En zonas céntricas de las grandes urbes estos precios llegan a duplicarse como es el caso de Miami, donde una vivienda de cuatro habitaciones y tres baños o de tres dormitorios y dos baños se vendieron en $800.000 y más en el 2021.
El incremento de precios en los dos últimos años rememora en cierta medida la crisis hipotecaria que comenzó en el 2006 y se extendió hasta mediados del 2010 como parte de una llamada "burbuja" que afectó los mercados internacionales. Pero los precios de ahora han llegado a lo nunca antes visto.
El precio promedio de la vivienda en el 2021 aumentó 26.5% comparado con marzo de 2020. En el año en curso, la subida supera el 29%.
Aunque la tasa nacional de cotización por pie cuadrado llegó al 15.7% más, el precio medio de cotización en las grandes áreas metropolitanas del país sólo creció un 12.5% durante el mismo período.
La tormenta perfecta
Sin embargo, en ciudades importantes en Florida, Arizona, Nevada, California y Texas el incremento de las tasas tuvo registros sorprendentes: Miami (+37.0%), Las Vegas (+35.2%) y Tampa (+32.0%), Phoenix (+29,3%) y San Diego (+27,1).
Los expertos afirman que el país se encuentra ante la tormenta perfecta: una oferta limitada de casas y una creciente demanda hacia las zonas suburbanas de las grandes ciudades.
"Estamos en esta difícil situación en la que la oferta cae, aumenta la demanda y no se puede presionar un botón para obtener más propiedades", dijo Mike Bailey, director de investigación de FBB Capital Partners.
"Los motivos de preocupación son claros en ciertos indicadores económicos... que mostraron signos de que los precios de la vivienda en 2021 estuvieron fuera de sintonía con los fundamentos", comentó un grupo de expertos del sector.
Muchos estadounidenses aún están marcados por la última crisis inmobiliaria en 2007. Una situación que impulsaron los créditos baratos y los estándares crediticios laxos que resultaron en que millones de propietarios debían más por sus casas de lo que podían pagar.
Ahora la situación es diferente.
Aumentan los precios, también las alarmas
La Reserva Federal advirtió recientemente que los problemas en el sector inmobiliario de China podrían repercutir en la economía de EEUU y los mercados mundiales; es decir, la crisis anterior comenzó de adentro hacia afuera y ahora podría ser a la inversa.
El hecho de que los precios de las viviendas aumenten de forma descontrolada no siempre significa que hay una burbuja inmobiliaria.
Existen diversas razones en la compraventa de viviendas, marcada fundamentalmente en los últimos dos años. Una de esas causas es el desequilibrio de oferta y demanda en el mercado, otra puede ser el aumento de los costos laborales y de construcción y la tercera, cuán bajas son las tasas de interés para una hipoteca, precisan los investigadores.
En el 2021, una de las señales más preocupantes para una burbuja inmobiliaria fue el fenómeno llamado "exuberancia de precios" que ocurrió también por motivos adicionales como el éxodo interno en EEUU por medidas extremas de impuestos, leyes contra la seguridad ciudadana y aumento considerable del costo de vida principalmente en los estados gobernados por demócratas y de extrema izquierda como California, Nueva York, Oregon, Minnesota, Pennsylvania, Washington, etc.
Otra de las causas que se suma es la idea de los compradores de que los precios continuarán subiendo, que conduce a un mayor desequilibrio entre la oferta y la demanda. Los vendedores aguantan sus propiedades en espera de mejores precios y los compradores salen despavoridos en busca de propiedades. Resultado final: Menos inventario, desproporcionada demanda.
Por otra parte, la inmigración descontrolada, fomentada por el actual gobierno de Joe Biden, ha obligado a muchas familias hispanas (rentadas desde hace años en apartamentos) a salir a buscar viviendas de mayores dimensiones para comprar, con el objetivo de ayudar a sus familiares y ante los altísimos precios de las rentas.
Recomendaciones de los expertos
Los investigadores recomiendan al gobierno federal, estatales y a las instituciones correspondientes que observen de cerca los mercados locales, en busca de picos en los precios para responder mejor "antes de que los desajustes se vuelvan tan severos que las correcciones posteriores produzcan trastornos económicos".
