En mercados en crecimiento, comprar con hard money puede ser viable si el valor del inmueble aumentará en poco tiempo
No todos los inversionistas califican para préstamos hipotecarios tradicionales. Ya sea por falta de historial crediticio, necesidad de financiamiento rápido o inversiones que no cumplen con los criterios bancarios, encontrar una fuente de financiamiento flexible es clave en ciertos tipos de proyectos.
Los préstamos privados y hard money loans son una alternativa efectiva para inversionistas que buscan comprar, remodelar y vender propiedades en poco tiempo. Aunque tienen tasas de interés más altas, ofrecen procesos ágiles y menos restricciones en comparación con los bancos tradicionales.
Los préstamos privados provienen de inversionistas individuales o empresas que financian transacciones inmobiliarias fuera del sistema bancario tradicional. Los hard money loans, en particular, son un tipo de préstamo privado diseñado específicamente para bienes raíces.
Criterios de aprobación: Mientras que los bancos evalúan el puntaje de crédito, ingresos y deudas, los prestamistas privados se enfocan en el valor de la propiedad y la viabilidad del proyecto.
Velocidad de aprobación: Un préstamo bancario puede tardar 30-60 días, mientras que un hard money loan puede aprobarse en 7-15 días.
Plazos más cortos: Los préstamos tradicionales suelen tener plazos de 15 a 30 años, mientras que los hard money loans son de 6 a 24 meses.
Ejemplo: Un inversionista encuentra una propiedad en subasta y necesita cerrar la compra en 10 días. Un préstamo privado le permite financiar la compra de inmediato, renovarla y venderla en pocos meses sin esperar la aprobación bancaria.
Financiamiento rápido: Permite cerrar negocios en cuestión de días, lo que es crucial en flips y subastas.
Menos requisitos crediticios: Ideal para inversionistas sin historial crediticio sólido o ingresos demostrables.
Mayor flexibilidad: Se pueden negociar términos y condiciones específicas con el prestamista.
Se basa en el valor del activo: Si la propiedad tiene un buen potencial de reventa, es más fácil obtener financiamiento.
Tasas de interés más altas: Pueden oscilar entre 8% y 15% anual, comparado con el 4%-7% de una hipoteca convencional.
Plazos de pago cortos: Normalmente 6-24 meses, lo que exige vender o refinanciar rápido.
Enganche alto: Algunos prestamistas requieren 20%-30% de pago inicial para reducir su riesgo.
Costos adicionales: Suelen incluir tarifas por originación, evaluación y cierre del préstamo.
Ejemplo: Un inversionista compra una casa por $200,000 con un hard money loan al 12% de interés por 12 meses. Si vende en 6 meses por $280,000, el alto interés es compensado con una ganancia rápida después de cubrir costos de compra, renovación y venta.
Casos en los que se recomienda este tipo de financiamiento
Los hard money loans no son la mejor opción para comprar y mantener propiedades a largo plazo, pero sí son útiles en escenarios específicos:
Se compra, renueva y vende rápidamente.
La rapidez en la obtención del préstamo permite aprovechar oportunidades antes que la competencia.
Compra de Oportunidades en Subastas
Las subastas exigen pagos rápidos, y los préstamos privados pueden cubrir la compra antes de obtener financiamiento bancario o refinanciar.
Inversiones con Alto Potencial de Plusvalía
En mercados en crecimiento, comprar con hard money puede ser viable si el valor del inmueble aumentará en poco tiempo.
Para inversionistas extranjeros o con puntajes de crédito bajos, es una opción más accesible que los bancos tradicionales.
Ejemplo: Un inversionista compra una propiedad en una subasta por $150,000, con una tasación futura de $250,000 tras renovaciones. Usando un hard money loan, financia la compra y la remodelación en 6 meses, vende y obtiene ganancias rápidas.
Dado que los préstamos privados no están regulados como los tradicionales, es esencial encontrar prestamistas confiables y transparentes.
Reputación y referencias: Investigar opiniones y experiencias de otros inversionistas.
Términos del préstamo: Revisar tasas de interés, plazos y penalizaciones por pago anticipado.
Condiciones del financiamiento: ¿Requiere enganche alto? ¿Ofrece flexibilidad en pagos?
Proceso de aprobación: Un prestamista legítimo tendrá un proceso claro y documentación detallada.
Fuentes para encontrar prestamistas privados:
Asociaciones locales de inversionistas inmobiliarios.
Foros y grupos de networking para inversionistas.
Empresas especializadas en préstamos para flipping y desarrollos inmobiliarios.
Ejemplo: Un inversionista revisa tres prestamistas, compara términos y elige uno con 8% de interés y plazo de 12 meses, asegurándose de que no haya cláusulas ocultas.
Los préstamos privados y hard money loans son una herramienta valiosa para inversionistas que necesitan financiamiento rápido y flexible para flips, subastas y compras estratégicas. Sin embargo, no son adecuados para propiedades a largo plazo debido a sus tasas de interés más altas y plazos cortos.
Para aprovecharlos de manera efectiva:
Analizar la rentabilidad del proyecto antes de solicitar financiamiento.
Comparar diferentes prestamistas para obtener los mejores términos.
Tener una estrategia de salida clara, ya sea mediante reventa o refinanciamiento.
Verificar la reputación y condiciones del prestamista antes de firmar.
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Enrique Vicente Urdaneta
Consultor Inmobiliario | Engel & Völkers | West Palm Beach | EVU Luxury Homes
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