El proceso de escrow protege tanto al comprador como al vendedor durante la transacción
El escrow confunde a muchos compradores, especialmente los que vienen de otros países. En Florida, el escrow es parte de prácticamente todas las transacciones inmobiliarias. Entender cómo funciona te da tranquilidad durante el proceso de compra.
Trabajo con compradores internacionales constantemente. El escrow siempre genera las mismas preguntas. Es diferente a como funcionan las cosas en Latinoamérica o Europa. Pero una vez que entiendes la lógica, tiene sentido.
Escrow es un tercero neutral que mantiene dinero y documentos durante una transacción hasta que se cumplan todas las condiciones. Piensa en ello como un árbitro que se asegura de que ambas partes cumplan su parte del trato antes de intercambiar dinero y propiedad.
Cuando firmas un contrato de compra, depositas tu earnest money en una cuenta de escrow. Este dinero no va al vendedor. Va a la compañía de título o al abogado que maneja el escrow. Se queda ahí hasta el cierre.
El vendedor no puede tocar ese dinero. Tú tampoco. Está protegido. Si el trato se cae por razones permitidas en el contrato, recuperas tu dinero. Si el vendedor incumple, recuperas tu dinero. Si cierras la compra, el dinero se aplica a tu enganche o inicial.
El escrow existe porque comprador y vendedor tienen intereses opuestos. El vendedor quiere asegurarse de que realmente pagarás. El comprador quiere asegurarse de que realmente recibirá la propiedad con título limpio.
Sin escrow, tendrías que confiar ciegamente. Con escrow, tienes un sistema que protege a ambos. Nadie puede hacer trampa porque el tercero neutral verifica que todo este correcto antes de soltar el dinero o transferir el título.
En otros países esto funciona diferente. En algunos lugares el gobierno maneja todo directamente. En otros el abogado del vendedor maneja el dinero, lo cual crea un conflicto de interés obvio. Florida usa el sistema de escrow porque funciona bien para transacciones privadas.
En Florida, generalmente hay dos opciones: una compañía de título o un abogado de bienes raíces.
La mayoría de las transacciones residenciales en el sur de Florida usan compañías de título. Estas compañías se especializan en buscar títulos, emitir title insurance, y manejar los cierres. Tienen sistemas establecidos y experiencia con cientos de transacciones mensuales.
Algunos compradores, especialmente los que compran propiedades caras o tienen situaciones complejas, prefieren usar un abogado. El abogado puede manejar tanto el escrow como revisar todos los documentos legales y aconsejar durante la transacción.
El contrato especifica quien manejara el escrow. En Florida, depende el condado, técnicamente en el condado de Miami Dade y Broward el comprador tiene el derecho a elegir, en el condado de Palm Beach el vendedor tiene derecho a elegir la compañía de título, pero en la práctica esto se negocia. A veces el vendedor tiene una compañía preferida. A veces cada lado usa su propia compañía y coordinan entre ellas.
Tu primer encuentro con el escrow es cuando depositas tu earnest money. Este es un depósito que demuestra que tu oferta es seria. No es parte del enganche todavía. Es dinero que dice estoy comprometido con esta compra.
En el sur de Florida, el earnest money típicamente es entre 3 por ciento y 10 por ciento del precio de compra. En mercados competitivos, depósitos más grandes hacen tu oferta más atractiva porque muestran que tienes los recursos y que hablas en serio.
El contrato especifica cuanto tiempo tienes para depositar el earnest money. Generalmente tienes entre 3 y 5 días después de que el contrato sea aceptado. Algunos contratos dicen que el contrato no es válido hasta que el earnest money este depositado y la compañía de escrow lo confirme por escrito.
Puedes depositar con cheque de caja, wire transfer, o a veces cheque personal si el monto es pequeño. El wire transfer es más rápido y muchas compañías de título lo prefieren, especialmente para montos grandes.
Guarda el recibo. Ese recibo prueba que depositaste el dinero. Lo necesitaras para tu cierre statement y potencialmente para tus impuestos si estas reportando la transacción.
Una vez depositado, el earnest money se queda en la cuenta de escrow. La compañía de título lo pone en una cuenta separada, no mezclada con su dinero operativo. Está regulado por la Florida Real Estate Commission. No pueden usar ese dinero para sus gastos o para otros propósitos.
Durante tu inspection period, ese dinero está protegido. Si encuentras problemas con la propiedad y decides cancelar dentro del periodo permitido, recuperas tu deposito completo. Sin preguntas.
Si el vendedor no puede proporcionar título limpio, recuperas tu deposito. Si tu financiamiento se cae por razones de buena fe cubiertas en tu contingencia de financiamiento, recuperas tu deposito.
Donde las cosas se complican es si intentas cancelar fuera de tus contingencias o después de que expiren. En ese caso, el vendedor puede reclamar el earnest money como liquidated damages por el tiempo y oportunidad perdidos.
