protected] o visite www.rodriguezvacas.com. Twitter@rodriguezvacas.