Ventas de casas en Miami-Dade.
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Casas en venta, en Los Ángeles, California.
AP Las ventas de viviendas previamente ocupadas se desplomaron en mayo de este año un 20,4%
AP/ David Zalubowski Según el Índice Nacional de Precios de Casas Case-Shiller, entre junio de 2022 y enero del 2023 los precios cayeron estrepitosamente un 51% a nivel nacional.
AP/ Rich Pedroncelli Una casa en venta en Surfside, Florida. Extranjeros de varias nacionalidades no podrán comprar inmuebles en La Florida y si ya es dueño tiene que registrar el bien antes del 31 de diciembre o de lo contrario tendrá que pagar 1.000 dólares por cada día de retraso
AP/Wilfredo Lee, archivoMIAMI- Después de más de 13 meses de pronunciados descensos consecutivos en las ventas de viviendas nuevas y de uso en Estados Unidos (EEUU), con la excepción de mayo de este año en el caso de las propiedades recién construidas, muchos se cuestionan por qué los precios no han caído con el mismo ritmo.
Las ventas de viviendas previamente ocupadas se desplomaron en mayo de este año un 20,4% respecto a igual período del anterior y el precio medio nacional registró su mayor caída anual en más de una década a 396.000 dólares. Pero durante el 2022, las ventas mensuales en picada estuvieron -como promedio- por encima del 11%.
En junio, las ventas de casas nuevas en EEUU cayeron más de lo esperado, un 2,5%. Había en existencia 432.000 inmuebles recién construidos.
La compañía de bienes raíces Redfin dio cuenta que la compra de viviendas para inversión a nivel nacional en el año anterior cayó un 45,8% interanual en el cuarto trimestre, la segunda caída más grande en las compras de los inversores desde el 2008.
En sentido general, la compraventa de casas en EEUU bajó un 40,8%.
En enero de 2023 en Florida -unos de los estados con mayor salud en la industria inmobiliaria- las ventas se desplomaron un 23%.
Sin embargo, el precio promedio de las viviendas en el país al cierre de junio era de 410.200 dólares, el segundo valor más alto de todos los tiempos, sólo superado por el costo récord promedio de 413.800 dólares en junio de 2022.
La administración de Joe Biden ha tratado de evitar [por todos los medios] que aflore con mayor fuerza la recesión inmobiliaria que atraviesa Estados Unidos bajo el silencio de analistas, Wall Street, los bancos, el propio sector y las grandes cadenas de prensa de tendencia liberal.
La compraventa de casas usadas en EEUU sufrió en diciembre de 2022 el mayor desplome en 12 años: un 34%. El dato completó 11 meses consecutivos en picada, la racha más extensa de reducción de ventas desde 1999.
Ese mismo mes había en el mercado 970.000 viviendas de segunda mano, un 10,2% superior al registrado en igual período de 2021, según la agencia de noticias especializada en temas económicos, Reuters.
Las constantes subidas de las tasas de interés, desde marzo de 2022, por parte de la Reserva Federal condujeron a una recesión inmobiliaria que no da señales de terminar a corto ni mediano plazo; sin el alboroto acostumbrado por las grandes cadenas que tratan de evitar el pánico entre los inversionistas y una agudización de la crítica situación bajo el mandato demócrata.
En estos momentos, la tasa referencial del Banco Central estadounidense se encuentra en 5,25%-5,50% y es probable que llegue al 6% antes de que finalice el año.
El gobierno de Biden dialogó a mediados de 2021 con directivos de los grandes y medianos bancos y les pidió que negociaran con los propietarios la morosidad en los pagos, tras el impacto de la pandemia y la inflación récord. Las entidades financieras y otros prestamistas perdonaron los impagos sin penalidades y sumaron lo adeudado al total del valor de las hipotecas, en la mayoría de los casos.
Lo anterior evitó una debacle inmobiliaria cuando las condiciones apuntaban hacia allí.
