Existen infinitos problemas que surgen cuando se impone un embargo hipotecario o, en inglés, “foreclosure”. Uno de estos problemas que muchas veces es ignorado es el tema de los inquilinos de una propiedad bajo el procedimiento judicial de un embargo hipotecario. La gran pregunta es ¿qué ocurre a los que alquilan una propiedad en foreclosure? Generalmente, la respuesta no es agradable, pero dentro de esa situación difícil existen derechos de los inquilinos y herramientas legales que pueden suavizar el golpe de esa realidad y ayudar al inquilino hacia una transición buena en su vida.
Schevón y Jesús eran una pareja de Guatemala que se mudaron a Miami con su hijo Miguelito y la abuela Frida, de 100 años de edad, para abrir una tienda de productos inspirados por la cultura maya. Un día, en su tienda, conocieron a un agente inmobiliario, o “realtor”, quien les propuso alquilar por muy bajo costo una hermosa casa en la bella ciudad de Opa-Locka. Luego la realtor les presentó al dueño de la propiedad quien les explicó que la casa estaba en foreclosure pero que él estaba “resolviendo” el asunto con un abogado.
Schevón y Jesús confiaron en la palabra del señor y la de la agente inmobiliaria. Firmaron su nueva renta sin preguntar más. A los 4 meses de rentar vieron que mucha gente pasaba por la casa preguntando por ella. Intrigado, Jesús le preguntó a uno de los visitantes sobre su curiosidad. El individuo le informó a Jesús que la casa iba a la venta judicial en una semana. Asustados, intentaron a contactar el dueño, pero no dieron con él. No sabían que hacer, eran una pareja recién llegada con un hijo menor y una anciana.
Historia federal y estatal
En respuesta a la crisis económica y en particular al problema social de las familias se estaban quedando en las calles por los procesos de foreclosure, el presidente Barack Obama firmó el “Protecting Tenants in Foreclosure Act”, en el año 2009. Esta ley protegía a los inquilinos contra el desalojo inmediato con varios requisitos a los compradores de propiedades embargadas. Un ejemplo era que el nuevo dueño tenía que honrar contratos que estaban vigentes antes de la compra. Desafortunadamente para los inquilinos, esta ley expiró en 2014.
Ante la expiración de la ley, muchos estados respondieron con sus propias versiones de la antigua ley federal. En 2015, el gobernador de la Florida firmó una ley similar a nivel estatal titulada “Termination of rental agreement upon foreclosure”. Esta ley básicamente dice que la persona que obtiene el título de la propiedad después de la venta de una vivienda embargada tiene que notificar al inquilino que su contrato de alquiler actual ha terminado y que tiene 30 días para abandonar la propiedad.
Fin del proceso de embargo
En la etapa final del procedimiento de foreclosure está la venta de la propiedad. No hay fecha exacta después de la venta para saber cuándo se otorga el título y las escrituras del inmueble. Puede ser en un par de días o varias semanas. Todo depende de muchos factores. Después de que el nuevo dueño tenga su título oficial, tiene que notificar al inquilino (usualmente con una carta) de los hechos, que el contrato de alquiler se ha finalizado, y que tiene 30 días para mudarse.
Si un inquilino no abandona la propiedad, el dueño tiene que ir a la corte y obtener una orden de posesión o en inglés un “writ of possession”. Esto puede durar el tiempo en que el dueño vaya a la corte a obtenerlo. Ya emitida la orden, un oficial la sella en la propiedad notificando que todos tienen que abandonar la propiedad en 24 horas. Si no lo hacen, serán expulsados a la fuerza. No importa la situación ni la realidad de aquellos en la propiedad.
Opciones
No hay ninguna garantía de solución o de ayuda para los inquilinos en estos casos, pero intentar comunicarse con el nuevo dueño después de la venta oficial del foreclosure para ver si está dispuesto a permitirle más tiempo de lo permitido para quedarse en su hogar, es una vía que pueda facilitar su transición a una nueva residencia.
A veces el nuevo dueño le puede dar más tiempo, puede aceptar alquilarle por un tiempo determinado, y hasta puede ofrecerle dinero para abandonar la casa. Todo depende de quién sea el que compra la casa embargada.
Uno tiene que recordar que hay una variedad en compradores. Existen los mismos bancos que compran su misma propiedad, los grupos de inversores, y hasta el propio individuo que sufrió el embargo. No se puede adivinar cómo van a reaccionar a una comunicación de un inquilino. Algunos son flexibles y otros buscarán inmediatamente el desalojamiento. Pero no se pierde nada en intentar ganar más tiempo.
Resumen y consejos
Como he dicho antes en mis columnas, lo barato a veces sale caro y aunque uno haya ahorrado dinero por algún lado, hay factores que no tienen precio como el estrés personal, familiar, y social que se amarra a un proceso como este. Alquilar no es fácil, ¡imagínese estar alquilando en una propiedad bajo un proceso legal!
Es crucial revisar bien los contratos de alquiler y si se puede, deberían revisarlos a través de un abogado certificado por el Estado. Les recuerdo de nuevo que tengan mucho cuidado con supuestos “abogados” de otros países o “notarios”, pues sólo un abogado está autorizado para dar consejos legales en esta jurisdicción.
Y no solo eso, les recomiendo que antes de confiar en un realtor o agente de bienes raíces, revisen bien si ese individuo es realmente un agente legítimo. Pueden revisar el estatus del abogado en internet, en la dirección: www.floridabar.org y el estatus del agente de bienes raíces en http://www.myfloridalicense.com/dbpr/. Asegurarse de que la persona con quien están tratando es legítima es un buen comienzo.
Si no pueden contratar un abogado, por lo menos intenten averiguar lo que puedan sobre la propiedad que desean rentar. Dos pasos importantes son corroborar quién es el dueño oficial de la vivienda y esto se puede buscar en los archivos oficiales del condado online, en la dirección: http://www.miamidade.gov/pa/property_search.asp y averiguar si existe algún procedimiento contra el dueño de la propiedad o la propiedad misma en la corte. La búsqueda en internet para la corte es: https://www2.miami-dadeclerk.com/ocs/.
En fin, a veces uno sabe que va a alquilar una casa que está en un procedimiento de foreclosure y asume todo el drama que sigue. Eso es una decisión libre que uno hace para ahorrar un poco, pero a un costo. Otras veces, uno es el inquilino antes de una acción de foreclosure. Si usted renta y le notifican de una acción legal sobre la propiedad, debería contactar a un abogado ya que muchas veces uno depende de las palabras del dueño de la vivienda y eso no le garantiza nada. Los intereses del dueño son diferentes al suyo. Si el dueño tiene su abogado o si no tiene, siempre es prudente consultar un abogado aunque sea inquilino, pues usted tiene derechos y herramientas judiciales durante el proceso.
El inquilino tiene que lidiar con varios intereses y realmente vive una complicación. Evitar estos problemas desde un principio es crucial pero si no, debe saber que aunque la ley es la ley y normalmente la mayoría de estos casos terminan con los inquilinos mudándose, hay un proceso que se tiene que respetar por todas las partes para asegurar una transición organizada y civilizada en nuestra sociedad.
Los invito a escribirme cualquier pregunta que tengan sobre estos temas legales y otros, y les responderé en esta columna todos los lunes. [email protected]
