MIAMI — Esta es la visión: en el extremo oeste del centro de Miami, un distrito de gran altura denso, transitable, centrado en el tránsito y familiar florecería en ocho cuadras de la ciudad.

Los alquileres de miles de departamentos estarían al alcance del miamense promedio. Los niños caminarían a las escuelas del vecindario, sacarían libros en una nueva biblioteca pública y explorarían la colorida historia de Miami en un atractivo museo nuevo. Los vecinos podrían reunirse en un nuevo parque, cenar y comprar cerca, o hacer ejercicio en un moderno centro de bienestar.

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Los residentes pueden caminar cómodamente al trabajo o viajar en una miríada de opciones de tránsito a solo unos pasos de su hogar (Metrobus, Tri-Rail, Metrorail o Metromover) o tomar fácilmente la I-95. Para irse de vacaciones, las familias pueden tomar un tren rápido de Brightline a Disney World o al Florida Aquarium de Tampa, o viajar en Metrorail directamente al Aeropuerto Internacional de Miami y, más allá, volar a casi cualquier parte del mundo.

En lo que se anuncia como uno de los planes de redesarrollo urbano más grandes y ambiciosos del país, el condado de Miami-Dade empaquetó unos 17 acres de bienes raíces del centro de propiedad pública y los puso a licitación. El condado espera atraer a los desarrolladores que puedan cumplir con un plan de gran alcance para un distrito del centro transformado, conectado y vital con miles de residentes y nuevos espacios cívicos.

Sin embargo, no es algo seguro.

El camino hacia el desarrollo de lo que el condado ha llamado MetroCenter será largo (las autoridades dicen que podría tomar 15 años) y lleno de obstáculos abrumadores. El costo de construir todo, incluidos 6000 a 8500 nuevos apartamentos y condominios, podría ascender a alrededor de $10 mil millones, dijeron las autoridades. Llamaron a la estimación "un punto de referencia inicial" que se perfeccionará a medida que avance la planificación del proyecto.

La estrategia de financiamiento parece sencilla, pero para los desarrolladores es una gran pregunta: para tener la oportunidad de construir proyectos a gran escala en terrenos de primera, pagarían el alquiler del mercado de Miami-Dade y un pequeño porcentaje de las ganancias, apartarían al menos un par de miles. apartamentos como viviendas asequibles y para la fuerza laboral, y proporcionar nuevos edificios públicos requeridos como una nueva biblioteca principal para el condado. El condado obtendría una ganancia inesperada de nuevos ingresos sustanciales, incluidos millones en impuestos a la propiedad cada año, y obtendría mejores instalaciones sin recurrir a los contribuyentes.

Para comprender la formidable escala de la transformación que Miami-Dade pretende lograr, haga un recorrido por la realidad sobre el terreno alrededor de la losa monolítica de la torre Stephen P. Clark Government Center hoy. Las propiedades del condado se extienden aproximadamente desde la I-95 y el río Miami hacia el este hasta las vías del Ferrocarril de la Costa Este de Florida, y desde la calle Flagler Street hasta la calle 3ra del noroeste.

Los 17 acres en juego son en su mayoría una mezcolanza que consiste en: estacionamientos y garajes; una gasolinera del condado y un taller de reparación de flotas; aceras agrietadas y manchadas; áreas verdes desaliñadas e infrautilizadas; un par de edificios obsoletos del condado, uno tan deteriorado que ya está listo para ser demolido; y el complejo del centro cultural similar a una fortaleza poco visitado que alberga el museo HistoryMiami y la biblioteca principal del condado.

Dichos 17 acres son en su mayoría una mezcolanza que consiste en: estacionamientos y garajes; una gasolinera del condado y un taller de reparación de flotas; aceras agrietadas y manchadas; áreas verdes desaliñadas e infrautilizadas; un par de edificios obsoletos del condado, uno tan deteriorado que ya está listo para ser demolido; y el complejo del centro cultural similar a una fortaleza poco visitado que alberga el museo HistoryMiami y la biblioteca principal del condado.

A excepción de la torre Clark, que permanecería en su lugar, el condado dice que todo lo demás puede desaparecer. Eso incluye el anexo octogonal, similar a un ovni, que alberga las cámaras de la comisión de Miami-Dade, así como el centro cultural, de apenas 40 años y diseñado por el famoso arquitecto Philip Johnson. Se requerirá que los desarrolladores proporcionen nuevos hogares para la comisión, HistoryMiami y la biblioteca principal, entre otras instituciones y agencias.

