La compra de una propiedad es la mayor inversión en la vida de muchas personas. Para la gente corriente, aquellas que trabajan por un salario o tienen un pequeño negocio privado, comprar una casa significa realizar el mayor de sus sueños, es dar un importantísimo paso cargado de implicaciones financieras y legales, dado que la mayoría de estas adquisiciones se efectúa a través de préstamos hipotecarios.
En EEUU existen tres principales tipos de hipotecas: la hipoteca convencional, la hipoteca asegurada por la administración federal de viviendas, FHA por su siglas en inglés, y la hipoteca garantizada por la VA, institución federal que ayuda a los veteranos.
El nombre de préstamo hipotecario convencional nos puede llamar a engaño porque en realidad es el préstamo hipotecario más difícil, el que exige condiciones más duras.
A diferencia del FHA y el VA, el préstamo hipotecario convencional no está garantizado ni asegurado por una agencia del Gobierno. Es por ello que los prestamistas convencionales, para tener mayor garantía, suelen requerir un pago a cuenta (down payment) más alto que lo exigido por los otros préstamos. Los préstamos convencionales son los financiados por las entidades prestamistas y prestamistas privados, son los a los que recurre el comprador de segunda vivienda principalmente.
Down Payment en el préstamo convencional
Los prestamistas convencionales, por regla general, exigen un down payment del 20% del valor de la propiedad.
Aquí sucede una paradoja, la exigencia de un down payment tan alto se hace para garantizar una mayor protección a los prestamistas, pero, a su vez, disminuye el impacto de los mismos en el mercado. Existen menos potenciales clientes capaces de reunir tal cantidad de dinero para acceder a una hipoteca convencional. Por ello, la Corporación de Seguros de Garantías Hipotecarias en 1957 creó el Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus siglas en inglés). La idea es que si los compradores pagan un seguro de hipoteca, podrán acceder a un préstamo hipotecario pagando menos down payment.
Seguro de hipoteca
Como expliqué, el PMI es un seguro que se requiere por ley para los préstamos convencionales cuya cantidad sobrepase el 80% del valor de la propiedad. De esta forma, un potencial comprador que adquiera un PMI podrá optar por un préstamo convencional de hasta el 95% del valor de la vivienda. De aprobarse el préstamo, el costo del PMI (por lo general el 0.85% de la hipoteca) se añade al monto total del préstamo y por supuesto aumenta la cantidad de la cuota de pago mensual. Pero este seguro se puede cancelar bajo determinadas condiciones.
Cancelación del PMI y ratio préstamo-valor
La ley Federal de Protección de los Propietarios de 1988 exige a los prestamistas convencionales la cancelación automática del PMI cuando el coeficiente de riesgo o ratio préstamo-valor (LTV) sea el 78% o menor. Es decir, si alguien compra una propiedad en $200.000 con un préstamo hipotecario de $ 190.000, el LTV será 95%. El LTV es el resultado de la división del monto del préstamo otorgado entre el valor de la propiedad (190.000/200.000= 0.95 ó 95%). El comprador se ve obligado a comprar un seguro de hipoteca PMI.
Si esa misma propiedad, años después, se revaloriza hasta $243.000, el LTV será 78% (190.000/243.000= 0.78) y, por ley, el prestamista deberá cancelar el seguro hipotecario. Esta misma ley plantea que el prestatario tiene derecho a acelerar la fecha de cancelación con pagos adicionales hasta que logre acumular el 20% del patrimonio (equity) y, por lo tanto, solicitar su cancelación.
Otros requisitos
Además de un down payment más alto, se exige un puntaje crediticio de 720 y coeficientes de calificación más estrictos que FHA o VA.
Estos coeficientes de calificación por los cuales los prestamistas se guían para medir la capacidad de pago del prestatario son: el coeficiente de gastos de la vivienda (front-end) y el coeficiente total de obligaciones (back-end).
El front-end contempla el pago combinado del principal, los intereses, los impuestos y el seguro; dividido entre el ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si la suma de estos gastos mensuales es $700 y el comprador gana $2.500 brutos al mes, el fron-end será de 28%. O sea, 700/2.500=0.28. La regla general dice que el coeficiente de gasto de vivienda no puede ser superior al 28% (en el argot financiero estos gastos se conocen como PITI).
La otra exigencia es que el coeficiente total de obligaciones (back-end) sea inferior al 39% y se halla sumando el PITI de los potenciales compradores, más sus obligaciones mensuales (pagos del auto, las tarjetas de créditos, el child support, etc.). Todo esto se divide entre el ingreso bruto mensual del comprador. Por ejemplo, quedamos que el PITI es 700+100 de tarjeta de crédito+150 de auto, dividido entre 2.500 de ingreso bruto mensual. (950/2500=0.38) el back-end en este caso será 38%.
Cuando el potencial comprador se acerca a un agente de real estate con el objetivo de comprar una propiedad, el Realtor, después de una entrevista, le debe recomendar dos o tres prestamistas para una preaprobación del préstamo. Estos prestamistas calcularán la capacidad de endeudamiento basándose en los aspectos que hemos explicado en esta nota.
La compra de una propiedad no es algo que se decide de la noche a la mañana. Por su importancia y complejidad debe ser un paso premeditado que requiere una planificación. Quien desee adquirir una propiedad debe ponerse en modo de compra: cancelar las deudas, subir el crédito y ahorrar dinero. Supeditar el estilo de vida a la consecución de su gran sueño.
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