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El proceso de compra de una propiedad es lo más parecido a correr de noche una maratón con relevo, dentro de un laberinto. En cada esquina hay un recodo: crédito, preaprobación, FHA, convencional, lender, down payment, compañía de título, tasador, underwriting, y un largo etcétera de palabras hasta ese momento, desconocidas. Desde el momento en que uno toma la decisión de adquirir una propiedad, la duda se convierte en algo constante: ¿por dónde comenzar? Las casas no están en las tiendas como las lechugas, que uno puede ir, tomar un paquete, pagar en la caja y llevársela.

Las casas están diseminadas por todas partes y, aunque como con muchos otros productos, existen páginas webs donde podemos encontrar un sin número de propiedades en venta, las dudas siguen latentes: ¿cómo hacer?, ¿por dónde empezar?, ¿cuál escoger?, ¿cómo pagar?, ¿cómo saber quién es el dueño?, ¿cómo saber las condiciones de la propiedad?

En el día a día, cuando compramos un paquete de lechugas, sacamos la tarjeta y pagamos a sabiendas de que tenemos el dinero suficiente para hacerlo. Cuando llego a la casa y la lechuga está echada a perder puedo hacer dos cosas, volver a la tienda y reclamar o tirar el paquete porque solo me costó 4$. Pero qué pasa cuando son 300.000 dólares los que están en juego.

Para aclarar estas dudas, DIARIO LAS AMÉRICAS visitó a Alonso Marchena, gerente de la sucursal de Liberty Mortgage Lending, quien nos explicó la importancia de trabajar con una oficina de préstamos desde que se toma la decisión de comprar una propiedad.

Mortgage Broker

Existen dos componentes esenciales a la hora de movernos en el laberinto de la compra de la casa de nuestros sueños. Uno es el agente inmobiliario o realtor, quien será una especie de lazarillo que nos acompañará a lo largo de todo el proceso. El otro es el mortgage broker cuyo objetivo es descubrir nuestro verdadero potencial de compra.

El mortgage broker es un agente que se especializa en buscar las mejores tasas y condiciones en los préstamos para sus clientes. Para ello tienen acceso a un extenso inventario de prestamistas que van desde bancos comerciales hasta bancos hipotecarios. Su trabajo consiste en encontrar el mejor préstamo posible para las características del cliente.

“La diferencia de acercarse a un mortgage broker, en vez de ir directamente a un banco tradicional, es que nosotros conocemos los programas que hay en el mercado y sabemos cuál es el que se ajusta a cada cliente. Sin embargo, cuando un cliente entra a un banco convencional tiene pocas posibilidades de ajustarse exactamente a las condiciones que exige el banco para aprobar una hipoteca”, explicó el experto.

“Nosotros, en vez de recibir los documentos del cliente y enviarlos a un underwriter, (que es la entidad que emite o no el préstamo después de analizar los riesgos), lo que hacemos es revisar atentamente cada página de esos documentos y nos anticipamos para ver si reúne las condiciones requeridas por una hipoteca. Ese proceso de análisis gira alrededor de cuatro pilares: el estado el crédito, los ingresos, los ahorros del cliente y los programas hipotecarios existentes.”

El primer contacto

Los clientes pueden llegar a las oficinas del mortgage broker solos o acompañados por un agente inmobiliario. Es bueno que exista una buena comunicación entre el mortgage broker, el agente inmobiliario y la compañía de título porque, en caso de ser aprobado, trabajarán durante algún tiempo codo a codo para sacar adelante el proceso de compra-venta de una propiedad.

“El primer encuentro es muy importante, allí analizamos el crédito de los clientes, los ingresos y sus ahorros. Estudiamos si estos ahorros pueden ser utilizados en el proceso de compra como pago inicial, el conocido downpayment. Podemos ofrecer los diferentes programas del Gobierno como el FHA, Fannie Mae, VA si es un veterano o diversos programas de préstamos convencionales, como el Home Ready y el Home Possible en los que se puede entrar con un 3% de pago anticipado. Tenemos acceso a programas que, en vez de usar los impuestos de las personas como referencia, utilizan los extractos de la cuenta (bank statement) y muestran los depósitos que el cliente hace mensualmente. Muchos de estos programas no existen en los bancos regulares.

“Es parte de nuestro trabajo hallar de forma anticipada cómo los impuestos y los seguros de la propiedad pueden afectar el presupuesto preaprobado en la obtención del préstamo. Si un cliente ha sido precalificado para una hipoteca cuyo pago mensual será de 2.000 dólares, si no se tienen en cuenta los seguros y los impuestos, podríamos desajustar el presupuesto e invalidar la obtención del préstamo durante el underwriting”.

Por ello es importante trabajar en equipo, con un realtor capaz de buscar una propiedad donde se tenga no solamente en cuenta el precio, sino también el futuro coste de los impuestos y los seguros.

El lender como consejero

Desgraciadamente, no todos los clientes pueden ser aprobados para un préstamo hipotecario. Las causas pueden ser diversas, un mal crédito, carencia de ingresos regulares, inestabilidad laboral o grandes deudas.

“Si una persona no puede ser aprobada hoy, eso no quiere decir que sea imposible su aprobación en un futuro. Una de mis pasiones es enseñar al cliente los pasos a seguir para lograr una hipoteca. Aquí en nuestras oficinas, después de analizar las condiciones particulares del potencial comprador, le orientamos cómo puede comenzar a construir su crédito. Lejos de lo que se cree habitualmente, tener un buen crédito en EEUU es sumamente fácil”.

“En estos 23 años trabajando como lender me he encontrado diversos casos de personas tirando literalmente su dinero a la basura. He visto clientes con buen estado financiero, viviendo de alquiler porque creen que después de un proceso de bancarrota o shortsale, no pueden acceder nuevamente al mercado inmobiliario. Algunos creen que deben estar siete años sin comprar. Nada de eso es así. Nuestro trabajo tiene una parte muy positiva y es la de educar al público sobre los programas existentes, evaluarlos para ver a cuál pueden aspirar y prepararlos para que puedan comprar la casa de sus sueños”

A la pregunta de cuándo es el mejor momento para asistir a una oficina de lender, Marchena respondió: “Mi consejo es que asistan de 60 a 90 días antes del propósito de comprar una casa. Ese tiempo es muy útil para revisar todos sus documentos y analizar su estado financiero. Es un tiempo prudencial para corregir algunas deficiencias. En ocasiones vienen clientes creyendo que pueden ser aprobados para determinado presupuesto y, cuando estudiamos y hacemos algunas correcciones, nos damos cuenta de que pueden aspirar a una propiedad mucho mayor de la que habían imaginado”.

“El mejor consejo para aquellas personas que deseen comprar una propiedad es que contacten un lender lo antes posible y recuerden que para alcanzar la prosperidad es necesario seguir un orden: no se compren carros, no usen sus tarjetas de crédito, lo primero es la casa donde crecerán sus hijos y después todo lo demás”.

Alonso Marchena,

Liberty Mortgage Lending

al.marchena@libertyml.com

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