La Casa Blanca puso a disposición de los bancos más de 300.000 millones de dólares para evitar una recesión bancaria e hipotecaria similar a la del 2008, que esta vez sería mucho más desastrosa debido a los índices negativos provocados por las políticas económicas desacertadas en Washington.
Miami y el sur de Florida, junto a otras grandes ciudades como Los Ángeles, San Francisco, Nueva York, Austin, Phoenix, Newark y Chicago, siguen siendo un fenómeno sui generis dentro de la industria de bienes raíces en EEUU.
En mayo de este año, el precio promedio de una vivienda en el condado Miami-Dade era de 620.000 dólares, un valor impulsado por áreas y ciudades altamente cotizadas como Miami Beach, Coral Gables, Coconut Grove, Brickell, Pincrest, Palmetto Bay, etc.
En un estudio de Clever Real Estate, el 93% de los encuestados que compraron casa entre 2022 y 2023 está arrepentido de haber adquirido una propiedad sobrevalorada, mientras que el 58% confirma que pagó un precio extremadamente alto.
Las ventas cerradas de viviendas unifamiliares en Florida totalizaron en mayo 26,396, un 8,5% menos que en el mismo mes del 2022, al tiempo que las de condominios y casas adosadas bajaron 14,1%.
Las cifras revelan el impacto de las altas tasas hipotecarias influenciadas por las acciones de la Reserva Federal. La tasa hipotecaria a 30 años en julio era de casi un 7%. A mediados de mes promediaba 6.96%.
A pesar de que el inventario ha aumentado respecto al 2022, aún sigue siendo bajo y los compradores no hallan ni buenos precios ni variedad en la oferta, algunos se motivan a adquirir una propiedad casi obligados por los altos costos de las rentas con tendencia ascendente, que por la existencia de un mercado espléndido en opciones.
Algunos analistas consideran que el flujo de compradores desde el exterior y desde otros estados del país sostienen el promedio de precios en el sur de Florida y en otras ciudades que atraen a nuevos residentes por sus condiciones naturales, de trabajo, seguridad ciudadana y demás características. En parte es así, pero entre las causas principales figuran los altos precios de las rentas, un factor que muchos vendedores toman en cuenta debido a que al dejar su propiedad no encuentran condiciones factibles para esperar a que bajen los precios en el mercado.
Otra de las razones es que, alentados por la prensa y vaticinios de algunos expertos de que el precio seguirá en ascenso, deciden esperar a que suban los valores de las propiedades. Esto limita el inventario junto a las acciones de los bancos que tratan de evitar por diversas maneras una crisis de ejecuciones hipotecarias (foreclosures) en la actual administración en Washington.
Los grandes bancos estadounidenses respaldan las políticas económicas del gobierno de Biden porque les favorecen en gran medida. Una situación similar en los ocho años de Presidencia de Barack Hussein Obama.
En plena crisis bancaria, varios bancos regionales y comunitarios (medianos y pequeños) han sido absorbidos por los más poderosos o han tenido que acudir a capital de estos o del gobierno federal para sostenerse. Al final de la crisis, muchos de ellos se verán obligados a fusionarse entre ellos o con las grandes entidades financieras.
Por tanto, las actuales circunstancias han beneficiado la expansión y una mayor capitalización de las grandes instituciones financieras en EEUU, además de ganar millones de nuevos clientes bajo el temor de la quiebra de los medianos y pequeños. Así, resalta el proverbio popular de “a río revuelto, ganancias de pescadores”.
En días recientes, la agencia de calificación crediticia Moody’s rebajó la nota de capitalización a más de 10 bancos regionales estadounidenses y advirtió que la lista podría ampliarse con otros seis por los riesgos relacionados con las tasas de interés y la gestión de fondos activos y pasivos, con una gran incidencia en el capital total y la liquidez disponibles.
Moody’s considera que los altos costos de financiación y la disminución de las métricas de ingresos erosionarán la rentabilidad de muchas entidades financieras pequeñas y medianas en EEUU, en condiciones económicas muy poco favorables.
