El aumento de ejecuciones hipotecarias en el estado refleja la presión por seguros, impuestos y cuotas de HOA, mientras crecen denuncias de tácticas abusivas contra dueños de condominios
Sunny Isles Beach, sur de Florida.
CESAR MENENDEZ DLA Condominio Biscayne 21 en Miami.
CESAR MENENDEZ DLA
Estado de un condominio en Hialeah.
CESAR MENENDEZ DLA Edificio en Miami Beach. (Archivo)
CESAR MENENDEZ DLA MIAMI. – El incremento de los foreclosures o ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos comenzó a encender señales de alerta en el mercado inmobiliario, especialmente en estados como Florida, donde el incremento de los costos de vivienda —seguros, impuestos y cuotas de asociaciones de condominios— está golpeando con fuerza a propietarios de ingresos medios y a jubilados.
Aunque especialistas insisten en que todavía no se trata de una crisis comparable con la de 2008, los datos muestran un deterioro progresivo que coincide con una transformación profunda del mercado de condominios en el sur de Florida tras la tragedia de Surfside [el desplome de una edificación] y la aprobación de nuevas exigencias estructurales para los edificios del estado.
El más reciente informe de la firma ATTOM, especializada en análisis y datos inmobiliarios, revela que durante el primer trimestre de 2026 se registraron 118.727 propiedades con procesos de foreclosure en EEUU, un aumento de 6% frente al trimestre anterior y de 26% respecto al mismo período de 2025. Se trata del nivel más alto desde el inicio de 2020, justo antes de que las moratorias y ayudas federales implementadas durante la pandemia del coronavirus redujeran drásticamente las ejecuciones hipotecarias.
En este informe Florida aparece entre los estados más afectados del país. Según ATTOM, el estado registró una propiedad en foreclosure por cada 750 viviendas, ubicándose como el tercer peor índice nacional detrás de Indiana y Carolina del Sur.
En total, 13.683 propiedades iniciaron procesos de ejecución hipotecaria en el estado del Sol durante el primer trimestre del año, un salto de 43,67% respecto al mismo período de 2025, afirma el estudio.
Las áreas metropolitanas de Jacksonville y Orlando también aparecen entre las 20 grandes ciudades con peores tasas de foreclosures del país.
Analistas del mercado inmobiliario consideran que el aumento de las ejecuciones hipotecarias de debe más a una “normalización, después de los años extraordinarios de protección federal por el COVID-19, que a un colapso inminente del mercado. No obstante, reconocen que millones de propietarios enfrentan ahora una presión financiera creciente.
Aunque muchos dueños de viviendas todavía mantienen hipotecas con tasas bajas obtenidas durante la pandemia, el verdadero golpe proviene de otros gastos que se han disparado en Florida. Estos son los seguros de propiedad, los impuestos de propietarios, las cuotas de asociaciones de condominios y HOA.
En numerosos edificios del sur de Florida, las cuotas mensuales de mantenimiento se duplicaron o triplicaron tras la aprobación de las nuevas leyes estatales de seguridad estructural impulsadas después del derrumbe del edificio Champlain Towers South en Surfside, la tragedia que dejó 98 muertos en 2021.
El Congreso estatal aprobó entonces reformas como la SB 4-D de 2022 y la SB 154 de 2023, que obligan a las asociaciones de condominios a realizar inspecciones estructurales más estrictas, mantener reservas financieras obligatorias y acometer reparaciones estructurales en plazos relativamente cortos.
Las medidas buscaban evitar otra tragedia similar a Surfside y aumentar la transparencia dentro de las asociaciones de condominios. Sin embargo, también provocaron fuertes aumentos en cuotas especiales y pagos mensuales, especialmente en edificios antiguos habitados por jubilados y propietarios de ingresos fijos.
La nueva legislación, además, amplió el poder de las asociaciones para utilizar fondos del condominio en reparaciones estructurales incluso sin aprobación directa de todos los propietarios, en un intento por acelerar obras consideradas urgentes para la seguridad de los edificios.
