"Los inversionistas no dejarán de venir al Estado del Sol"

Riviera Point es un grupo inmobiliario con sede en Miami, con más de 10 años de experiencia realizando inversiones y proyectos comerciales en la Florida, donde ha construido hoteles y más de 1.2 millones de pies cuadrados en espacio para oficinas. Se especializa en el programa federal de visas EB-5 para la obtención de la Green Card.

¿Cuál es la situación del mercado inmobiliario en la Florida un tiempo después del paso del huracán Irma?

El huracán Irma impactó fuerte en la costa, devastó muchas propiedades de Down Town, Brickell, Sweetwater, Sunny Isles, Aventura, Fort Lauderdale y otros lugares. Dañó no solo los edificios, también estropeó los autos que estaban en los garajes inundados, los elevadores y otras estructuras. Sin duda alguna, el mayor deterioro lo produjo el agua. Creo que aún es pronto para evaluar la magnitud del estropicio causado, tendrán que transcurrir 90 o 120 días para determinarlo. El próximo año, cuando comiencen los special assessment (derramas especiales) en los condominios afectados, podremos calcular cuál es el impacto real en el mercado.

¿Decaerá el apetito de los compradores en la Florida?

No, los huracanes son parte de la cultura de la Florida. A lo mejor en los primeros tiempos, los inversionistas europeos o latinos mirarán con lupa donde ponen su dinero, pero no dejarán de venir al Estado del Sol.

Algunos inversores decidirán comprar en oportunidad en las áreas afectadas por las inundaciones porque los dueños no quieren o no pueden hacer frente a los special assessment. Otros comprarán a precio de mercado en otras zonas de la Florida. No creo que a partir de ahora alguien decida comprar en Oklahoma en vez de hacerlo en Miami. Eso no va a ocurrir.

-¿Influirá Irma y los otros grandes eventos naturales ocurridos en los últimos tiempos el mercado de los seguros?

El costo de los seguros está implícito en el gasto de mantenimiento de una propiedad. Eso significa que afectará al rendimiento de la propiedad como inversión. Cuando analizas lo que le cuesta a un dueño mantener una propiedad durante un año tienes en cuenta cuatro elementos: el principal, el interés del préstamo, los taxes, y los seguros. Esas cuatro variables indican la rentabilidad de un inmueble. Si sube el seguro, sube el gasto de mantenimiento y baja el beneficio. También es cierto que el inversionista residencial espera que la revalorización de su inmueble compense la disminución del rendimiento de su propiedad.

En lo que se refiere a los inversionistas comerciales, sin duda, los gastos de mantenimiento en los edificios de oficinas van a reducir sus ganancias. Los eventos naturales transcurridos a lo largo del año afectaron al mercado de los seguros y por tanto las propiedades de inversión tendrán menos rendimiento.

-Después del huracán Andrew en 1992, se fijaron nuevas leyes y normativas constructivas, ¿sucederá lo mismo ahora?

Andrew 92 fue la chispa que encendió el cambio de las nuevas leyes y los códigos adoptados en 1995. Es por eso que las propiedades construidas bajo las nuevas normativas no sufrieron apenas deterioro. Nada más hay que ver las fotos de los techos que volaron en Miami en 1992, los cristales rotos de Brickell, y compararlo con lo sucedido esta vez con Irma. El mayor impacto, repito, fue la penetración del mar. Es decir, 25 años más tarde se demuestra que han sido efectivas las medidas tomadas después de Andrew.

Ahora el énfasis debe caer en las normas de urbanismo. A la hora de aprobar la construcción de un edificio se deberá tener más en cuenta el entorno, analizar si la calle soportará la nueva construcción, si el drenaje existente lo soportará. Las autoridades municipales deberían reforzar las regulaciones y ordenanzas locales que ayuden a controlar el urbanismo. Precisamente porque uno de los atractivos de la Florida es que las municipalidades tienen una vasta cultura urbanística y de real estate, ejemplificada en el crecimiento del condado de Broward y sus edificios ecológicos.

-Hablemos de las visas EB5, ¿en qué consisten?

Las EB5 son las visas basadas en la creación de empleos. El concepto es que a todo extranjero que invierta un millón de dólares en un proyecto que genere 10 empleos en los siguientes dos años, se le otorgará el estatus legal de residente en EEUU. La ley hace una excepción para los proyectos ubicados en zonas con altas tasas de desempleo, donde será suficiente una inversión de 500.000 dólares.

Lamentablemente existen muchas zonas con altas tasas de desempleo con el visto bueno del Gobierno para este tipo de proyectos. En Riviera Point trabajamos con todos los desarrollos donde los inversionistas aporten 500.000 dólares.

¿Afectará la nueva política de Trump, que restringe los visados a ciudadanos de varios países entre ellos Venezuela, a los venezolanos que aspiran a una visa EB5?

Creo que la proclamación de Trump es más educada y más pensada que la realizada a principio de año. En el caso de Venezuela es muy específica, está dirigida a los funcionarios del gobierno venezolano y a sus familiares inmediatos. No perjudica a los ciudadanos venezolanos que deseen solicitar visas a EEUU. Y creo que el pueblo venezolano ha recibido esta restricción como un apoyo a la necesidad de libertad en su país.

¿Qué tiene que hacer un potencial inversor que aspira a obtener el visado EB5?

Le recomendamos contactarnos en www.rivierapmo.com. En esta página encontrará mucho contenido útil. Allí lo podemos llevar de la mano hasta la obtención de la visa en los EEUU.

Es mi deber aclarar dos cosas: Primero, el solicitante no debe tener antecedentes penales, si es un terrorista o un criminal le van a denegar la visa. Segundo, el dinero tiene que haber sido ganado de forma legal, fruto de su trabajo, de una herencia o una inversión. Para nosotros es una prioridad que los solicitantes reúnan los requisitos y por eso tenemos 100% de aprobación.

En Riviera Point tenemos diferentes proyectos de inversiones en los que desarrollamos un estudio cronométrico que demuestran la creación de empleo y el impacto que tendrán en la zona determinada. En todos los casos, el gobierno aprueba nuestro plan porque utilizamos la metodología correcta, los inversores cumplen los requisitos y, por consecuencia, aprueban las solicitudes de visa EB5 para nuestros inversores. Según la ley, a los dos años este inversor deberá demostrar que todo lo que prometió se cumplió. Entonces Riviera Point les entrega a las autoridades los permisos de construcción, el certificado de ocupación y los reportes de contabilidad que demuestran el cumplimiento. Entonces este inversor alcanza la residencia permanente.

Lo más importante en este contexto es que las inversiones en el sur de la Florida no están limitadas a ser dueño de una propiedad residencial, existen otras formas de inversiones, con fines migratorios, como es el caso de las visas EB5 e inversiones de capital privado, las llamadas equity investment donde los inversores pueden hacerse socios y disfrutar los dividendos en un importante proyecto en EEUU. ¿Quién se niega a la posibilidad de ser accionista de un gran hotel en Orlando? Pues eso con Riviera Point es posible.