Pero Florida, como otros estados, buscan soluciones para estimular el mercado inmobiliario. Desde el 1ro de julio los primeros compradores de viviendas en el llamado Estado del Sol califican para una ayuda de entre 10.000 dólares y 35.000 dólares para el pago inicial y los gastos del cierre en una compraventa.
El total de los fondos es de 100 millones de dólares como parte de una extensión del programa Florida Hometown Heroes, creado durante la pandemia de COVID-19 para premiar al personal de emergencias: médicos, bomberos, policías, enfermeros y otros.
El renombrado economista norteamericano, Robert Shiller, quien predijo la burbuja inmobiliaria y la recesión del 2008, no prevé una caída sustancial de los precios de la vivienda, que han subido un 43%. Shiller observa más bien un "reajuste del mercado".
Si el profesor de Yale acierta nuevamente, significa que los precios descenderán más en los meses de mayor lentitud en el otoño e invierno.
Según el Índice Nacional de Precios de Casas Case-Shiller, entre junio de 2022 y enero del 2023 los precios cayeron estrepitosamente un 51% a nivel nacional, pero desde entonces se habían recuperado un 28% hasta abril, una tregua que el experto califica como temporal.
En declaraciones a DIARIO LAS AMÉRICAS, Craig Studnicky, CEO de ISG World afirma que “el norte de Florida está más alineado con el resto del país, pero el sur de Florida es único debido al rápido crecimiento de la población, lo que lleva a una gran demanda y una oferta limitada. Como resultado, los precios inmobiliarios están subiendo en el sur de Florida. Mientras tanto, en el noreste del estado, bajan debido a un crecimiento demográfico menos intenso”.
“En este momento, la demografía de los compradores en el sur de Florida está innegablemente dominada por Estados Unidos, con un número significativo de compradores que emigran de ciudades como Nueva York, Nueva Jersey, Chicago y California (incluyendo San Diego y Los Ángeles). A escala mundial, la demanda sigue siendo considerable en países como Colombia, Argentina y México. Los argentinos, en particular, muestran una fuerte inclinación por invertir en propiedades en el sur de Florida”.
“Por otro lado, los mexicanos están optando por comprar viviendas en la zona como primera o segunda residencia. En cuanto a los compradores europeos, su presencia es algo dispersa. Vemos interés de países como Francia, Italia e Inglaterra, pero no en grandes oleadas”, considera Studnicky.
“Sobre las ejecuciones hipotecarias y la posesión de propiedades por parte de los bancos afirma que “el Departamento de REO (propietarios de bienes raíces) no está emitiendo las propiedades al Departamento de Tenencia. Cuando una propiedad ha sido ejecutada, los bancos tienen dificultades para obtener un título limpio, lo que les impide vender las propiedades. Además, existen problemas legales por los que los propietarios pueden demandar a los bancos si siguen adelante con la ejecución hipotecaria. Esta situación provoca retrasos en la entrega de títulos limpios y comercializables por parte de los bancos”.
“Una vez que se resuelvan las demandas, los bancos podrán obtener títulos limpios y proceder a la venta de las propiedades, lo que podría contribuir a aumentar el inventario de viviendas”.
Por su parte, Carolina Gerdts, Vicepresidenta Ejecutiva de RelatedISG Realty, opina que "Los precios de la vivienda en el sur de Florida se mantienen fuertes debido a varios factores, como la constante migración de residentes a la zona desde otros estados y países en busca de un clima favorable, un estilo de vida vibrante y oportunidades de inversión”.
“El mercado inmobiliario del sur de Florida también se ha visto influenciado de forma positiva por una economía robusta, que ha sido testigo de la creación de empleo en diversos sectores como el turismo, la hostelería y la tecnología”.
