MIAMI.-Cuando una persona pierde su vivienda habitual y ha de moverse forzado por la subida de precios, no está perdiendo apenas una propiedad. Está perdiendo su centro de desarrollo social, su eje de convivencia, su certidumbre jurídica y sus perspectivas de futuro. Desde una vivienda, los individuos y las familias obtienen capacidades para generar riqueza y consolidar sus ahorros. En entregas anteriores sobre este tema, DIARIO LAS AMERICAS tuvo acceso a Moraima (58), Nani (62) y José (31), y a un grupo de residentes del Sur de la Florida que han perdido su alquiler, su casa o que tienen que pagar mucho más por ellas. Aunque son o han sido contribuyentes de las arcas públicas comunes, federales y estatales, se encuentran en una situación de alta vulnerabilidad.
Florida no es un estado de comportamiento uniforme. Aunque fue declarado el epicentro de la crisis de la vivienda, como informó este rotativo en ocasiones anteriores, es el condado Miami-Dade el más afectado. La invisibilidad de este movimiento súbito del mercado y de las personas que sufren sus consecuencias viene dada porque, según el Censo de población 2020, Florida fue el tercer estado más grande ese año con una población de 21,5 millones. El crecimiento en vivienda nueva se elevó hasta el 6,7%, mientras que los inmuebles desocupados se elevaron hasta el 9,7%).
Significa que el ciudadano medio no puede acceder a un mercado inmobiliario en plena tendencia de crecimiento. Según la División de Estadísticas de Salud Pública y Gestión del Desempeño del Departamento de Salud de Florida, en el año 2020, el ingreso medio por hogar en el condado Miami-Dade fue de 53.975 dólares en comparación con el de Florida que fue de $48.038. Sin embargo, las disparidades se manifiestan en los saltos de ingresos existentes entre condados, por ejemplo, Plan Beach y Sarasota están por encima de los 64.000 dólares de ingreso medio por hogar, mientras, más al norte, los habitantes de condados como Saint Johns perciben más de 83.000 de renta media.
La agudización de tales disparidades se manifiesta más claramente un en conjunto de causas detectadas por el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. DIARIO DE LAS AMÉRICAS tuvo acceso a los argumentos de Dr. Carlos Martin, director de Proyectos del Programa Remodeling Futures de la prestigiosa universidad. Las causas, consecuencias y posibles soluciones, fueron presentadas y analizadas durante el foro de la vivienda liderado por la alcaldesa Daniella Levine Cava a finales de junio. En esta segunda parte de la investigación que estamos desarrollando, exponemos las causas de esta crisis considerada específicamente por la Universidad de Harvard para las condiciones de un condado como Miami-Dade.
En alza el costo de materiales
La inflación al consumidor estadounidense escaló al 9.1%. Este es un ritmo de crecimiento inflacionario al que no se llegaba en cuatro décadas. El acero, el cemento, la madera, el aluminio y otros importantes materiales involucrados en la cadena de suministro del mercado de la vivienda se han encarecido más de un 15%. La consultora Arcadis sitúa a Miami entre las primeras 50 capitales del mundo que en este momento están recibiendo un fuerte impacto en el incremento de precios de materiales de construcción. Como resultado, esta subida agrega más presión al precio de la vivienda. Además, en este punto, el equilibrio constructivo se ha roto, pues la construcción de vivienda social no tiene la pujanza financiera con que los mercados están afianzando el mercado especulativo.
Intereses más altos
Es cierto que los mercados inmobiliarios tuvieron un año récord en 2021 cuando la demanda superó con creces la oferta. Desde el año pasado, tanto el coste de adquisición de la vivienda como el de los alquileres aumentó a un ritmo vertiginoso, como no se había visto en décadas. Aunque la nueva construcción se recuperó considerablemente en una carrera para alcanzar la demanda, el aumento de las tasas de interés comenzó a frenar el impulso constructivo. La propia administración de Joe Biden admite la existencia de una brecha en el suministro destinado a los planes de vivienda pública. Por otro lado, en un intento macroeconómico por controlar la inflación, la Reserva Federal aumentó el pasado mes las tasas de interés en 0.75%. Es la Mayor subida en casi 30 años. La consecuencia más directa es que ahora una familia trabajadora o un primer comprador de vivienda verá cómo aumenta sus costos de endeudamiento.