En medio de este escenario, comenzaron a multiplicarse las denuncias sobre desarrolladores e inversionistas interesados en comprar edificios viejos frente al mar o en zonas altamente valorizadas para demolerlos y levantar nuevos proyectos de lujo.
La situación ha generado preocupación creciente en ciudades como Miami Beach y en la propia Comisión del Condado Miami-Dade.
Según autoridades locales, algunos desarrolladores comenzaron a utilizar tácticas agresivas para presionar a propietarios vulnerables —muchos de ellos personas mayores— a vender sus unidades por debajo de su valor real.
El comisionado de Miami Beach, Alex Fernández, ha sido una de las voces más activas denunciando estas prácticas.
“Estamos viendo muchos urbanizadores tratando de comprar intereses en condominios porque son propiedades multimillonarias”, afirmó Fernández en entrevista. “Han contratado agentes dentro de los edificios para ponerles presión agresiva a los dueños”.
El funcionario explicó que, a medida que los desarrolladores adquieren más unidades, comienzan a ganar control sobre las juntas directivas de las asociaciones.
“Cuando toman posesión de la junta directiva empiezan a aumentar el costo del mantenimiento para ponerle presión a las personas que no tienen dinero para hacer frente a dichos pagos. También empiezan a dejar que el edificio se deteriore para crear condiciones insoportables”, sostuvo.
Según Fernández, muchos propietarios terminan cediendo porque sienten que ya no pueden sostener económicamente sus viviendas.
“Para los urbanizadores es una oportunidad para hacer billones, pero para nuestros residentes es donde viven. Es la única propiedad que tienen”, agregó.
Uno de los casos más emblemáticos de esta disputa ocurrió en el edificio Biscayne 21, reportado por DIARIO LAS AMÉRICAS hace casi tres años. Construido en 1964 y ubicado en 2121 North Bayshore Drive, el edificio de 13 pisos y 192 apartamentos posee más de 800 pies de frente marítimo con vistas privilegiadas a la Bahía de Biscayne, el Puerto de Miami y Miami Beach.
En 2022, la empresa Two Roads Development comenzó a adquirir unidades con el objetivo de terminar el régimen de condominio, demoler la torre y construir un proyecto residencial de lujo.
Sin embargo, ocho propietarios se negaron a vender, pese a la intensa presión ejercida por representantes del promotor y agentes inmobiliarios.
El conflicto escaló hasta los tribunales y terminó con una decisión significativa emitida el pasado 12 de enero por el juez de Miami-Dade Thomas Redbull.
El magistrado falló a favor de los residentes y ordenó a Two Roads Development restaurar el edificio, que estaba listo para ser demolido, y remodelar las unidades demandantes al estado en que se encontraban cuando comenzó la demanda en mayo de 2023. Además, prohibió al promotor solicitar permisos de demolición o rezonificación.
El caso se convirtió en un símbolo de la tensión creciente entre propietarios históricos y desarrolladores interesados en terrenos altamente valorizados del sur de Florida.
Frente a denuncias similares, la ciudad de Miami Beach aprobó una de las primeras ordenanzas municipales de Florida dirigidas específicamente a proteger a propietarios de condominios frente a prácticas consideradas abusivas durante procesos de adquisiciones masivas.
La iniciativa, impulsada por el comisionado Alex Fernández bajo la administración del alcalde Steven Meiner, modifica el Capítulo 58 del Código de Miami Beach relacionado con vivienda y protección del consumidor propietario.
La ordenanza surge ante el aumento de adquisiciones masivas de unidades por parte de inversionistas interesados en terminar condominios para futuros proyectos inmobiliarios.
La normativa obliga a cualquier “prospective bulk owner” —comprador que adquiera o intente adquirir al menos 20% de las unidades de un condominio— a revelar información detallada sobre sus operaciones.
