La mayoría de los compradores primerizos financian la compra de sus propiedades a través de un préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda comúnmente conocido como FHA, por sus siglas en inglés.

Las hipotecas FHA tienen múltiples ventajas, se otorgan por un período de tiempo que puede alcanzar los 30 años y el downpayment puede ser de 3,5% del precio de la propiedad y, algo que gusta mucho es que los compradores, no tienen que tener un puntaje de crédito perfecto, 580 puntos son suficientes para resultar elegibles. Incluso, si un prestatario tiene un puntaje crediticio inferior, entre 500 y 579, y proporciona un pago a cuenta (downpayment) del 10%, también podría ser elegible.

Otro gran beneficio de este préstamo es que los fondos para el downpayment pueden ser donados por algún familiar, simplemente la ley exige que el familiar extienda una carta acreditando la realización de esta donación.

El gasto de cierre puede ser transferido, si el prestatario no tiene o no quiere desembolsar dinero para los gastos de cierre de su hipoteca FHA tampoco eso es un problema, porque estos pueden ser transferidos al saldo del préstamo, siempre y cuando el préstamo más los gastos de cierre no excedan del 96,5% del valor tasado de la vivienda.

La ley exige un pago de 1% por la generación del préstamo, pero en el caso de un FHA esta obligación puede ser asumida lo mismo por el prestatario comprador o el vendedor de la propiedad.

Desventajas

Pero no todo puede ser ventajas. La hipoteca FHA genera una prima se seguro hipotecario conocida como Mortgage Insurance Premium que incluye, por una parte, el pago de una prima de seguro adelantado (UFMIP, por sus siglas en inglés) que generalmente es el 1,75% del total de la hipoteca. Si el préstamo fue de 280.000 dólares, se debe pagar por concepto de UFMIP 4.900 dólares (280.000 x 1,75% = 4.900 dólares). Ese pago se puede añadir al préstamo.

Por otra parte, el FHA obliga a pagar una prima anual de seguro hipotecario (AMIP, por sus siglas en inglés) que es el 0,85% del saldo anual pendiente del préstamo dividido en 12 mensualidades. Si la hipoteca es de $280.000, de deberá pagar un saldo de 198,33 dólares mensuales en concepto de AMIP (280.000 x 0,85% = 2.380 dólares/ 12 meses = 198,33 dólares mensuales). No se puede cancelar y se debe pagar durante toda la vida del préstamo.

Preparación para una hipoteca FHA

Para aprobar una hipoteca FHA los prestamistas toman en consideración los ingresos del solicitante y las deudas contraídas por este. Existen dos coeficientes de calificación: el front-end y el back-end.

El front-end contempla el pago combinado del principal, los intereses, los impuestos y el seguro y se dividen entre el ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si la suma de estos gastos mensuales es $750 y el comprador potencial gana $2.500 brutos al mes, el fron-end será de 30%. O sea, 750/2.500=0.30. La regla establece que el coeficiente de gasto de la vivienda no puede ser superior al 31% (en el argot financiero estos gastos se conocen como PITI).

La otra exigencia es que el coeficiente total de obligaciones (back-end) sea inferior al 43% y se halla sumando el PITI de los potenciales compradores más sus obligaciones mensuales (pagos del auto, las tarjetas de créditos, el child support, etc.) y todo esto se divide entre el ingreso bruto mensual del comprador. Por ejemplo, quedamos que el PITI es 750+100 de tarjeta de crédito+150 de auto, dividido entre 2.500 de ingreso bruto mensual (750 + 100 + 150/ 2.500 = 0,4). El back end será en este caso de 40%.

Las facturas de teléfono celular, los servicios públicos, los seguros de salud o del auto no se tienen en cuenta como obligaciones mensuales.

Para solicitar un préstamo FHA el aspirante se le exige tener un historial de empleo estable de por lo menos dos años o una forma de poder demostrar sus ingresos mensuales durante este período de tiempo. Los prestamistas solicitarán que presente su estado de cuentas bancarias, dos declaraciones del TAX. De más está decir que debe tener número de seguridad social válido, y residencia legal en EEUU.

Como vemos, existen varios factores a tener en cuenta cuando alguien determina comprar una propiedad. Por su trascendencia, la adquisición de una vivienda no es una decisión baladí, conlleva una gran preparación, una planificación pormenorizada y lo recomendable es ponerse en manos de un profesional de los bienes raíces para que le ayude a llegar a buen puerto sin mayores sobresaltos.

cmenendez@diariolasamericas.com

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