La compañía de escrow no puede soltar el dinero a ninguna de las partes sin acuerdo de ambos o una orden judicial. He visto compradores que cambian de opinión y quieren cancelar sin razón valida. La compañía de escrow congela el dinero. El vendedor dice es mío, el comprador me incumplió. El comprador dice no, quiero mi dinero de vuelta.
Si no se ponen de acuerdo, el dinero se queda congelado hasta que un juez decida. Esto puede tomar meses. Es un desastre para ambas partes. Por esto es tan importante entender tus contingencias y actuar dentro de los plazos del contrato.
A medida que te acercas al cierre, el escrow officer de la compañía de título coordina todo. Recopila todos los documentos necesarios, se asegura de que el titulo este limpio, calcula exactamente cuánto dinero cada parte debe traer al cierre, y prepara el closing statement.
Tu recibirás tu Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre. Este documento muestra cada centavo que pagaras y cada crédito que recibirás. Incluye tu earnest money deposit como crédito contra lo que debes. Si depositaste 20,000 dólares de earnest money, esos 20,000 se restan de lo que debes traer al cierre.
El escrow officer también verifica que todos los payoffs de préstamos existentes estén correctos. Si el vendedor tiene una hipoteca, el escrow se asegura de que se pague completamente del dinero del cierre. Si hay gravámenes contra la propiedad, como un contractor's lien o un HOA lien, se pagan del escrow antes de que el titulo se transfiera a ti.
Unos días antes del cierre, la compañía de título te dirá exactamente cuánto dinero traer y en qué forma. Generalmente quieren wire transfer para cantidades grandes. Te dan instrucciones específicas de wire con el número de cuenta exacto y routing number.
Aquí hay un punto crítico de seguridad. Siempre verifica las instrucciones de wire directamente con la compañía de título por teléfono usando un número que tu buscas, no uno que te llegue por email. Hay fraudes donde hackers interceptan emails y envían instrucciones de wire falsas con cuentas bancarias de los criminales.
Pierdes cientos de miles de dólares si envías el wire a la cuenta equivocada. He visto esto pasar. Es devastador. La compañía de título nunca recibe tu dinero, no puedes cerrar, y recuperar esos fondos de los criminales es casi imposible. Siempre verifica por teléfono.
El día del cierre vas a la oficina de la compañía de título. A veces el comprador y vendedor firman al mismo tiempo en la misma sala. A veces firman por separado en diferentes horarios. Depende de las preferencias y la disponibilidad de cada uno. También se puede cerrar utilizando un servicio de notaria virtual “RON”.
El escrow officer te guía a través de cada documento. Firmas la escritura, firmas los documentos de tu hipoteca si estas financiando, firmas los disclosures requeridos por ley, firmas el settlement statement confirmando que estás de acuerdo con todos los cargos. Son muchas firmas. Lleva entre 30 minutos y una hora.
El vendedor también firma documentos, principalmente la escritura transfiriendo el titulo a ti y un affidavit confirmando que no hay gravámenes adicionales.
Si trajiste un wire, ya está en la cuenta de escrow esperando. Si trajiste cheque de caja, lo entregas al escrow officer en el cierre. Ellos verifican que todos los fondos necesarios están disponibles antes de proceder.
Aquí está la parte importante del escrow. Incluso después de que firmes todos los documentos, la propiedad todavía no es tuya técnicamente. El escrow officer verifica que todo este completo y correcto. Luego graba la escritura en los registros públicos del condado. Solo cuando la escritura esta oficialmente grabada, legalmente eres dueño de la propiedad.
Este proceso de grabación generalmente pasa el mismo día del cierre, pero puede tomar unas horas. Algunas compañías de título graban electrónicamente y es casi instantáneo. Otras envían a alguien físicamente a la oficina del county clerk con los documentos.
Una vez que la escritura esta grabada, el escrow officer libera los fondos según el settlement statement. Paga al vendedor su dinero neto, paga las comisiones de los agentes inmobiliarios, paga los payoffs de préstamos existentes, paga todos los otros costos de cierre como recording fees y doc stamps.
Tu recibes las llaves. El vendedor recibe su cheque o wire. La transacción esta oficialmente completa.
Qué pasa si algo sale mal el día del cierre
A veces algo no cuadra el día del cierre. Tal vez hay un lien de último minuto que apareció en el titulo que nadie conocía. Tal vez los números en el settlement statement están incorrectos y no cuadran. Tal vez tu wire no llego a tiempo porque el banco tuvo un retraso.
El escrow officer no cierra hasta que todo este absolutamente correcto. Tu dinero se queda en escrow esperando. La escritura no se graba. Todos esperan hasta que el problema se resuelva completamente.
He tenido cierres que se posponen por horas porque un wire se atrasó. He tenido cierres que se cancelan completamente el mismo día porque se descubre un problema de título serio que no se puede resolver rápidamente.
