lunes 10  de  febrero 2025
ASESORÍA LEGAL

Las "polémicas" asociaciones

Antes que uno invierta o compre una propiedad que forma parte de una asociación debería investigar extensamente la historia del complejo

Diario las Américas | RICARDO J. RODRÍGUEZ VACAS, ESQ.
Por RICARDO J. RODRÍGUEZ VACAS, ESQ.

La propiedad y la vivienda son elementos esenciales de nuestras vidas y cada vez más importantes para los que residimos en las grandes ciudades. En estos tiempos de incertidumbre económica, el mercado ha afectado directamente el ámbito de inmuebles. Ya estamos viendo un incremento en los intereses de los préstamos, algo que afecta no sólo al comprador sino también a los inquilinos, con aumentos en las rentas.

Un área del mundo inmobiliario donde todos los problemas de la economía pueden magnificarse son los condominios o los llamados "townhouses". Ambos tipos de propiedad normalmente forman parte de una asociación. Las casas de repartos también pueden ser parte de una asociación pero generalmente con muchas menos reglas o limitaciones.

Una asociación es un grupo que gobierna la comunidad de unidades que la forman a través de sus propias reglas. Es la responsable del mantenimiento, la contabilidad y el negocio. Se encarga, por ejemplo, del incremento del pago mensual de mantenimiento, de contratar a otras empresas o servicios para realizar arreglos en los espacios comunes y de resolver otras necesidades de la comunidad.  

Todas las cuestiones de este ámbito son reguladas por las leyes de condominio o en inglés “the condominium law” o "condo law". Esta área de la ley cubre a las asociaciones de varios tipos, tanto a los dueños como a los inquilinos, pero hoy me gustaría enfocarme en los condominios y los derechos sus dueños. Las disputas pueden ser entre todos o entre dos partes, y como todo, pueden surgir de algo sencillo o algo realmente complicado. 

Temas comunes

Los siguientes temas siempre están presentes en este área de la ley: iniciar demandas por daños a la unidad causados por el moho, pérdidas o escapes de agua, defenderse contra acosos de daños a otras unidades; o los elementos comunes de la asociación, iniciar o defenderse por causas de ruido, obtener los archivos o récords de la asociación, lidiar con temas de finanzas y contabilidad como las acciones de los embargos hipotecarios, pagos mensuales, o contratos con otros, debates sobre las elecciones y votaciones del cuerpo ejecutivo y sus leyes, y conflictos por la interpretación y aplicación de las reglas o leyes de la asociación. 

La Ley

El capítulo 718 de los estatutos de la Florida regula y establece normas que aplican a los condominios. Pueden leer el capítulo entero online bajo http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0700-0799/0718/0718.html. Las leyes son extensas pero un ejemplo común que se disputa mucho es el tema de las áreas comunes. Normalmente las asociaciones son responsables de las áreas desde las paredes hacia afuera y los dueños desde la pintura de sus paredes hacia adentro.

También existen requisitos de seguros para las asociaciones y los dueños. Cada seguro es diferente y es un mundo extenso en relación a las propiedades. Para no desviarnos del tema y el ejemplo dejaremos los seguros para otro día pero siempre consideren que son cruciales en formar parte de su inversión y protección de propiedad y bienes contenidos adentro de su propiedad.    

Ejemplo

Conchita era una pequeña anciana, su apariencia no indicaría que era dueña de varias propiedades.  Unas de estas era un condominio en Brickell. Un domingo, después de la iglesia pasó a cobrar la renta a su inquilino.  Al llegar al condominio encontró toda su propiedad inundada.  Inmediatamente su inquilino le informó sobre la situación y ella contactó a la gerencia del edificio y la asociación. 

La asociación negó su reclamo e indicó que era un problema de ella y que la inundación era por una tubería rota de adentro de su unidad. La asociación tenía fama de negarse a pagar y de utilizar a sus investigadores para reportar los problemas. Conchita, que no era rica por ignorante, inmediatamente tomo acción legal. 

Después de obtener el apoyo de un abogado y expertos independientes para probar la verdadera causa de la inundación, la señora pudo probar que en realidad la tubería que se había roto era una principal que estaba bajo el mantenimiento, control, y ubicación de propiedad común de la asociación. Esa evidencia fue la clave para que la asociación asumiera los gastos del incidente. 

Resumen

Muchos dueños no tiene la chispa de Conchita. Los intereses de la asociación muchas veces no son los mismos que los que tienen los propietarios. Los daños y gastos financieros pueden ser mínimos pero también pueden llegar a ser extraordinarios, sea lo que sea uno debería exigir transparencia y la aplicación de la ley ya que usualmente no es fácil lidiar con las asociaciones o sus representantes.

Antes que uno invierta o compre una propiedad que forma parte de una asociación debería investigar extensamente la historia del complejo y la asociación. Muchas veces esta falta de indagación causa muchas sorpresas en el futuro. La responsabilidad de dueño no termina al comprar la propiedad sino que continúa hasta el día que ya no tenga su vivienda.

No sólo tiene una responsabilidad con la asociación sino con el inquilino si renta. Por eso es crucial siempre estar al tanto de las decisiones del cuerpo o miembros que gobiernan la asociación y también tener contratos detallados y claros para sus inquilinos.  

Esta área de ley puede ser muy compleja y con muchas partes, por eso es primordial comenzar y continuar bien siendo dueño.  Se pueden evitar muchos dolores de cabeza invirtiendo en un profesional que lo ayude entender y a aplicar las leyes. Las asociaciones tienen sus abogados y son feroces con sus finanzas. La informalidad no es suficiente para mantener una buena inversión de propiedad libre de problemas. Si tiene un problema o duda relacionada sobre las asociaciones de condominios, siéntese libre de escribirme a [email protected].

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