Letrero de venta en una propiedad en Estados Unidos.
AP/Rich PedroncelliMIAMI- Cuando en 2021 y 2022 los precios de venta de viviendas superaron impredecibles números en la historia del mercado inmobiliario en Estados Unidos, millones de compradores contribuyeron a que eso ocurriera. Una buena parte lo hizo de manera compulsiva.
Impulsados por un cambio brusco en el nivel de vida, la posibilidad de trabajar a distancia y nuevas leyes controversiales en diversos estados, fundamentalmente gobernados por demócratas o por los llamados “progresistas”, varios cientos de miles de estadounidenses abandonaron ciudades como Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Portland, Chicago y otras para huir de la violencia, la inseguridad, los altos impuestos y la inmigración descontrolada a consecuencia de la política de “Puertas Abiertas” de la administración de Joe Biden.
Muchos se asentaron en Florida, Texas, Washington, Minnesota, Idaho y Wisconsin, entre otros estados.
Los bajos intereses entre un 2,6% y un 3.5% y los nefastos efectos de la pandemia de COVID-19 en EEUU y América Latina fueron otras de las causas de la inédita subida de precios, principalmente en 2021 en el sector inmobiliario, junto al temor de que el valor de las propiedades siguiera a un ritmo ascendente.
Lo anterior desencadenó no sólo la escalada de precios, sino el agotamiento de los inventarios, lo que propició que los vendedores se “pusieron las botas” ante la competencia de ofertas en una misma propiedad.
En el sur de Florida, las viviendas en venta se convirtieron en codiciados lugares donde la pugna de precios y ofertas superaba lo imaginable. Una vivienda podía contar con decenas de ofertas en tan sólo un fin de semana de muestra para los interesados.
En el cuarto trimestre de 2021, el precio promedio nacional para la compraventa de una casa se situó en 514,568 dólares, mientras que a partir del segundo trimestre de 2022 el valor promedio bajó a 440,300, aún muy por encima de los 329.000 en el primer trimestre de 2020 y de los 258.000 en 2019, con un aumento del 6% respecto al año anterior.
En 2021, la cifra de compraventa de viviendas superó los 6 millones al tiempo que los precios escalaban por encima del 20% y hasta el 30% en algunas regiones, cuando en los dos años anteriores el aumento había sido también notable.
En zonas céntricas de diversas ciudades del país como Miami, Phoenix, Austin, Newark, por citar algunos ejemplos, se vendieron casas de 4 habitaciones y tres baños (4/3) o 3/3 por encima de los 800.000 dólares.
En el 2005, 2006 y en el primer trimestre de 2007, previo a desencadenarse la Gran Recesión en EEUU, el precio promedio de venta en la mayoría de los estados no superaba los 400.000 dólares. Sin embargo, en el 2008 más de 6 millones de estadounidenses se vieron imposibilitados de pagar sus hipotecas y sus viviendas terminaron en poder de los bancos.
Como dice un viejo y conocido refrán “no todo lo que brilla es oro”. Lo demuestra un reciente estudio de Clever Real Estate, con sede en St. Louis, Missouri.
La información publicada por la firma no representa una sorpresa, pero sí la noticia que expertos habían pronosticado. Los datos son muy reveladores.
El 93% de los encuestados que compraron casa entre 2022 y 2023 está arrepentido de haber adquirido una propiedad sobrevalorada, mientras que el 58% confirma que pagó un precio extremadamente alto.
El informe de Clever Real Estate indica que “los compradores de viviendas se han despedido de las guerras de ofertas y la feroz competencia a medida que el mercado inmobiliario se enfría después de dos años volátiles. Pero para muchos, la corrección del mercado no ha sido la bendición que esperaban”, explica Sam Khater, economista jefe de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios (Freddie Mac), citado por El Diario, de Nueva York.
Este 1ro de junio, el interés hipotecario fijo a 30 años subió a 6.79% desde un mínimo histórico de 2,65% en enero de 2021. Una semana antes era de 6.57%, mientras que la de 15 años se ubicó en 6.18% y siete días antes, 5.97%.
“Las tasas hipotecarias subieron en esta semana, porque la resistencia de la economía estadounidense ha llevado al mercado a valorar otro aumento de tasas de la Reserva Federal”, agregó el experto económico Khater.
