El término “notice of foreclosure” (notificación de embargo) y la fecha de notificación aclarada en la ley federal del 2009 a través del acta Protección de Inquilinos ante una ejecución hipotecaria (PTFA, por sus siglas en inglés) han sido definidos para proteger a quienes alquilan una propiedad que le ha sido embargada al dueño.
Para que un inquilino pueda recibir esta protección, según lo definido por el PTFA, debe estar en posesión de un contrato de renta de buena fe ejecutado antes de la fecha de notificación del embargo.
El significado de la notificación de embargo no estaba muy claro hasta el 2010 cuando fue redefinida por la reforma Dodd-Frank Wall Street Reform and Cosumer Protection Act, conocida en el mundo legal como Dodd-Frank Act.
El acta legal sostiene que la notificación de embargo (notice of foreclosure) es “la fecha en que el título de una propiedad ha sido transferido a una entidad sucesora, o persona, como resultado de una orden judicial o bajo las provisiones de una hipoteca o escritura”.
Legalmente, los inquilinos están supuestamente protegidos por el PTFA siempre y cuando puedan mostrar un contrato de renta en buena fe y probar que fue ejecutado antes de la fecha en la cual fue transferido el titulo de la propiedad.
Bajo el PTFA, se requiere que el sucesor inmediato con “interés en la propiedad”,que usualmente es la entidad hipotecaria, honre los términos del contrato de renta. Existe una excepción y es cuando dicha propiedad es vendida a un comprador para ocuparla como su residencia primaria. En dicho caso, el inquilino tendrá derecho a 90 días de gracia para mudarse. También se concederá ese mismo plazo para desocupar la propiedad a los inquilinos que no puedan mostrar y/o probar un acuerdo legal escrito.
En el mercado actual, con tantas propiedades en proceso de embargo (foreclosure), es de suma importancia confirmar si la propiedad que le interesa alquilar está en proceso de notificación, short sale y/o foreclosure. Antes de efectuar un contrato con el propietario es menester obtener esa una confirmación de ser posible por escrito.
Muchas personas en proceso de embargo alquilan sus propiedades para obtener un ingreso mientras el proceso se culmina. Lo hacen a sabiendas de la demora existente en las cortes para ejecutar los embargos. En estos casos el inquilino corre el riesgo de perder el depósito requerido para al rentar la propiedad. En el peor de los casos, reciben la sorpresa cuando un empleado de la corte toca a su puerta notificando el desalojo inmediato.
Estar bien informado le ayudará a evitar situaciones desagradables para usted y su familia. La información aquí descrita está basada en la ley general. Cada caso debe ser tratado independientemente. Es recomendable consultar con su abogado antes de tomar decisiones.
Siempre a su disposición agradeciendo la oportunidad de servirles, para todas sus preguntas y/o consultas pueden comunicarse [email protected], llamando al (305) 216.9399.
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