Los precios han alcanzado máximos históricos y siguen subiendo, porque también hay un mínimo histórico de inventario. Aún así, los compradores de viviendas siguen comprando. Las tasas de interés cayeron a mínimos históricos durante la pandemia. Pero, eso no explica por sí solo el frenesí del mercado inmobiliario.
La Reserva Federal aumentó en marzo en 0.25%-0.50% la tasa de interés y ha dicho que será más agresiva en abril y meses venideros con el propósito de intentar frenar la inflación, que ya supera el 8%. Pero, ¿esta política podría ser suficiente en el caso del sector inmobiliario? Algunos expertos coinciden en que sí frenaría el auge de precios en la compraventa de propiedades, otros se muestran algo escépticos debido a factores externos e internos.
Los programas de estímulos por la pandemia de COVID-19, la política desacertada de Joe Biden contra la industria del petróleo estadounidense y la dependencia de EEUU de suministros desde el exterior crearon y luego agudizaron la crisis de precios que vemos ahora.
Los inversionistas compran el 33% de las casas en EEUU, lo que representa una participación 5% mayor que el promedio durante la última década, según John Burns Real Estate Consulting.
El negocio en el que una empresa compra una casa en efectivo para arreglarla ligeramente y revenderla representó solo el 1,7% del mercado inmobiliario nacional en el último trimestre de 2021, según Zillow. Pero, en algunas ciudades, la proporción de viviendas que se destinan a compradores de este estilo llega al 11%. Entre ellos, Florida y en especial en el sur de Florida en los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Más del 70% de las familias estadounidenses son dueñas de sus casas, porcentaje que supera ampliamente a la mayoría de países del mundo, indican estudios del Gobierno federal.
Aún así, es común encontrar que los precios de las viviendas en EEUU varían de una zona a otra del país, e incluso dentro de un mismo estado.
Serias señales de "exhuberancia" de precios
Según investigaciones, el mercado inmobiliario de EEUU ha mostrado estas señales de "exuberancia de precios" durante más de cinco trimestres consecutivos hasta el tercer trimestre de 2021. Lo mismo ha ocurrido con el alquiler de viviendas.
Si estas tendencias preocupantes continúan, los bancos, los encargados de formular políticas y los reguladores deberían estar mejor preparados para reaccionar con mayor celeridad. Y así evitar las consecuencias negativas más graves de una corrección, revelan los últimos estudios que también se refieren a que los estadounidenses están en mejor situación financiera, los propietarios de viviendas tienen posiciones de capital más sólidas y el endeudamiento excesivo no es tan desenfrenado como a mediados de la década del 2000.
Sin embargo, economistas conservadores e independientes opinan lo contrario. La alta inflación persistente durante todo el 2021 ha puesto muy vulnerables a los dueños de propiedades y a la mayoría de los estadounidenses asalariados y empresarios, afectados primero por la pandemia y luego por una escalada de precios que no termina. Se agrega a lo anterior que más de 10 millones de puestos de trabajo siguen disponibles en todo el país y la falta de mano de obra en la industria ha hecho mella en el consumo, junto a la escasez de suministros de materias primas y sus altos costos.
Si la Reserva Federal y la Casa Blanca, que durante 11 meses hicieron caso omiso a la inflación y a otras crisis internas en EEUU, cumplen su promesa de atender la inflación y ser más agresivos para frenarla podría haber un cierto giro o reajuste en la industria inmobiliaria.
Una subida fuerte de las tasas de interés hasta un 1% o más como ha dicho el Gobierno federal es muy probable que desacelere el impulso de los compradores y las casas comiencen a estancarse en el mercado, lo que obliga a la disminución de los precios. Por otra parte, también se le pone un freno a la economía, en proceso de desaceleración desde septiembre del año anterior.
De un 3,5% a 4% en el interés en el 2020-2021, los compradores pasarían a un rango de entre 8% y 11% en la compra de propiedades, por lo cual una casa de $500.000 ya no estaría al alcance de muchas personas debido al costo mensual y, por supuesto, la calificación de los bancos según la entrada financiera de un matrimonio, pareja o comprador individual.
Factores externos como la crisis de las grandes empresas inmobiliarias en China, la extensión de la guerra en Ucrania, los precios internacionales del petróleo y otros conflictos, mermarían los efectos de medidas en EEUU con un gobierno enfocado en asuntos internacionales, programas a largo plazo e inversiones en sectores totalmente improductivos, además de otras crisis internas como la inmigración.
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FUENTE: Varias fuentes
