MIAMI.- Aunque la reforma de impuestos a la propiedad aprobada por la Legislatura de Florida fue presentada principalmente como un alivio para los propietarios de viviendas, uno de sus efectos más relevantes podría sentirse en el mercado de alquileres al disminuir del 10% al 5% el incremento anual del valor tasable de las propiedades sin exención Homestead, una categoría que incluye edificios de apartamentos, viviendas de inversión y la mayoría de los inmuebles destinados al alquiler.
La confusión sobre el amillaramiento
Tras la aprobación de la medida, algunos críticos argumentan que los gobiernos locales podrían compensar la pérdida de ingresos aumentando las tasas de amillaramiento. Sin embargo, expertos en valoración inmobiliaria señalan que existe una diferencia importante entre la tasa impositiva y el valor imponible sobre el cual se calcula el impuesto.
Actualmente, las propiedades que no cuentan con exención Homestead pueden experimentar incrementos de hasta un 10% anual en su valor tasable, independientemente de cuánto aumente su valor de mercado. Con la reforma, ese crecimiento quedaría limitado a la mitad: un máximo de 5% anual.
En la práctica, esto significa que incluso si el gobierno de una ciudad o un condado decide aumentar el amillaramiento, la base imponible sobre la que se aplica ese impuesto crecería a un ritmo mucho menor que el permitido actualmente.
Es decir, aunque las Ciudades y Condados decidieran aumentar sus tasas tributarias, el impacto sobre las propiedades de alquiler estaría limitado por el nuevo tope del 5% al crecimiento anual de su valor tasable, frente al 10% permitido actualmente.
Un ejemplo con Miami-Dade
La magnitud de la diferencia puede observarse con los datos más recientes de Miami-Dade.
El tasador de la propiedad del condado, Tomás Regalado, certificó preliminarmente para 2025 un valor tasable total de 512.351 millones de dólares, lo que representó un incremento de 40.825 millones de dólares respecto al año anterior, equivalente a un crecimiento de 8,7%.
Si la reforma constitucional ya estuviera vigente, muchas propiedades de inversión y edificios de apartamentos no habrían podido registrar aumentos imponibles superiores al 5%, aun cuando el crecimiento general del mercado inmobiliario hubiera alcanzado el 8,7%.
Dicho de otra forma, una parte importante de la base tributaria utilizada para calcular los impuestos sobre edificios de alquiler habría aumentado considerablemente menos.
¿Cómo influiría en los alquileres?
Los propietarios de edificios residenciales e unidades de alquiler consideran el impuesto a la propiedad como uno de sus principales costos operativos, junto con el seguro, y los gastos de mantenimiento, seguridad, los salarios y los servicios.
Cuando esos costos aumentan, suelen incorporarse al cálculo de las rentas futuras.
Por ello, limitar el crecimiento anual del valor tasable de los inmuebles destinados al alquiler puede contribuir a desacelerar el aumento de los gastos tributarios que enfrentan los dueños de esos edificios y unidades en alquiler.
Los defensores de la reforma sostienen que esta protección podría ayudar a moderar futuras presiones sobre las rentas, especialmente en mercados de alta demanda como Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
No es un control de rentas
La propuesta, sin embargo, no garantiza alquileres más bajos ni impide aumentos de renta.
El precio final de una vivienda en alquiler continúa dependiendo de múltiples factores, entre ellos la oferta disponible, la demanda, el costo de los seguros, las tasas de interés, la inflación y las condiciones económicas generales.
Lo que sí hace la reforma propuesta es limitar una de las variables que más ha crecido en los últimos años: la base imponible utilizada para calcular los impuestos de propiedades comerciales y de inversión.
Un argumento que podría pesar en noviembre
Mientras el debate público se ha concentrado en los propietarios de viviendas principales y en el aumento de la exención Homestead hasta 250.000 dólares, la reducción del límite de incremento del valor tasable del 10% al 5% podría convertirse en uno de los argumentos más importantes de cara al referendo de noviembre.
Si los votantes aprueban la reforma con el 60% requerido, Florida no solo otorgaría una de las mayores exenciones tributarias para propietarios de viviendas del país, sino que también establecería una protección fiscal permanente para miles de propiedades de alquiler, con el objetivo de contener parte de la presión que hoy contribuye al encarecimiento de la vivienda.
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