En bienes raíces esta realidad se muestra a cada momento. Conocemos de propiedades de inversión que, sólo por el hecho de haber contado con una extraordinaria administración, han arrojado excelentes resultados financieros donde todos esperaban cifras negativas.

Sabemos también de magníficas propiedades que han sido puestas en manos de personas inexpertas, no dispuestas a escuchar consejos ni observaciones y menos dispuestas a admitir errores para tratar de enmendarlos, que han convertido un negocio excelente y sin complicaciones, en pérdidas y problemas.

La administración se basa, mayormente, en sentido común, disposición de aprendizaje constante, aplicación de conocimientos y, ante todo, tener siempre presente que se administra con la mente y no con el corazón.

Lo aconsejable, cuando se comienza la administración de una propiedad de inversión, es contar con un fondo especial destinado a reparaciones y reemplazos. Este fondo evitará que se vea afectado el flujo de entradas mensuales, con el objetivo de realizar reparaciones en la propiedad. El capital que debe ser destinado a estos menesteres, dependerá directamente del estado físico de la propiedad y los equipos que sean responsabilidad directa del dueño del inmueble.

El conocimiento del inquilinato, la familiaridad con cada situación que rige el diario vivir en la propiedad y el establecimiento de un orden interno, son elementos de imprescindible cumplimiento. En una propiedad de inversión cada inquilino debe tener, por escrito, las reglas, normas y regulaciones del lugar, en las que se establezcan, claramente, las prácticas que resulten inadmisibles para la administración.

Aunque las nuevas reglas, normas y regulaciones que se pretendan imponer sean las mismas que ya han estado durante años rigiendo el inmueble, y que todo inquilino conoce por experiencia, cuando existe un cambio de administración deben ser comunicadas nuevamente y “por escrito”. De esta forma no existirá lugar para dudas.

Es factor fundamental conocer el vecindario en que se encuentra la propiedad a administrar. El estar familiarizado con los edificios del área y con las rentas que aplican, según condiciones y características, resulta siempre de gran ayuda al momento de tomar una decisión.

Es primordial conocer el factor humano. Siempre que se administre una propiedad de inversión se debe conocer las características, costumbres y preferencias de aquellos que conforman la gran mayoría del personal que renta en el área. Esta es la única forma existente de brindar un buen servicio y por ende contar con un inquilinato estable.

Una magnífica estrategia para evitar vacantes prolongadas en las propiedades de inversión, aparte de ofrecer un buen servicio, lo es el mantener siempre vigente una lista de posibles interesados. Existen varias formas de hacerlo, una de las más eficaces es pedir referencias a los inquilinos de la propiedad. Otra, la publicación de clasificados que anuncien futuras vacantes.

Una buena administración velará siempre por mantener la propiedad en óptimas condiciones de funcionamiento. Jamás escatime al contratar a un profesional o personal calificado para realizar un trabajo. Asegúrese, además, que el mismo tenga licencias y seguros actualizados, para el tipo de labor que pretende realizar. La solicitud de referencias laborales será siempre un acierto.

Antes de admitir un inquilino tómese su tiempo, investigue, analice, compare y sopese sus posibilidades. Recuerde que ellos son los que van a disfrutar y representar su propiedad y que una vez instalados no resultará nada fácil pedirles que abandonen el lugar, aunque incumplan con sus obligaciones.

La experiencia nos enseña que el aprendizaje no acaba jamás. Diariamente, y en cualquier negocio, suelen presentarse situaciones que retan la inteligencia, pericia y habilidad de los más capaces. El secreto para salir airoso es enfrentarlas. Piense que, ante la presencia de un problema, es preferible tomar una mala decisión que no tomar decisión alguna.

Tony Ruano es autor del libro “Bienes raíces. Manual práctico de compra, venta y administración.” tony@ruanobrokers.com

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