"Los colombianos se han asegurado la posición número uno en las búsquedas de bienes raíces en Miami en 2023, debido a una combinación de factores. Miami ha sido durante mucho tiempo popular entre los inversores y compradores colombianos por su proximidad a América Latina, los lazos culturales vibrantes, la comunidad colombiana considerable ya establecida aquí, las políticas de inmigración favorables, la estabilidad económica y la moneda fuerte. Todos estos factores contribuyen a motivar a los colombianos a invertir en el mercado inmobiliario de Miami”, opina la experta en bienes raíces.
Por otro lado, el auge de Argentina como importante comprador en Miami se debe a varios elementos. Tradicionalmente los argentinos han invertido en el extranjero como protección contra la inflación y la volatilidad económica en su país. Miami ofrece un estilo de vida atractivo, un entorno acogedor y un mercado inmobiliario con potencial de revalorización: el escenario ideal para estos inversores que buscan escapar de la inestabilidad".
"En el noreste del estado, ciudades como Fort Myers y Cape Coral todavía se recuperan del huracán Ian, lo que puede contribuir a cambiar las condiciones económicas y la demografía", concluye Gerdts.
En el sur de Florida ocurre ahora un fenómeno no habitual. Más compradores se muestran interesados en espacios comerciales y no en viviendas.
Tere Blanca, fundadora, presidenta y CEO de Blanca Commercial Real Estate, indica que “en todo el mercado de Miami-Dade y en Broward se experimenta una demanda constan0te de espacio de oficinas de primer nivel, y las giras y la actividad general de arrendamiento han aumentado. Hay una sólida cartera de inquilinos que explora opciones. Alrededor del 20% de ellos son nuevos en el mercado, mientras que los existentes en el sur de Florida han extendido la duración de sus contratos de renta, amplían sus instalaciones y se trasladan a edificios que se ajustan mejor a sus necesidades laborales”.
“Además, existe en estos momentos una tendencia notable de clientes con un énfasis renovado en las estrategias de retorno a la oficina en espacios eficientes, dada la dinámica de trabajo híbrida. Las empresas están dispuestas a renovar sus oficinas para satisfacer las necesidades y demandas de sus empleados. Por ello, los edificios de alta calidad con servicios en submercados, que también ofrecen servicios y programas convenientes para apoyar el enfoque de regreso a la oficina, son los más atractivos para los inquilinos”.
“En general, la demanda de locales comerciales se ha mantenido constante, lo que ha dado lugar a modestos aumentos de los alquileres, especialmente para los espacios de clase A. Este verano ha sido positivo para el CRE en el sur de Florida, con una notable demanda y un interés continuo por parte de las empresas que migran al mercado del sur de Florida y de los inquilinos existentes que vuelven a comprometerse”.
Aunque la mayoría de los analistas concuerdan en que no habrá un desplome en los precios, en gran parte del país los valores han descendido y deben continuar la tendencia de forma más marcada a partir del otoño y el invierno. Mientras, compradores y vendedores se encuentran inmersos en una gran certidumbre que alimenta la administración Biden con sus graves errores en la economía estadounidense y con su insistencia en la política de cambio climático que generó la inflación récord mediante su enfrentamiento a la industria del petróleo, la frontera abierta y entrada de millones de inmigrantes; y el alto costo de la guerra en Ucrania, entre otros desaciertos.
Los precios de la mayoría de los productos en EEUU se mantienen sumamente altos y las cifras que ofrece la Reserva Federal no coinciden con la realidad que sufren los consumidores. Casi 90 millones de estadounidenses (38,5%) apenas llega a fin de mes con su salario y más del 56% dice depender de tarjetas de créditos para lograrlo.
El año pasado, según estudios publicados por la agencia especializada en temas económicos Bloomberg, la proporción era del 34,4% y en el 2021 (26,7); es decir, el porciento ha subido considerablemente en los últimos dos años de gobierno de Biden.
En 15 estados del país, cinco de cada diez adultos viven en hogares donde ha sido muy difícil pagar los gastos habituales en la última semana de cada mes.
Las cifras son reveladoras y distan bastante del mundo que dibujan las grandes cadenas de prensa de tendencia de izquierda en EEUU y la administración Biden.
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