En el distrito financiero de Brickell, en el condado Miami-Dade, está por finalizar un proyecto que ofrece espacio de vivienda para familias o personas de diferente poder adquisitivo en un mismo edificio.
Es el primero de su tipo en el condado y, según Michael Liu, secretario del Departamento de Vivienda de la región, ese “puede ser el camino en un futuro porque esta clase de proyectos es más fácil de operar. Los precios de mercado de unas unidades ayudan a compensar los costos operativos de las unidades destinadas a las personas de bajos ingresos”.
En ciudades como Nueva York, Washington DC, Chicago o Atlanta se han desarrollado esos proyectos considerados de “ingeniería social”, es decir, mezclar en un mismo condominio de alquiler apartamentos subsidiados por dineros públicos, para personas de bajos o muy bajos ingresos, y unidades con arriendos a precios del mercado.
De acuerdo con Liu, este tipo de iniciativas de vivienda ofrecen mayor estabilidad a los vecindarios, se presentan menos incidentes violentos pero, a su vez, “aquellos que residen en vivienda asequible deben entender que es algo transitorio y que pronto podrán moverse en la escala social para conseguir algo mejor”, puntualizó Liu.
Premio
El edificio de vivienda de alquiler, en el que hay 100 unidades subsidiadas y 76 a precios del mercado, se encuentra en el corazón del distrito financiero, se llama Brickell View Terrace, en la calle novena del suroeste y la avenida primera. Está enfrente del Metrorail y lo rodean áreas comerciales como Mary Brickell Village o Brickell City Centre.
Este proyecto ganó un premio de la Asociacion Nacional de Desarrollo Comunitario, de Washington DC, por utilizar “de manera creativa” fondos federales. De acuerdo con Lauren Levrant, gerente de proyectos de la firma constructora que erigió el edificio -Pinnacle Housing Group- “estamos tratando de encontrar ese vacío de consumidores que quiere vivir en Brickell pero no puede costear esos precios”.
Cuando hay recursos federales de por medio, los arriendos para las viviendas costeables los define el mismo Gobierno. Por lo tanto, en todo el condado el precio del alquiler de cualquier vivienda subvencionada es muy similar. Puede presentarse alguna diferencia en el valor por el año en el que una unidad fue construida, pero en general los arriendos están muy regulados. Desde esa perspectiva, los alquileres de las 100 unidades para personas de bajos ingresos fueron establecidos de antemano por el Gobierno y no por el constructor.
¿Qué tan riesgosa puede ser una inversión de este tipo, en un condado con una fuerte migración latinoamericana muy acostumbrada a la homogeneidad, tanto en términos de clase como en el aspecto racial, cuando se trata de escoger el sitio dónde vivir? Levrant es optimista y espera que tengan éxito en un proyecto que considera “piloto”.
Vista del lobby del nuevo edificio de apartamentos (JJ BRANCO H)
“No sé si este modelo puede ser exitoso para todo el condado; debe considerarse caso por caso. Nosotros calculamos mucho nuestra decisión. Invertimos mucho tiempo tratando de ver la mejor manera el mercado y, finalmente, Brickell View Terrace, es el resultado de todo ese proceso. Esperemos que no sea demasiado riesgoso”, señaló la gerente de este proyecto.
De hecho, han sido casi cuatro año de estudios, tanto de mercado, como de análisis de comportamiento del vecindario, cómo es el nivel de ocupación en el área, cómo lucen las unidades, qué comodidades ofrecen.
Sin embargo, para el secretario de vivienda del condado, construir más unidades de vivienda costeable no es la verdadera solución. “La vivienda pública no es un fin en sí mismo. No tenemos gente que resida en vivienda subsidiada por 10, 20 o 30 años”. Para Liu esa es una solución para ayudar a la gente “por pocos años para que después avancen y puedan entrar al mercado normal de vivienda [sin subsidios]”.
Déficit
En el condado Miami-Dade hay una lista de espera de más de 50.000 personas que quisieran acceder a una vivienda a bajo costo. Pero este número se podría ampliar con la entrada de nuevos migrantes, sobre todo provenientes de Cuba.
Los fondos para la construcción de vivienda subvencionada provienen de los impuestos que se imponen en los proyectos comerciales (centros comerciales) y en la compra y venta de los mismos. Es el llamado “surtax”, un impuesto sobre el impuesto de valorización.
Sin duda, la base de ese gravamen se amplía cuando hay en desarrollo una mayor cantidad de proyectos. Fue cuando se dio la burbuja inmobiliaria entre 2005 y 2007, antes de que estallara y generara una crisis financiera mundial.
Vista interior de uno de los espacios del nuevo edificio (CORTESÍA)
Ahora, desde el año pasado, se vive un nuevo auge en la construcción. Y por lo tanto, la posibilidad de más recursos financieros para crear nuevas soluciones de vivienda. Pero no siempre las dos cosas van de la mano. Por lo menos eso sugiere Levrant al señalar que tuvieron recursos para construir 100 unidades, pero de ahí en adelante no recibirán dineros para hacer más. “En el nivel condal no hay suficientes recursos financieros para satisfacer la demanda. Y la Florida se enfoca en distribuir los recursos para vivienda a través de todo el Estado. Si éste no cambia sus prioridades y empieza a financiar más construcciones en el sur de la Florida, será difícil hacer más unidades porque no están financiadas”, puntualizó Levrant.
Para esta constructora, vinculada hace más de diez años a la industria, es imposible desarrollar proyectos de vivienda a bajo costo sin la participación del Gobierno. Y de acuerdo con Liu hay 40 millones de dólares, generados en el año fiscal de 2015, para invertirlos en techo para personas de bajos ingresos.
Pero para él la educación, la creación de empleo, la posibilidad de tener personas “bien equipadas en lo social, lo económico y lo cultural”-según Liu- añadido todo esto a la opción de poder contar con la ayuda, en un momento de la vida, que representa la vivienda a bajo costo, es el equilibrio que se requiere para cerrar la brecha social y acabar de una vez por todas con la lista de espera.
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