Entre los datos que obliga la norma figuran, nombre y dirección del comprador, cantidad de unidades adquiridas, información del agente registrado, declaración confirmando que controla al menos 20% del edificio, intención expresa de terminar el condominio si existe ese plan y solicitudes de rezonificación o cambios urbanísticos vinculados al proyecto.
La ley también exige que las asociaciones distribuyan esa información entre todos los residentes. Uno de los puntos más importantes que contempla es la definición legal del término “Threat” o amenaza.
La normativa considera amenaza cualquier acción destinada a “coaccionar, hostigar, presionar o forzar” a un propietario a vender o modificar contratos en favor de un desarrollador o comprador al por mayor.
Fernández aseguró que la ciudad tiene limitaciones por la preeminencia de las leyes estatales sobre condominios, pero insistió en que Miami Beach decidió actuar dentro del margen legal disponible.
“Si un dueño de condominio dijo que no quiere vender su unidad, no se le puede continuar llamando, mandándole mensajes y tratando de usar prácticas agresivas”, afirmó.
La ordenanza contempla sanciones progresivas para quienes incumplan las reglas. Las multas comienzan en 500 dólares por una primera violación, aumentan a 1.000 dólares en una segunda infracción en seis meses, 2.000 dólares en una tercera y alcanzan hasta 5.000 dólares por reincidencias posteriores.
Además, por cada propietario que no reciba la notificación requerida puede considerarse una infracción independiente, aumentando considerablemente la exposición financiera de desarrolladores y administradores.
La normativa también contempla gravámenes sobre propiedades y procesos de apelación ante magistrados especiales.
Fernández explicó que incluso estudian medidas adicionales para limitar futuras solicitudes de rezonificación por parte de desarrolladores reincidentes.
“Queremos que, si un promotor acumula violaciones y demuestra un patrón de conducta abusiva, no pueda presentar aplicaciones de zonificación por un período de tiempo”, señaló.
La preocupación ya trascendió a nivel regional. En mayo de 2025, la Comisión del Condado Miami-Dade aprobó una resolución impulsada por el senador estatal y comisionado René García para pedir a la Legislatura de Florida que adopte protecciones adicionales frente a prácticas depredadoras en condominios.
La resolución reconoce que las leyes aprobadas tras Surfside generaron una fuerte presión económica sobre miles de propietarios y que algunos actores del mercado comenzaron a aprovechar esa vulnerabilidad.
El documento cita como ejemplo la investigación realizada por la Oficina del Inspector General de Miami Beach sobre denuncias de residentes que alegaban haber sido acosados por compañías interesadas en tomar control de edificios. Esa investigación y las preocupaciones sobre las llamadas “predatory buyouts” habían sido impulsadas públicamente por el comisionado de Miami Beach Fernández para proteger a propietarios de condominios frente a prácticas coercitivas.
Aunque la resolución condal no creó nuevas leyes, sí buscó aumentar la presión política sobre Tallahassee para regular este tipo de operaciones y reforzar la protección a residentes vulnerables, con un impacto limitado.
Pese al aumento observado en las ejecuciones hipotecarias, los especialistas insisten en que el panorama actual todavía está lejos de representar una crisis sistémica.
Porque la mayoría de los propietarios en EEUU conserva hipotecas con tasas relativamente bajas y un nivel considerable de plusvalía acumulada tras el boom inmobiliario posterior a la pandemia.
No obstante, el crecimiento acelerado de gastos paralelos, es decir, seguros, impuestos, mantenimiento y reservas estructurales, está cambiando la ecuación financiera para miles de familias en Florida.
En muchos casos, el verdadero riesgo no es la incapacidad de pagar la hipoteca original, sino sostener todos los costos adicionales que ahora implica vivir en un condominio del sur de Florida.
Y mientras los foreclosures continúan aumentando lentamente a nivel nacional, el debate en Florida no se limita únicamente al acceso a la vivienda o al costo de los seguros, también gira alrededor de quién podrá permanecer en edificios históricos frente a la presión combinada del mercado, las nuevas regulaciones y el apetito multimillonario de los desarrolladores inmobiliarios.
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