El salto en los intereses hipotecarios hace más complicado adquirir una propiedad y los analistas prevén una caída sustancial de los precios en gran parte del país en los próximos meses, pero Florida y en particular, todo el sur de Florida se ha convertido en un caso sui géneris dentro de la industria. Su atractivo y la escasez de inventario se tornan casi inaccesible para muchos compradores; sin embargo, las ventas mantienen un ritmo atípico al resto de la nación con el continuado arribo de compradores de alto poder adquisitivo.
No obstante, la diferencia de precios respecto a los dos años anteriores es evidente en algunas zonas. En otras -las más céntricas y codiciadas- los valores, incluso, han ascendido.
“Aunque ha habido un flujo de demanda de compra en torno a las tasas en el rango medio del 6%, es probable que esa demanda se debilite a medida que las tasas se acerquen, lleguen o sobrepasen el 7%”, explica Khater.
Lo insólito ha sido que durante 13 meses la venta de viviendas sufrió un desplome, pero la caída de precios no ha sido proporcional a ese fenómeno.
Parte de la explicación está en que el gobierno federal sugirió la prudencia de los bancos respecto a una evidente crisis hipotecaria para evitar una agudización o una debacle de ejecuciones hipotecarias, en medio de otra crisis: la del sistema bancario en EEUU.
El gobierno federal inyectó unos 300.000 millones de dólares al sistema bancario estadounidense ante la quiebra de cuatro bancos y frente al alarmante peligro de [confluencia de dos grandes y graves tormentas], en momentos de incertidumbre económica por las consecuencias de las políticas del gobierno de Biden, permeado por una agenda de extrema izquierda.
La mayor señal de los tiempos que se avecinan en el mercado inmobiliario puede ser el siguiente dato en el estudio de Clever Real Estate: 2 de cada 3 compradores recientes de viviendas en EEUU tienen problemas para pagar su hipoteca y casi todos los que compraron en 2023 se arrepienten de su experiencia (93%), frente al 72% en 2022.
El 56% (más de la mitad) se siente abrumado financieramente desde que adquirieron su inmueble, y casi dos tercios (62%) tiene dificultades para pagar a tiempo su hipoteca.
De confirmarse esta situación en otros estudios, los datos anuncian [una posible marea de ‘foreclosures’] (ejecuciones hipotecarias) entre finales de 2023 y 2024.
El pronóstico ha estado latente desde mediados de 2022 y en medio de la pandemia, pero el gobierno del expresidente Donald Trump emitió varias órdenes ejecutivas que frenaron las inminentes acciones de los bancos para las reposiciones.
Biden también hizo dos prórrogas y llamó al sistema bancario a buscar alternativas para que los dueños no perdieran su propiedad por atrasos en los pagos durante la crisis sanitaria.
Ahora regresa nuevamente la amenaza de las ejecuciones hipotecarias. Y para afianzar esta hipótesis, los encuestados -una medición representativa de vendedores y compradores recientes en EEUU- revelan que [su situación financiera general se ha deteriorado] (27%) y que la carga de [su deuda ha empeorado] desde que habitan su propiedad (29%).
Por otra parte, el porcentaje de propietarios que consideró [muy difícil] obtener su casa aumentó del 30% en 2022 al 44% en 2023, debido a razones financieras como exceder su presupuesto (45%), altas tasas de interés (42%) y vivienda muy costosa (42%).
Lo anterior demuestra que el mercado de bienes raíces sigue siendo adverso y encumbrado para los compradores. Más de la mitad (53%) se vio obligado a aceptar términos de préstamo con una tasa de interés muy superior a la deseada.
La pesquisa también puso a conocimiento público que la mitad de los estadounidenses piensa que es un mal momento para vender una casa (51%) y aún peor para comprar (53%).
Además de pagar precios muy altos, el 51% considera que el vendedor de su casa tomó una gran ventaja en la compraventa y el 67% señala que se sintió presionado para presentar una oferta.
Por tanto, los próximos meses podrían definir un nuevo rumbo o tendencia de la industria hipotecaria, uno de los sectores que mantuvo a flote la economía tras los efectos de la pandemia y que sigo siendo fuerte, a pesar de la alta inflación y otras crisis causadas por las erradas políticas económicas del actual gobierno en EEUU.
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