REUTILIZAR ‘LA TIERRA DEL PUEBLO’

Para la comisionada de Miami-Dade Eileen Higgins, quien encabezó el plan MetroCenter, las extensas propiedades del centro del condado representan una gran oportunidad perdida en un momento en que los bienes raíces locales son cada vez más valiosos, la oferta de terrenos urbanos disponibles para el desarrollo se está reduciendo y hay una escasez desesperada de lugares asequibles y céntricos para que vivan los miamenses.

“Gran parte es espacio desperdiciado”, dijo en una entrevista Higgins, cuyo distrito incluye las propiedades que se remodelarán. “Esta es la tierra del pueblo. Deberíamos usarlo para resolver las necesidades de la gente”.

El momento es especialmente propicio para la remodelación y transformación del centro, dijo Higgins.

Brightline, el servicio privado de trenes de pasajeros cuya matriz corporativa construyó un enorme complejo de estaciones de múltiples cuadras que colindan con las propiedades del condado, pronto comenzará el servicio a Orlando y luego planea extender su línea ferroviaria de alta velocidad a Tampa. Su empresa matriz también contrató a un desarrollador para erigir dos nuevas torres residenciales junto a su estación MiamiCentral, que ya cuenta con un par de edificios de apartamentos alquilados y un rascacielos de oficinas.

Mientras tanto, una extensión terminada de la línea pública de trenes de cercanías Tri-Rail a MiamiCentral también parece finalmente lista para comenzar a operar después de largas demoras.

Y se está construyendo un nuevo juzgado civil del condado justo al sur del complejo MiamiCentral. Reemplazará el histórico palacio de justicia, que se venderá para renovarlo y darle un nuevo uso, posiblemente como hotel, aunque no como parte de la iniciativa MetroCenter.

Si funciona, el plan del condado transformaría radicalmente en un vecindario de la ciudad un centro neurálgico gubernamental y cívico diseñado en la década de 1970 y construido a principios de la década de 1980 para revitalizar el centro de Miami, con un éxito parcial en el mejor de los casos.

El antiguo distrito del centro centrado alrededor de Flagler Street fue una vez el centro de la vida comercial, comercial y de entretenimiento de Miami. Pero entró en un largo y pronunciado declive cuando la clase media de Miami se mudó a los suburbios a partir de la década de 1960. La demolición en 1964 de la estación de tren FEC original del industrial y cofundador de Miami Henry Flagler, en el sitio del nuevo MiamiCentral de Brightline, fue solo uno de los hitos más notables en el deslizamiento del centro.

La construcción de la torre del ayuntamiento, el centro cultural y la conexión del centro con los vecindarios y los suburbios del sur, norte y oeste a través de Metrorail fue un esfuerzo por devolver la vida al centro. En los años posteriores, Miami-Dade, la ciudad de Miami y el estado de Florida invirtieron millones más en edificios públicos más nuevos en el extremo oeste del centro de la ciudad, incluida una escuela secundaria y una universidad especializadas en la policía, colindantes con la sede de la policía de Miami y un juzgado de niños con una arquitectura distintiva.

Pero sin gente viviendo allí, las instituciones públicas por sí solas no lograron generar una nueva vida cívica o comercial en la zona, especialmente después de las horas de trabajo y los fines de semana.

La adición de apartamentos, condominios y escuelas públicas locales, otro elemento del plan del condado que los desarrolladores deben proporcionar, le daría a Miami lo que siempre le ha faltado, dijo Higgins: un verdadero vecindario urbano con opciones de tránsito completo y una panoplia de servicios y comodidades donde un el automóvil no es necesario para la vida diaria, pero también es ideal para familias. En la jerga de planificación, se llama desarrollo orientado al tránsito o TOD.

“En otras ciudades, puedes vivir en un distrito de gran altura y formar una familia. No se puede criar una familia en el centro de Miami”, dijo Higgins. “Derrota el propósito de un TOD, si sus hijos no pueden caminar a la escuela”.

El retorno financiero para los desarrolladores participantes es potencialmente enorme, algo en lo que el condado confía. Pero también lo serán las inusuales y exigentes responsabilidades públicas que los desarrolladores deben aceptar para participar.

CÓMO FUNCIONARÍA

Higgins ha trabajado en el plan con la alcaldesa de Miami-Dade, Daniella Levine Cava, y funcionarios del condado durante aproximadamente dos años, consultando con urbanizadores y abogados especializados en uso de terrenos para asegurarse de que la idea sea factible.