Esto es frustrante cuando pasa, pero es exactamente por que el escrow existe. El escrow officer tiene un deber fiduciario de no soltar tu dinero ni grabar la escritura hasta estar 100 por ciento seguro de que todo es correcto y legal. Te protege de recibir una propiedad con problemas escondidos.
Quien paga los fees del escrow
Los fees del escrow generalmente los paga el vendedor en la mayoría de los condados del sur de Florida, pero esto es completamente negociable en el contrato. El escrow fee cubre el trabajo administrativo de manejar la transacción, mantener los fondos seguros, coordinar el cierre, y grabar los documentos oficiales.
En un cierre típico de 500,000 dólares, el escrow fee podría ser entre 300 y 600 dólares dependiendo de la compañía. No es un gasto enorme en el contexto de una transacción de medio millón.
Este fee es separado del fee de la compañía de título por buscar el titulo y emitir title insurance. A veces ves estos fees combinados en una sola línea en el closing statement como settlement fee o closing fee, pero técnicamente son servicios diferentes.
Diferencias entre escrow en Florida y otros estados
Florida tiene algunas particularidades en cómo funciona el escrow comparado con otros estados de Estados Unidos.
En algunos estados como Nueva York o Massachusetts, abogados manejan prácticamente todas las transacciones residenciales de principio a fin. En Florida, compañías de título dominan el mercado residencial, aunque abogados todavía manejan muchas transacciones comerciales y algunas residenciales complejas.
En algunos estados hay un periodo de rescisión después del cierre donde técnicamente puedes cancelar por algunos días. Florida no tiene esto para compras residenciales normales. Una vez que cierras, cierras. No hay vuelta atrás.
La división de quien paga que costos varia bastante por estado e incluso por condado dentro de Florida. Lo que es costumbre en Miami-Dade County es diferente de Broward County o Palm Beach County.
Pero el concepto básico de escrow como tercero neutral es similar en todos los estados de Estados Unidos. Tercero neutral, mantiene fondos en cuenta separada, verifica que todo este correcto, libera fondos solo cuando se completan todas las condiciones. Este sistema funciona.
Escrow impounds para impuestos y seguro
Hay otro tipo de escrow completamente diferente pero que usa la misma palabra, lo cual confunde a mucha gente.
Si tienes una hipoteca, tu prestamista probablemente requiere una escrow account, también llamada impound account, para tus impuestos de propiedad anuales y tu seguro.
Cada mes pagas extra en tu mortgage payment. Ese dinero adicional va a la escrow account que maneja tu prestamista. Cuando tus impuestos de propiedad son debidos en noviembre, el prestamista los paga directamente de la escrow account. Cuando tu seguro homeowner's es debido, el prestamista lo paga de la escrow account.
Esto asegura que los impuestos y seguro estén siempre pagados a tiempo. El prestamista quiere garantizar que la propiedad está asegurada y que los impuestos no están atrasados, porque ambas cosas protegen su inversión en tu préstamo.
Algunos prestamistas permiten no tener escrow impounds si pones enganche de 20 por ciento o mas y tienes buen crédito. Pero muchos prestamistas lo requieren sin importar cuanto enganches.
Este escrow mensual de impuestos y seguro es completamente separado del escrow de la transacción de compra. Son dos cosas diferentes que comparten la misma palabra. Uno es para la transacción inicial. El otro es para gastos recurrentes durante la vida del préstamo.
Protección que vale el esfuerzo
El escrow añade algo de complejidad a la transacción. Seria más simple si simplemente le pasaras un maletín de dinero en efectivo al vendedor y el te diera las llaves ahí mismo. Pero esa simplicidad viene con riesgo enorme para ambas partes.
El escrow cuesta dinero en fees. Requiere coordinación entre múltiples partes. A veces atrasa el cierre si hay problemas de última hora que resolver.
Pero elimina casi completamente la posibilidad de fraude o incumplimiento. Garantiza que solo transferirás tu dinero si efectivamente recibes título limpio y grabado. Garantiza que el vendedor solo te dará el titulo si recibe su dinero completo.
En una transacción de cientos de miles de dólares, tener un tercero neutral profesional verificando cada detalle y manteniendo los fondos seguros en una cuenta separada vale completamente la pena. Es protección que funciona para todos los involucrados.
El escrow es una de esas cosas que no aprecias realmente hasta que algo sale mal en una transacción. Entonces agradeces enormemente que existió ese sistema de checks and balances antes de que tu dinero cambiara de manos irreversiblemente.
Si tienes dudas sobre este tema, escríbeme por mensaje de texto o email. Estoy aquí para ayudarte a tomar decisiones informadas.
Enrique V. Urdaneta
Asesor Inmobiliario | Engel & Völkers West Palm Beach
305.209.6418
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Descargo de responsabilidad: La información proporcionada tiene fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero. Las condiciones del mercado pueden variar; se recomienda consultar con profesionales especializados antes de realizar cualquier inversión o refinanciamiento hipotecario.
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