Los hogares están gravemente sobrecargados por los costos. Pagan más del 30 % y, en muchos casos, más del 50 % de los ingresos por alquilar o por pagar la propiedad de una vivienda. Según el estudio ´Estado de la Vivienda de la Nación 2022´ de la Universidad de Harvard, se supone que los hogares con ingresos nulos o negativos tienen cargas aún más severas, mientras que los hogares que no pagan renta en efectivo podrían estar libres de cargas. En el estudio presentado hace unos días, los costos mensuales de vivienda incluyen el alquiler del contrato y los servicios públicos para los hogares arrendatarios. Mientras, los propietarios de viviendas acarrean con costos mensuales que incluyen los pagos de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro, los servicios públicos y las tarifas de condominio o casa móvil. La subida de intereses interfiere en cada uno de esos factores.
Inversores adquieren viviendas familiares
Son los inversores quienes están haciendo “su agosto” este verano. Nunca mejor dicho. Los cálculos del Dr. Carlos Martín, sitúan la adquisición de viviendas familiares en un 24%. Es decir, muchas de las casas, apartamentos o condominios adquiridos desde el comienzo de la pandemia están siendo dedicados a un mercado altamente especulativo. Ese récord de adquisición de vivienda no está relacionado con las familias trabajadoras del sur de Miami, sino con inversiones orientadas a alquileres turísticos o personas o familias que llegan desde estados con mejores salarios como California o Nueva York. Según el Servicio Postal de Estados Unidos, solo en el año 2021 fueron procesados 36 millones de cambios de dirección.
La zona de Miami Centro es una de las que muestra ese súbito crecimiento de ciudadanos que llegan desde otras ciudades. Eso lo muestran también las cifras. En junio de 2022, el precio medio de cotización de una vivienda en Miami, Florida, era de 571.000 dólares con una tendencia alcista del 27,2 % año tras año. Mientras, el precio promedio de cotización de una casa por pie cuadrado fue de 411 dólares. El precio promedio de venta de una casa fue de 500.000 dólares. Con el ingreso promedio de los ciudadanos del condado Miami-Dade es imposible sostener tales adquisiciones. Este fenómeno también se ha extendido a toda la Florida. Situado a una hora y cincuenta minutos de Miami está Port St. Lucie. Allí los precios están subiendo a un ritmo exorbitante, según la página especializada Realtor.com. “Las casas de nueva construcción suben tanto que los lotes que antes se podían comprar por 5 mil, ahora cuestan 50 mil”.
Además, Miami experimentó un aumento de casi el 41% en los precios de alquiler en comparación con el año pasado y lidera la nación en aumentos de costos de alquiler de viviendas. Martí considera que ahora los inversores poseen más propiedades para rentar, pero solo podría verse favorecida la migración doméstica, nunca la población histórica de Miami-Dade.
Ante este conjunto de causas que han complicado y seguirán complicando el mercado actual de la vivienda y, por supuesto, el mercado de la vivienda pública, el Ayuntamiento de Miami-Dade ha comenzado a movilizar recursos integrales para revertir la actual situación. Aunque no es demasiado tarde, ya se observan las primeras consecuencias de una verdadera tormenta perfecta a la que ni el condado, ni las diferentes ciudades del sur de la Florida quieren llegar. DIARIO LAS AMERICAS ha investigado durante meses estos primeros coletazos de la crisis, expresados no solo en la imposibilidad de personas vulnerables o familias trabajadoras a una vivienda digna, sino en las grandes brechas existentes entre los ciudadanos y la administración.
Se supone que un conjunto de 32.000 nuevas unidades de vivienda en construcción debería brindar algo de alivio a los mercados de vivienda pública que están muy ajustados actualmente. Sin embargo, para los hogares de bajos ingresos es poco probable que la presión de los altos costos de vivienda disminuya. El aumento en los precios de la gasolina, los alimentos y otras necesidades sigue empeorado el nivel de vida, especialmente ahora que los apoyos gubernamentales de emergencia COVID están terminando. El parque de viviendas en sí mismo tiene una gran necesidad de reinversión para satisfacer las demandas de una población que envejece rápidamente y las amenazas que plantea el cambio climático. Un alto porcentaje de viviendas públicas están en riesgo de sufrir inundaciones durante la presente temporada ciclónica.
*Como parte de la investigación, las consecuencias de este fenómeno la abordaremos en una próxima entrega.