“Hay absolutamente interés”, dijo Higgins, refiriéndose a los desarrolladores. “Este puede ser un proyecto definitorio para un equipo de desarrollo. ¿Con qué frecuencia se llega a crear un barrio que también es la sede del gobierno y el centro de tránsito?

El mes pasado, el condado publicó un resumen conceptual preliminar que describe su plan y unas 600 páginas de especificaciones, también en forma de borrador, que los desarrolladores tendrían que seguir. Las pautas cubren todo, desde los requisitos de vivienda hasta las mejoras de infraestructura y una lista detallada de necesidades para la biblioteca.

“El condado ha hecho un montón de trabajo. Básicamente, todos los departamentos han estado involucrados”, dijo Higgins. “La biblioteca e HistoryMiami han hecho un excelente trabajo y tienen una buena idea de lo que necesitan”.

Pero eso no significa que el condado haya establecido con precisión qué se construiría, dónde o cuándo. Correspondería a los desarrolladores participantes descubrir el complejo tablero de ajedrez de los proyectos, con una gran advertencia, dijo Higgins: no puede haber interrupción de los servicios públicos y de biblioteca ni de las operaciones de HistoryMiami.

El condado está solo al comienzo de lo que será un proceso largo y arduo para desarrollar un plan maestro detallado para MetroCenter.

Ahora se está embarcando en un esfuerzo de dos años para identificar a un desarrollador maestro que se encargaría de redactar el plan maestro de MetoCenter, determinar cómo financiarlo y supervisar su desarrollo en virtud de un acuerdo que se negociaría con los funcionarios de Miami-Dade.

El condado está recopilando comentarios públicos sobre los planes preliminares y publicará una solicitud de propuestas de los desarrolladores a mediados de septiembre, dijo Rita Silva, jefa de adquisiciones del proyecto para Miami-Dade.

A mediados del próximo año, el condado espera nombrar hasta cinco finalistas a quienes se les pedirá que desarrollen propuestas más específicas. Luego, el condado emitiría una solicitud final de propuestas y la oficina del alcalde recomendaría un ganador en 2024, dijo Silva.

Después de firmar un acuerdo detallado, ese desarrollador principal reclutaría socios para diseñar y construir proyectos individuales.

Los funcionarios del condado enfatizan que aún no hay nada escrito en piedra y que los detalles están sujetos a cambios a medida que evolucionen los planes para garantizar su viabilidad.

“Esta es una etapa muy temprana”, dijo Silva. “Hay muchas partes móviles”.

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Vista parcial del centro de Miami.

Vista parcial del centro de Miami.

CENTRO DE TRÁNSITO

Un elemento clave en el plan es un nuevo centro para las numerosas rutas de Metrobus que comienzan y terminan en las calles del centro alrededor del centro de gobierno, pero brindan poco refugio o servicios para los usuarios. Una estación de varios niveles que podría construirse en la base de una nueva torre consolidaría las paradas en un entorno cómodo tanto para los pasajeros como para los conductores.

El depósito de autobuses, la estación combinada MiamiCentral y Tri-Rail y la estación Government Center Metrorail y Metromover idealmente estarían todos conectados para que los pasajeros en tránsito puedan moverse sin problemas de uno a otro y estar protegidos del sol y la lluvia, dicen los funcionarios del condado.

A diferencia del resto del plan MetroCenter, los funcionarios del condado no esperan que los desarrolladores paguen por el centro de tránsito. Eso saldría de la parte de Miami-Dade del impuesto sobre las ventas de transporte de medio centavo. El condado ya tiene especificaciones detalladas para la estación elaboradas por el gigante de la ingeniería AECOM. Higgins ha dicho que la estación es uno de los elementos más complejos del plan MetroCenter.

VIVIENDA ASEQUIBLE

Las propiedades del condado incluidas en la oferta pueden acomodar un enorme desarrollo total de 23 millones de pies cuadrados porque ya están designadas como zona de tránsito rápido de Miami-Dade. Esa es una categoría de zonificación de alta densidad que se aplica a los terrenos de propiedad del condado que colindan con las estaciones de Metro, incluso cuando se encuentran dentro de los límites de un municipio como la Ciudad de Miami. Si bien pueden ser necesarios algunos ajustes, Higgins dijo que la zonificación existente debería ser suficiente para cumplir con los objetivos de desarrollo del condado.

Eso significa que los desarrolladores deberían poder acomodar entre 6000 y 8500 apartamentos o condominios en los bienes raíces disponibles, especialmente porque la zonificación de tránsito rápido permite requisitos de estacionamiento reducidos. El condado requerirá que los desarrolladores proporcionen un tercio de los apartamentos nuevos, o un mínimo esperado de 2,000 unidades, con alquileres que cumplan con los criterios de ingresos y alquiler para viviendas asequibles o para trabajadores. Eso apuntará a una variedad de hogares que ganan desde menos del 80% del ingreso medio del área hasta el 140% del punto de referencia, que ahora se ubica en $68,300. La cifra de renta que se aplica variará en función de cuándo se construya la vivienda.

Técnicamente, la zonificación permite una altura ilimitada, pero la Administración Federal de Aviación y las reglas del condado limitan los edificios altos en el centro de la ciudad porque se encuentran debajo de las rutas de vuelo hacia y desde el aeropuerto de Miami. Las determinaciones de altura se harían para proyectos individuales, pero las reglas efectivamente limitan las alturas de las torres a 1,049 pies a lo largo del frente de la bahía.

AMENIDADES CÍVICAS

El plan exige un parque público de al menos 2,5 acres en el centro del nuevo desarrollo. El parque podría reemplazar el anexo de la cámara de la comisión en la entrada sur de la torre Clark, así como una plaza y un césped verde hundido e infrautilizado adyacente en el flanco occidental del edificio.

Una valiosa e icónica escultura en la plaza, "Dropped Bowl with Scattered Slices and Peels", del renombrado artista pop Claes Oldenburg, quien falleció recientemente, y su esposa y socia artística Coosje van Bruggen, probablemente tendría que ser trasladada a un lugar fuera en el centro porque ocupa demasiado espacio, dijo Higgins. Otros comisionados ya lo han solicitado para sus distritos, dijo.

Los desarrolladores también tendrían que proporcionar nuevos hogares para HistoryMiami y la biblioteca principal. El museo es una institución privada sin fines de lucro que recibe apoyo del condado y opera dos edificios en el centro cultural, aunque no tiene un contrato formal de arrendamiento o uso con Miami-Dade.

Higgins dijo que un nuevo edificio permitiría que el museo, que describió como "estrecho" en sus espacios actuales, muestre mejor la historia de la ciudad y su espectacular y creciente colección de objetos y artefactos, y aumente significativamente la asistencia, ahora obstaculizada por su exterior. -ubicación a la vista.

La nueva biblioteca principal incluiría un auditorio público de 300 asientos, un espacio para eventos de usos múltiples y una galería de exhibición para mostrar la extensa colección de arte del sistema, además de espacio para libros y materiales de investigación, computadoras públicas, almacenamiento y otras funciones bibliotecarias típicas.

Los urbanizadores también tendrían que proporcionar una nueva guardería para reemplazar una existente en un edificio de un piso en los terrenos del centro gubernamental que sería demolido, así como nuevos edificios escolares desde el jardín de infantes hasta la escuela secundaria.

OFICINAS DEL CONDADO Y ESPACIOS PÚBLICOS

El plan también requiere que los desarrolladores proporcionen nuevas instalaciones para el departamento de parques y recreación del condado y un programa innovador del condado para jóvenes con problemas, el Centro de Evaluación Juvenil. Ambos están ahora alojados juntos en un edificio de oficinas obsoleto y estrecho a una cuadra de la torre del ayuntamiento del condado.

Los ocupantes de otro edificio de oficinas del condado en 140 Flagler Street ya se han mudado debido a problemas estructurales. El edificio está programado para ser demolido.

Los desarrolladores también deben proporcionar un reemplazo para un pequeño edificio de mantenimiento de automóviles y camiones del condado, así como un estacionamiento una vez que un par de garajes antiguos que sirven a los empleados de Miami-Dade y el centro cultural sean demolidos para dar paso a las torres.

Finalmente, los desarrolladores tendrían que apostar por una nueva cámara de asamblea pública de 50,000 pies cuadrados y 300 asientos para la comisión del condado.

Al igual que el centro de tránsito planificado, la mayoría de los edificios cívicos y de apoyo que desea el condado se pueden incorporar a proyectos individuales a medida que se construyen, dijo Higgins. Ese enfoque le permitiría al condado capitalizar la tierra infrautilizada y el valioso espacio aéreo, la enorme cantidad de desarrollo de gran altura sin construir permitido bajo la zonificación existente, mientras expande y mejora los servicios públicos y asegura un lugar para las familias de ingresos bajos y medios.

“Queremos darle a esta tierra un uso económico y bueno”, dijo Higgins. “¿Podría obtener más ingresos si solo construyéramos condominios de lujo? Probablemente. Pero queremos que este plan se centre en la asequibilidad. Al final del día, este plan paga todo lo que pido”.

FUENTE: AP

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